[摘要] 5月22日下午，房天下第23期大话地产暨烟台东部发展论坛成功举办。本次活动由烟台房天下主办，金地格林世界协办，来自东部地区十大品牌房企的共计11位嘉宾参与了探讨，话题围绕烟台东部房地产市场展开，到场嘉宾各抒己见，对市 场销售、产品规划、区域价值以及市场走向等进行了交流。
5月22日下午，房天下第23期大话地产暨烟台东部发展论坛成功举办。本次活动由烟台房天下主办，金地格林世界协办，来自东部地区十大品牌房企的共计11位嘉宾参与了探讨，话题围绕烟台东部房地产市场展开，到场嘉宾各抒己见，对市 场销售、产品规划、区域价值以及市场走向等进行了交流。
参与论坛的楼盘包括：金地·格林世界、保利·香榭里公馆、中铁逸都、万科、祥隆·万象城、大华·上海滩花园、新天地都市广场、凤凰山庄、云顶蓝山、蓝海软件园。
中粮大悦城项目代表
【房天下】：2013年前几个月的市场比较活跃，5月份即将结束，大家对自己所在的区域、所在的项目情况怎么样？是否达到了预期？
【中粮大悦城 张总】：我们基本上会在明年有一个集团旗舰的出现，在芝罘区开发的大悦城，将为烟台提供非常重要的商业配套，作为一个城市的带动，商业配套是非常重要的。对于莱山区的住宅方面我们暂时是抱着寻找机会的想法出现的，因为我们一直在关注烟台的房地产市场，像我们集团有两个产品线，一个是住宅，一个是商业，我们现在首先是在这辐射的是商业。
关于烟台的住宅市场，我们曾经考虑过芝罘区、莱山区、开发区和福山区，实际上对这个市场的盘点我们已经准备了两年多的时间，我们整体感觉，目前来说莱山区的机会相对来说的，因为我曾经同事说过这么一句话，很多从北京或者其他城市来买房的朋友，问我要买哪一块？如果要在烟台这边投资的话，我建议买改善型的。因为在盘点烟台市场的过程中，我发现，烟台首改、再改的价格差距只有一千多块钱，改善型住宅售价要远好于刚需型的。
第二，我感觉烟台这边的消费力还没有释放，原因是什么？大家在盘点自己销售项目的时候会发现，绝大多数都是烟台本地的消费者在购买，而投资者相对来说比较少。投资者少的原因就是基础规划现在还没有做出来，包括马上要开通的动车，这应该是明年贯通。跨海大桥也出来了。第二机场如果在蓬莱建成了，会扩大交通的范围。烟台的GDP在排在第19，非常靠前，但是房价还没有突破一个增长，我认为主要是基础的设施没有做到位。
我们选择地块的时候非常看好莱山区，主要看好烟台的发展方向，烟台真正的发展方向莱山区是政府的新区，目前可以开发的用地、干净程度、整洁程度都非常好，所以这个要选择的话这是我们重点选择的方向。今天非常有幸跟大家坐在一起，也看一下市场的各位前辈在操作过程中有什么心得，我这边也学习一下。
【房天下】：东部缺少的不是需求，而是合适的产品，那么高速发展的东部市场究竟需要的是什么样的企业和产品，什么样的产品是热销的，我们怎样实现产品和购房需求之间的良好对接？
【中粮大悦城 张总】：尤其在过去的一年多，我们的市场调研，包括产品调研这一块做得是比较详细的，其实我一直感觉烟台这边也不是缺乏好房子，主要缺的是什么？我感觉主要缺的是一种理念，或者大家对于烟台的好品质的房子的标杆定位并不明确。
前两天我们也在做一个项目的前提调研，我们了解了一下当地的产品，对当地可能的购房者做了一份问卷，举个例子，客厅，尤其180平方以上的，我们刚开始一直认为大多数的购房者会选择十字圆厅，但后来却发现并不是这样，但是在一二线城市这个已经被中高端客户群很多人接受了。
产品在两年以内领先一小步就可以了，我原来也做过车位的销售，这个怎么卖？如果直接往外卖，基本卖不掉，如果卖完之后，我家住在102，102门口有一个车位卖给了503，我时间感觉，我如果不买这个，有可能会被别人拿走。换句话说烟台有很大的投资预期，只不过烟台当地人现在还没有感觉，因此我们可以有两个卖法，卖给外地投资客户和烟台本地人，告诉他后头有追兵。价值洼地的房子，如果后面有追兵，房价一下就起来了。
城市的产品力或者是产品感知需要开发商和项目去引领，这个不是缺表面的房子，而是缺价值观，这个方面，尤其大家在做产品，包括销售项目的时候，除了推销项目，我觉得对于消费者它的分析能力或者说它对于好房子的认知这个我们要经过一些培养，这是大家一块做的。我觉得经历了这一段之后，到现在为止，品牌开发商和大牌开发商已经非常多了，大家一起把这个市场做起来。
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