[摘要] 十八大后的房地产走向可以概括为:“去房地产化”。其核心首先是解除房地产起落和宏观经济起落之间的捆绑关系,其次是避免房价问题成为社会问题的引爆因素。
商品房库存畸高 或将推高未来房价
据相关报道,截至今年10月,商品房待售面积约为3.2亿平方米,超过去年底的2.7亿平方米,并一直维持在高位。房企去库存压力仍然很大,个别房企按今年的销售速度,所需时间甚至要达到10年。
商品房待售面积维持在高位,将带来多重负面影响。房企库存越大,累积的房地产金融风险越大。库存越大,贷款利息等财务成本就会与日俱增,最终的销售价格必须越来越高,才能覆盖成本。同时,捂盘越久,资金链断裂的可能性越大,最后可能不得不以更低价格脱手,一旦收入覆盖不了成本,房企将难以归还银行贷款、信托融资等债务,最终导致金融风险。
房企捂盘不售、库存畸高还将推高近远期房价,严重干扰楼市调控。从近期来看,房企捂库存将使得入市房源减少,自住型刚性需求不能得到充分满足,这必将推高房价。从远期看,房企捂盘惜售会使企业资金积压在大量待售面积上,无力增加土地储备,从而使得未来开发、开工面积减少,影响到未来市场房源供给,从而推高未来房价。房企之所以敢于拥有这么大库存,说明房企对房价上涨还有预期,对调控走回头路还抱有希望。<<<<<详细
房价涨到多高才算合理呢?
一个荒唐的北京房价赌局近日以看跌方落败结束。据看涨方的统计,北京二环内的商品房两年间上涨51%,三四环间的房价上涨31%,也许统计数字不够客观,但在调控政策实施的两年间,北京房价持续上涨是不争的事实。再看上海,近期黄浦江边成交了一套每平米单价超过21万元的江景豪宅,人们不禁要问:这房价涨到多高才算合理呢?
其实,合理房价本身是一个伪命题,在市场决定价格的楼市中,买卖即成交,存在即合理!只有不承认市场定价的人才会提出房价是否合理的质疑。金融中心城(小区网 论坛)市如北京、上海,正确的问题是如何建立合理的住宅体系。而住宅体系是否合理的标准是有效分配稀缺的城市化空间。
城市化空间是现代都市的稀缺资源,因为城市化空间的有限性或稀缺性,城市就出现了一种溢价——空间的依附性溢价。任何有形资产,无论其真实成本如何,都会由于占有空间而增加空间的溢价,溢价率的高低主要取决于水土资源,财富效应和人口集聚。过去人们常说:一方水土一方人;现在还应加上一句:人流钱流逐水流。特别是在中国,由于多数城市严重缺水,城市化空间的溢价率远高于其它国家。
早期城市几乎无一例外都是择水而居,人口的集聚必然导致水资源不足,于是就需要引水而居,进而造水而居。择水到引水必然出现空间的稀缺性,从引水到造水,空间就从相对稀缺升级为稀缺。这时,中心城市就不再是一个形容词,而是投寸金得寸土,城市化空间从此不再是天赋资源,而是用金钱堆出来的稀缺资源。在城市化空间成为稀缺资源之时,合理分配空间就成为城市经营者的首要责任,这才是人们期望的“安居乐业”。<<<<<详细
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