[摘要] 今年55岁的冯仑，已经人过中年。在外界看来，在开发规模上，万通在房地产界排不上前十，但其立体城市、万通台北2011、纽约的中国中心等都希望探索出一条城市与商业完美结合的道路。这些具有乌托邦意味的项目，在刚刚过去的一年依然在不断遭受质疑和挑战。
让天下没有难建的立体城市
当然，我们还有创新，商用不动产和住宅如果合在一起，综合性的创新我们就讲到城市发展模式的创新，就是我们最近几年做的立体城市，怎么样用更少的地建更多的房子，然后用产业来主导，就业和居住议题，节能环保还有良好的社会管理，同时又很快的速度把这个城市建立起来，建设部领导讲的微城市，好生活。欣慰的是我们已经两个地方开工了，明年还会增加三到四个地方。所以，这样我们快速的适应城市化的需求，使房地产行业在创新当中来创造一个新型城镇化的发展模式，有空间聚集，产业聚集，人口聚集，节能混报。那么这样的目标是什么呢？目标就是让天下没有难建的立体城市，这也是我们一个创新，这件事要办，还要办得好，办得好，所以让天下没有难建的立体城市。
做一个红心开发商
总之，我讲了这么多故事，我希望大家都能听懂，我也能讲明白，就是在房地产领域里，核心是创造有价值的空间，而要创造有价值的空间，我们要把四个要素不断的加以提升改良，这四个要素在住宅领域、商用不动产领域又各自不同，只有这样我们做好了，房地产行业才能持续、创新和发展，否则我们不能满足节能环保的需要，也不能满足快速的很好的城镇化的需要，更不能满足各行各业对房地产的道德需求。
大家对行业都有一个道德需求，说你必须是红心开发商，所以我们必须要做一个红心开发商，而不是被大家批评的黑心开发商。怎么做到？就是要创新，创造一个有价值的空间。必须创造一个空间，大家来了就相当于娶媳妇一样这么愿意给钱，而且大家给钱相当于给小费这样有成就感，我们就算成功了，谢谢大家！
萧三匝：冯总讲的特别精彩，下面一个环节还有10多时间大家提问，可以提与房地产有关的问题，也可以稍微延展，因为冯总很博学。
提问：首先，谢谢何社长请来冯总做这么精彩的演讲，我在国家行政学院，现在大家说城镇化都是很宏观的问题，我问一个微观的问题，对于陕西这一块，因为前段时间我们陕西省委书记娄书记请我们做考察的时候也说城镇化和现在新城市体改革的问题，还有包括延安省委书记，新的城镇的改革，像您作为一个非常专业的这样一个地产商，尤其您说的最后的新城市改革，您有没有对于城市，您公司现在有没有对于陕西有投资和需求？
冯仑：我们在隰县（音）新区用立体城市这么一个模式发展隰县的一个新城镇，所以五年之内能把它建完，但是我们的理念是节地，所以，完成这个事用的土地大概只是传统做法的1/7。北京一平方公里放不到5000人，新加坡一平方公里放4万人，我们立体城市一平方公里放8万人，而且会放得很好。你进到一个屋，10平米，5个媳妇5个摆法，你感觉很不一样，不同的媳妇，同样的空间感觉是不一样的。所以，我们一平方公里摆得要像新加坡一样漂亮，我们有专门的规划研究院研究这个事。第二是产业，医疗健康产业。医疗健康产业属于高需求弹性，高特性，高增长，另外还有农业，都是屋顶农场，总之，我告诉你有，在西安已经开始了。
提问：三中全会以后，面对现在的互联网，您觉得住宅地产要不要转型？怎么转？请您预测一下15到20年之后中国的房地产大概是什么样子？
冯仑：15年以后，房地产人（从业人员）大概会少一半，这是一个直觉。如果中国经济按目前速度增长，15年以后，人均GDP大概将近2万美元，也就是那个时候。
人为什么走一半？跟住宅有关的都走了，留下的都是关心商用不动产的，因为住的问题都解决了。20年以后的第二个情况，也就是大家对房地产投资首先都是非常简单了，不需要直接投资，都去买股票、债券，其他金融工具就好了，那时候不动产金融会非常发达，而不需要自己看商铺，看地方。第三、那个时候黑心开发商已经没有了，大部分都改邪归正了，被调控的基本上都回到医院或者法院去了。第四、房地产商讲话分贝要减少很多。在中国房地产商讲话分贝很高，这是不正常的，但是它对应特殊的阶段，在美国也曾经有过一个阶段，二战以后闹房荒，那个时候老板说话声音比较大，但是现在这个声音就没有了。所以，对地产商现在偶尔说话声音大，大家暂时忍耐，就相当于一个小孩儿的哭闹一样，过一段就过去了。
说到住宅，人均GDP到8000美元之前，在中国绝大部分地区，住宅依然是地产商最重要的产品，也仍然是老百姓在住的方面的需要，所以仍然有得做。到了什么时候要小心？过了8000美金以后，一手房和二手房的交易量如果超过1：1，也就是每卖两套房，一套新房，一套二手房，这时候是一个转折点，如果过了这个临界点，新房的供应量在减少，二手房的供应量在上升，交易总量二手房多了，就要小心，不能随便盖新房了。
提问：你很坚定，你底下团队有动摇怎么办？
冯仑：你不能指望所有人都一直跟着你，他们可以在家休息，中间也可以离开。另外，立体城市三年前是婴儿，在摇篮里横着躺，你不喂他他就死了，一年以后，他站起来了，扶着墙，不扶墙就摔倒了，今年已经站起来了，不需要扶墙了，明年就会跑了。
提问：我定居在南京，南京算是二线城市，未来五年，南京的房价会不会像香港的房价水平？
冯仑：那天老人给我讲了一件事情，你们应该参考。当时有人说北京CBD的房子一平米卖7万、10万，金融街的房子也是7万、10万，简直是疯了。老人说CBD人均GDP跟曼哈顿差不多，金融街那一小坨的GDP跟美国曼哈顿差不多。所以，局部地区高有道理，所以房价这么高有道理。同样，南京你应该这么比，如果南京的GDP到26000，3万，跟香港差不多的时候，房价应该跟香港差不多，现在如果个别点跟香港差不多，这个点的GDP应该接近26000，应该这么看。人都是要挣钱，你能跟章子怡比吗？所以不能笼统的说。
提问：我知道冯总培养了很多创业者，中国是个关系社会，对我们普通的80后创业者有什么好的建议，
冯仑：我感觉创业者不要想那么多宏观的事，这事就是蒙着头，一根筋的去做，管它是怎么回事，出不来就干别的。天津人卖煎饼一个摊没卖过100万，黄太极能冲过500万，这个是基本需求，你要做跟消费者基本需求有关的事，你只要创造，现在机会大得很。所以，捏脚你知道中国有多大市场，300亿市场。玩一个器官就行。中国民营医院一万家，莆田人拥有8000家，8000家出自两个村，两个村由一个大哥带头，就是老中医专治性病。现在这个大哥带出一堆大哥，每一个大哥玩一个器官，所有的器官合起来叫三甲医院。这跟你说的宏观的事没有什么关系，一个16岁的小伙子帖在电线赶上的广告，创造了民营医疗巨大的前景，一个小小的前列腺，养活了各种各样的人才。所以，一定要有信心。
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