[摘要] 今年55岁的冯仑，已经人过中年。在外界看来，在开发规模上，万通在房地产界排不上前十，但其立体城市、万通台北2011、纽约的中国中心等都希望探索出一条城市与商业完美结合的道路。这些具有乌托邦意味的项目，在刚刚过去的一年依然在不断遭受质疑和挑战。
房地产创新的四大核心
讲这个故事的意义在哪儿？房地产的创新和这个人造空间的价值一样，我们所有的活动，无论住宅还是商业部动产都会围绕四个方面展开，我们所有创新工作的核心就是这四个方面更优化的配置，使这四个方面更有价值。
个方面是行为，决定空间价值的事情是人的行为，比如你们都站着，这个地方收不到很多钱，但是你坐着，打麻将、游戏、赌博，我们收到很多钱。如果你躺着，桑拿、美容、八宝山告别，然后医院，我们收到的钱更多，所以站着不如躺着收钱多，这就是行为决定。另外，需求弹性大的行为付钱多，比如吸毒、赌博、卖淫、嫖娼，很多事需求弹性大，容易上瘾，像薛蛮子。但是，这些事不能做，政府不允许做，凡是做这个你这个空间给人收钱，扫黄打黑你还得赔钱。所以，合法范围内找需求弹性比较大的收费比较多。我们根据它的行为有不同的现金。
第二部分就是成本，如果大家开会，我不需要把这个空间做的穿金戴银。所以，成本控制对我们的价值很重要。马桶上面都变成了墙、大理石全部是金的没有必要，所以空间要根据它的行为和收费最后成本上要管好。
第三件事情就是技术。我们创新会有一些技术上的创新，创新对于空间价值的影响就是科技。如果我们科技创造，比如有空调我就多收钱，水配的好我也多收钱，安全比较好，我也多收钱，有电梯我也多收钱，有热水我也多收钱。科技越来越进步，一个空间里的舒适度，便捷性越高，我应该可以多收钱。而且因为技术上的进步吸引大家来，如果没有空调的地方，今天在这儿开会，我相信一半人都走了，但是因为有空调，大家在这里很开心。所以，技术对我们空间价值有很大的影响。
最后，管理。同样一个空间我们用什么方式来管理，包括设施管理、能源管理、资本管理。你比如说T3，T3这么老大，大家知道是冬冷夏暖，这么大一个空间，光一年的电费少不了一个亿。所以，把它做好以后才发现，要管好这个T3，一年电费得上亿。于是就舍不得把电开这么足，空调夏天也开的不够，冬天也开的不够，于是冬天冷，夏天热。这就是运营和管理。如果你管理的不好，一开始设计的时候，做四个小盒子，外面再做一个大盒子，每一个小盒子热量保护的好，少支出很多电费，整体上就会节省。
所以，我们的创新围绕着空间价值就在这四个方面去动作。要么我们想办法让你们的行为改变，你们不愿意躺着的，我弄个床特舒服。如果不能改变你的行为，那就降低物业成本，创新的时候降低成本，根据你干什么，你就来培训的，我这个成本帖墙纸就行了，不需要软包装这个墙。如果成本也搞不定，我就技术上想想办法，我就不装中央空调了，我弄一般的挂式空调，大家反正来上课，不计较就走了。如果这些东西都一定的情况下，我管理不断的革新，管理上越来越好。比如万通在阜成门有一个大楼，我们一直想是不是把它拆了，自己当自己的拆迁户。为什么？我肯定不对自己强拆。第二、我绝不做自己的钉子户，为什么？万通广场那边现房才卖2.5万，我们当年的广场，但是这个地方拆迁成本已经5万了。假如我拆了重建，当然区里边也很支持，加入一平米至少还能增加5、6万的价值，这个就叫资本去管理。这么一管理，坐地就增加了。
所以，我们的工作，我们的创新，房地产创新说来道去要把这四个因素调好，调好以后，我们就赚到更多钱了。所以，赚到更多钱，并不一定从你们住宅上赚，这一点大家老是误解。因为我今天讲房地产，不是讲住宅，所以地产商实际上跟大家一样，都是赚到它合理的和让大家满意的时候才能够拿小费，如果大家不满意，肯定给了钱就必须要骂人。
房产税可能改变现有楼市格局 囤房不再一本万利
近半省级地方两会召开 新型城镇化等路径渐明晰
不动产登记或6月底前动真格 引发业内大佬热议
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
