[摘要] 十八大后的房地产走向可以概括为：“去房地产化”。其核心首先是解除房地产起落和宏观经济起落之间的捆绑关系，其次是避免房价问题成为社会问题的引爆因素。
编者按：十八大后的房地产走向可以概括为：“去房地产化”。其核心首先是解除房地产起落和宏观经济起落之间的捆绑关系，其次是避免房价问题成为社会问题的引爆因素。因此，在未来相当长一个周期内，房地产调控的政策取向不会改变、政策力度不会放松，可能发生的变化是政策机构有可能在适当的时候面临调整，以更长期的政策换取短期手段。很多人预测房价会下降，那么房价多少是合理？限购取消有取消的可能性吗？
“十八大”之后的房价走向与政策调控究竟会不会松动？特别是限购这把刀，什么时候不再挂在头上？这个悬而未决的问题一直成为业界关注的焦点。要探究这个问题的可能性，必须关注中央在十八大后所释放的部分信号。
11月21日，中共中央政治局常委、国务院副总理李克强主持召开综合配套改革试点工作座谈会并作重要讲话时强调，“要更加尊重规律，转变政府职能，处理好政府与市场、与社会的关系，经济领域要更多发挥市场配置资源的基础性作用，社会领域要更好地利用社会的力量，包括社会组织的力量，把应该由市场和社会发挥作用的交给市场和社会。这也是改革的方向。”
“把市场的交给市场”，那房地产市场算不算其中之一呢？限购政策本身就是对市场的捆绑，是压制市场的“紧箍咒”。要真正实现“把市场的交给市场”，那么限购取消的可能性就大大增加了。<<<<<详细
十八大后细看房价走势:涨声一片跌声一片PK赛
从11月8日到14日，举国上下人人口中都有个“十八大”，十八大成了国民关切的话题。十八大会议中，有关房地产的议题引起了大家的热议，连小学生都在大会上问及房价问题。住建部表示坚持房地产市场调控政策不放松，房价的问题将来会解决的。时下有关房价的讨论，涨声一片，跌声也是一片，那么房价会不会因为十八大而反弹？十八大会不会是楼市的一个节点？<<<<<详细
任志强：调控不完善 明年三月房价有较大涨幅
任志强表示，中国大陆现在已经进入城镇化高速发展阶段，这一阶段也是房地产的持续发展区间，房地产的黄金周期远未结束。但是他也判断，今后房地产业的增速会有所下降，“不会天天过年”。在分析了前两年土地市场供应量缩减的数据后，任志强预言明年3月份之后房价将会有较大的涨幅，并称这是“历次市场波动变化的规律”。
任志强认为，现行的房地产调控政策存在一些不完善之处，他呼吁国内尽快制定《住房法》，以法律的形式长期稳定地规范房地产业的发展。<<<<<详细
2013年3月房价不会暴涨 除非取消调控
此前，华远地产董事长任志强预言“明年三月房价会暴涨”引起市场热议。但是原住建部政策研究室副主任王珏林今天在作客中新网视频访问时却认为，无论是从现在来看，还是从去年的分析来看，都不会出现房价暴涨的局面。
王珏林说，之所以认为房价暴涨的条件不存在，首先，如果出现房价暴涨，那就是调控政策取消或者失灵，但是对于坚定不移地执行调控政策，政府已经屡有表态。
其次，当前购房者已经越来越理智。“现在是购房者选房，不像过去房子选消费者。以前看完房以后如果不买，一转身那套房子就没有了，所以出现一天售罄或者三天就卖光的情况，那是不理智的抢房。而现在，购房者会从地段、时间等等因素来考虑选房，主动权已经在购房者自己手里了。”
此外，王珏林认为不支持“房价暴涨说”的原因还有一个，“中国的楼市并没有那么旺盛，毕竟我们还受到过外部的经济影响，我们国家的经济指标也放慢了步伐。”<<<<<详细
住建部专家称明年市场好于今年 驳"房价暴涨说"
2012年即将过去，楼市在博弈中继续前进。尽管今年楼市回暖之声不绝于耳，地方政策微调蠢蠢欲动，但明确的是中央频频强调坚持房地产调控不放松。在持续的调控之下，明年楼市走向更是备受瞩目，对此，住建部政策研究中心副主任王珏林表示，明年市场会好于今年，但房价暴涨的条件不存在。<<<<<详细
