[摘要] 今年55岁的冯仑，已经人过中年。在外界看来，在开发规模上，万通在房地产界排不上前十，但其立体城市、万通台北2011、纽约的中国中心等都希望探索出一条城市与商业完美结合的道路。这些具有乌托邦意味的项目，在刚刚过去的一年依然在不断遭受质疑和挑战。
商用不动产如何创新
再看一下商用不动产，商用不动产非常复杂，大家现在把商用不动产庸俗化了。我前两天去马来西亚，人家告诉我有燕窝地产，大陆有个医疗叫医疗地产，有个文化叫文化地产，有个商场叫商业地产，有个教育叫教育地产，有个夜总会叫娱乐地产。于是，马来西亚就学会了，那个地方有一个燕窝，叫燕窝地产。其实这些叫法都不对，准确是叫商用不动产，是B2B2C的，而住宅是B2C的，住宅是给了各家的老婆、孩子，但是商用不动产是用，谁来用？第二个B，比如我们做这个空间，给这家餐馆，餐馆是俏江南，它是B，谁来吃饭，在座的各位去俏江南吃饭，我只是给俏江南提供一个空间，所以我的客户是B，不是C，这是所有的商用不动产最核心的价值就是我给B提供服务，这个B宰用这个空间找到他的C，他从C收的钱付我的租金，这叫商用不动产。所以，大家再讲燕窝地产也好，夜总会地产都不要写，那个东西把自己骗了，一说搞文化地产，弄一个动漫基地，把自己都骗了。它的核心是B2B2C，叫商用不动产。
商用不动产怎么创新？首先从模式上创新，模式一共有三种。种模式叫转型的过渡模式，今天万达用的比较好，叫以售养租，加社区商业，它的产品就是大量的住宅，销售，支持一部分商业，以售养租，加上社区性商业，这就是一种模式。第二种叫经典模式，我们叫美国模式。经典模式叫中期持有，能力导向，资本权益为核心，收入多样化，这都比较专业了。那么，这部分最典型的美国是铁石门（音译），到中国就是直接投资，和资产管理相配合。第三种模式，纯粹资产的管理和经营的模式。家里香港置地，九龙仓、太古，这种商业部动产模式也非常了得。香港置地，一共只有60万平米，它的价值跟万科差不多，一年销售收入20亿，30亿，可是它的市值跟万科一样。国贸三期一栋楼就几百亿，他不用多做，就做了一件事，这就叫经典的商用不动产当中的资产管理和经营的模式，最后随着这个地方越来越贵。我算一个账，我是叫劳动人民，真的不是资本家，真是劳动人民。为什么？我们1993年盖了一个房子，万通新世界广场，三元桥盖了一个莱茵大厦（音译）我们全卖了，卖了好像挣了钱，结果你缴了税，最后又买第二个地又涨了，还不够，又贷款，再买，一直忙活到今天20年。可是莱茵大厦这个老板，这个楼一做完，再没有在北京做第二个楼，这个楼就是他自己的，他就出租，现在每年资金一两亿，这楼值30万亿，人家20年没挪窝，就弄这一件事，这叫经典的商用不动产。就是把这个莱茵大厦伺候的舒舒服服。我们万通广场卖了，是多业主物业，就是多主任的妇女，肯定只能是零售价，不会太高，这个市场上一定是批发比零售贵。所以，这种情况下，这个模式就很重要，一定是大家看到的资产经营类的商用不动产。
所以，今天我们大家熟悉的商用不动产，我们比较多的是注重过渡模式，以售养租的模式，而实际上赚钱的是第三种模式，其次是第二种模式。种模式适合中国现在，转型、速度这很重要，而这个模式李嘉诚用了20年，都是在这么一个过程，叫以售养租，加社区商业，李嘉诚和新鸿基先后用了15到20年，这个模式是对的，切合中国当下，万通现在也用。但是，应该说最赚钱的是第三种模式，像香港置地，60万平米，每年金7、8亿美金，这就是三种模式。