商品房库存畸高 或将推高未来房价
据相关报道，截至今年10月，商品房待售面积约为3.2亿平方米，超过去年底的2.7亿平方米，并一直维持在高位。房企去库存压力仍然很大，个别房企按今年的销售速度，所需时间甚至要达到10年。
商品房待售面积维持在高位，将带来多重负面影响。房企库存越大，累积的房地产金融风险越大。库存越大，贷款利息等财务成本就会与日俱增，最终的销售价格必须越来越高，才能覆盖成本。同时，捂盘越久，资金链断裂的可能性越大，最后可能不得不以更低价格脱手，一旦收入覆盖不了成本，房企将难以归还银行贷款、信托融资等债务，最终导致金融风险。
房企捂盘不售、库存畸高还将推高近远期房价，严重干扰楼市调控。从近期来看，房企捂库存将使得入市房源减少，自住型刚性需求不能得到充分满足，这必将推高房价。从远期看，房企捂盘惜售会使企业资金积压在大量待售面积上，无力增加土地储备，从而使得未来开发、开工面积减少，影响到未来市场房源供给，从而推高未来房价。房企之所以敢于拥有这么大库存，说明房企对房价上涨还有预期，对调控走回头路还抱有希望。<<<<<详细
房价涨到多高才算合理呢？
一个荒唐的北京房价赌局近日以看跌方落败结束。据看涨方的统计，北京二环内的商品房两年间上涨51%，三四环间的房价上涨31%，也许统计数字不够客观，但在调控政策实施的两年间，北京房价持续上涨是不争的事实。再看上海，近期黄浦江边成交了一套每平米单价超过21万元的江景豪宅，人们不禁要问：这房价涨到多高才算合理呢？
其实，合理房价本身是一个伪命题，在市场决定价格的楼市中，买卖即成交，存在即合理！只有不承认市场定价的人才会提出房价是否合理的质疑。金融中心城(小区网 论坛)市如北京、上海，正确的问题是如何建立合理的住宅体系。而住宅体系是否合理的标准是有效分配稀缺的城市化空间。
城市化空间是现代都市的稀缺资源，因为城市化空间的有限性或稀缺性，城市就出现了一种溢价——空间的依附性溢价。任何有形资产，无论其真实成本如何，都会由于占有空间而增加空间的溢价，溢价率的高低主要取决于水土资源，财富效应和人口集聚。过去人们常说：一方水土一方人；现在还应加上一句：人流钱流逐水流。特别是在中国，由于多数城市严重缺水，城市化空间的溢价率远高于其它国家。
早期城市几乎无一例外都是择水而居，人口的集聚必然导致水资源不足，于是就需要引水而居，进而造水而居。择水到引水必然出现空间的稀缺性，从引水到造水，空间就从相对稀缺升级为稀缺。这时，中心城市就不再是一个形容词，而是投寸金得寸土，城市化空间从此不再是天赋资源，而是用金钱堆出来的稀缺资源。在城市化空间成为稀缺资源之时，合理分配空间就成为城市经营者的首要责任，这才是人们期望的“安居乐业”。<<<<<详细
十八大后楼市怎么走？
明确“两条腿走路”
十八大报告已经明确，未来房地产市场发展继续坚持走“双轨制”。
记者注意到，在十八大报告中，与房地产市场有直接关系的内容并不多，主要有“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理，满足困难家庭基本需求”。这句话明确了未来房地产市场的发展方向，即坚持实施住房制度的“双轨制”，也就是说，未来政府会通过加大对保障性住房的建设，来保证中低收入人群的住房需求，而对于改善型需求，以及正常的刚性需求，则通过市场供应来解决。