在商用不动产当中，历来市值的有三种，写字楼、购物中心、工业物流，叫工业部动产。到目前为止现在看，出现的挑战需要创新的是商用不动产当中的购物中心。购物中心现在有两种观点非常有意思，大家知道今年光棍节马云给商用不动产做购物中心的人下了一个咒语，就是光棍节一天卖350亿，所以它的意义在于打压购物中心这种商用不动产，有道理没有？有道理。因为目前每年的电子商务呈现30%的速度的增长。今年商品零售总额10%是电子商务，网上销售，也就是有10%的东西已经不放在传统的什么连锁商店，购物中心，便利店，沃尔玛，都不放在里面了，放那儿了？这10%放到物流仓库？什么物流仓库？现在经典的做物流仓库叫做双波道多层智能物流仓库，你得研究成本行为，搁哪儿去了，然后从哪儿到我们口袋，到家里，一敲门，然后给一个邮包，一签收。按照马云的估计，每年呈30%的增长，到以后电子商务的零售总额相当于今天几乎所有的商品零售总额，也就是到那个时候今天目前的商场购物中心绝大部分都应该空了，改成其他的用途。我也问过王健林王董事长，我说你觉得到底这件事有多大的影响？王董事长说，目前有20%到30%，最主要影响是书籍、家电、价值1000块钱以上的服装。未来怎么样呢？王总说未来顶得住，至少60%没有问题。
那也就是说，这件事情未来商用不动产凡是做购物中心的要小心，你创新的方向就很清楚了，就是怎么样让人在里边躺下来，坐下来，站着是超市，进去买了就走，而这些事都是网上可以替代的。凡是躺着和坐着的事网上都不可替代，只有站着的事网上都能替代。所以，在购物中心里边要研究新的业态，怎么增加体验，增加聚人气的地方，增加人不得不到这个空间来的理由，创造人不得不到这个空间来的理由，这是创新的一个方向。
再有一个方向就是我们刚刚讲的智能型物流仓库，大家知道这个领域最近增长非常快，万通在五年前开始在工业地产，实际上就在物流仓库里边开始布局，到今年为止我们现在应该在算第二了，是新加坡人，我们已经不断的在并购，在发展这部分的业务。但是，就这样现在还是不够，为什么呢？所有的商品从购物中心挪出来，都要挪到这个仓库里，挪到这个仓库里，我们才能够承接，才收他的钱。但是，菜鸟出来了，又挑战我们，所以，过日子，做地产商太不容易了。菜鸟怎么出来了？那天沈总，我们聊天，菜鸟就讲一个故事，说突然有一天中国人定阿拉斯加的螃蟹一天在天猫上定两亿只，这把美国人吓蒙了。但是，你仔细一想，也不奇怪，他来了也不是一天吃，也不是说一顿吃，中国有四亿人，加上小城镇人口有六亿人口，一任轮不上一个螃蟹腿，所以也不离谱。但是，你搁美国，这玩意儿太离谱了。
还有一天卖栗子，一下子2000箱，因为他是在天猫上聚集起来这些订单，一起发出去。菜鸟有把这些数据抓到，你把这个螃蟹运到冷库，运到那儿，这个冷库放在杭州、还是郑州，还是广州，如果放在广州，再运到其他地方。然后菜鸟就给大家指一个道，要把这两亿只东西放在那儿，如果我的库建在北京，他说放在河南，把我闪了，所以我要跟他达成协议，就是你一定放这儿，放这儿我就开始买地盖仓库了，这样我总有钱挣，你把螃蟹放进来，跟人进来我都收钱。但是，他说不行，如果这个螃蟹从你这儿出去，直接作为零售进到别人家里，那开零售发票，每开一张发票我还要提多少钱？这又挣钱了，他挣钱我们也挣钱，这就是变化，物流仓库就兴起了，如果我们在网上这么买东西，全世界运来的东西站放在那儿，第二站放在那儿很重要。所以，我们做物流仓库这些就得跟着菜鸟，跟着这些大的电商公司赚，所以都是求人的事，这就是创新。
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