由于房地产市场与宏观经济、民生、城镇化以及全面建设小康社会等多个方面有着极为密切的关系，因此十八大报告中在其他方面也顺带会提到住房，如“要解决好人民最关心最直接最现实的利益问题，在学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居上持续取得新进展，努力让人民过上更好生活”。而通过系统梳理报告中所有与房地产有关的内容，已经基本可以勾画出中长期房地产市场发展的大致趋势，即在居民收入倍增大背景下，以及城镇化进程过程中，房地产市场在未来还能保持较快发展态势，至少在未来十年时间内会一直如此。
因为工业化、城镇化仍在快速发展，国民收入稳步提高，消费结构不断升级，新增住房需求和改善性需求将会持续增加。中指研究院提供的一份市场报告预测，未来十年，我国至少有120亿平方米的住房需求，相当于2011年商品住宅销售面积的12倍以上。目前，我国城市人家住宅面积水平较低，有超过7000万户的城市家庭人均住房低于30平方米，改善群体十分庞大。若按“人均35平方米”的小康水平作为改善标准，这一群体将带来约68亿平方米的改善性住房需求。此外，若按人均30平方米计算，未来十年新增的1.8亿城镇人口也将带来至少50亿平方米以上的住房需求。
除了住房市场之外，城镇化和收入的提高，还会对商业地产、旅游地产、产业园区地产等发展产生巨大影响，可以预见，此类地产规模在今后同样存在较大的发展空间。
重要性仍不可替代
虽然十八大报告中并未明确房地产业的地位，但专家表示，在未来，房地产行业的重要性仍然非常突出。
过去三十年经济高速增长难以持续，放缓不可避免过去三十年间，我国经济增速普遍在10%以上，受国内外环境和自然规律影响，未来中国经济增速的放缓不可避免。IMF、中国社科院等机构对未来5～10 年我国 GDP 增长率的预测普遍在 8%～9%之间，表明中国经济增速放缓已成各界普遍共识。
从中央规划来看，“十二五规划”提出今后五年的国内生产总值年均增长7%，十八大报告提出确保到 2020 年实现全面建成小康社会目标，实现国内生产总值比2010 年翻一番，对应年均增长幅度为7.18%。
在未来宏观政策更加注重经济增长的平稳性和健康性，而非单纯追求增长速度的前提条件下，是不是意味着房地产行业将不再受重视？答案是否定的。复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授指出，十八大报告中并未对房地产行业在未来宏观经济中所扮演的角色进行详细说明，而且目前也不再将其称之为支柱产业，但是房地产行业上下游关联约50个行业，在整个经济发展的过程中，它所起到的作用仍不容忽视。
市场化手段取代调控
限购和限贷为楼市健康运行提供根本保障，长期来看更加注重房地产税等市场化调控模式。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，新一届政府应该更多地倾向其自身房地产市场政策的调控逻辑，可能会出现一些变化。这个变化，应该是当保障房体系逐步完善，双轨制建成，具备了一定市场缓冲期，楼市限购与限贷政策会逐步退出，房产税也会作为限购的替代性政策而逐步推出来。
尹伯成表示，房产税将逐步取代行政手段，对市场进行干预，这是大势所趋。而这种做法，所起到的作用几乎与限购、限贷等政策相似，即通过税收来达到抑制投资、投机性需求的作用。而这种做法也并不违背当前的楼市调控精神，即把抑制房地产投资、投机性需求作为一项长期政策。不过可以明确的是，房产税的出台，不会伤及普通消费者。他指出，房产税征收对象依然是手中握有多套房产的人群，而正常的市场需求，比如刚需和改善型需求，属于免于征收的范畴内。
至于房产税何时会全面铺开，业内无法给出统一的说法。记者发现，认为在最近一年内会全面实施者有之，认为在未来数年内逐步展开者亦有之。尹伯成预测，在明年的“两会”上，中央政府极有可能会部署房产税开征事宜。
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