[摘要] 除了一些一次性购买多套房的投资客被阻挡外，也有部分非投资性的购房者被限购了，比如，父母为子女买婚房、子女为父母买养老房。
限购新政误读：
●置换客不能换房了
部分购房者认为限购政策出台后再购房，一旦遇到工作变动、子女教育等原因需要换房，将无法进行。其实，这类置换需求可以通过先卖出持有房产，再购进新房的办法实现，而以前，很多置换族往往先买进新房，等入住后再卖出或出租旧房。不过，按政策解释，这类换房需求必须是卖出自住房后才能完成。
●子孙三代可买3套房
限购后，有些投资客打起了钻政策空子的念头。根据新政，成年子女可独立成户。按此推算，子孙三代是否可以买三套房？对此，房地产时报记者走访闵行区交易中心，工作人员回答是否定的，也只能买两套。
因为根据子女从父母的原则，如果子女成年未婚，以祖辈名义买房后，子女自动划归父母名下限购一套；如果子女成年已婚，则划出该家庭限购范畴。该工作人员解释，新政实施后，各交易中心在执行时会要求查看买卖双方的身份证、结婚证、户口簿等重要信息。如果子孙三代在同一个户口簿内，工作人员很容易分辨出超购的嫌疑；即便三代独立成户，只是增加了审查环节，也不会影响最终限购政策的执行。
实用案例
关键词：契税变多了
案例：王小姐今年年初在松江买了套期房，非，预估面积是89.94平方米，预缴1%契税。交房后，实测面积变成90.13平方米，需要补缴0.5%。王小姐平日太忙一直没空去。 10月8日去补缴，被告知，要补2%的契税（按新政的3%）。
解读：根据调整后的契税政策，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭住房的，减按1%税率征收契税。个人购买的普通住房，凡不符合上述规定的，不得享受上述优惠政策。
根据新政，契税政策变化较大，这对一些购买期房的客户来说，由于预估面积和实测面积可能存在差距，尤其要注意。
关键词：外地人买房
案例：张先生户籍地为湖北，他在上海工作多年。 “十一”前看中一套面积70平方米、总价160万元的小两房，打算采取60万元首付加100万元商贷的形式；没想到 “十一”之后，上海市调控新政迅速落地，他因为没有缴纳过社保、且目前补缴不被受理，而面临贷款难以获批的困境。
解答：沪12条楼市调控新政落地仅4天，已有买家遭遇购房“新难题”。据21世纪不动产上海锐丰大华路店经理何秋平反映，在宝山大华板块，购房者中有2-3成为在上海打拼的外地人。而此次新政限定非本市居民需累计缴纳1年以上的个税及社保才可申请贷款，使他们立即面临“购房资金短板”。
关键词：卖房再买房
案例：常小姐是无房户，她和老公打算近期买套小房，过段时间后，小房再换大房，这样违反“限购令”吗？
解答：上海房管局局长刘海生对此问题表示，有个别家庭新购一套后，又卖掉再重新买一套是否允许？对这种情况，政府部门会进行判断，如果确实是为了改善居住条件，是作为改善型住房，可能会允许；但如果是炒房，将坚决制止。
上海公积金中心表示，如何判断“二套房”是改善型还是非改善型，是根据现在的居住条件来认定的，如果现有住房的家庭人均居住面积超过市统计局公布的上一年全市人均建筑面积数据，就属于非改善型住房，低于全市人均建筑面积就属于改善型住房。
四点注意
1、名下有房产，公积金没动过也难贷
根据上海版细则，“暂停对购买非改善型第二套住房家庭的住房公积金贷款，停止对购买第三套住房及以上家庭住房公积金贷款”，如果从未用过公积金，名下却已有两套房产的购房者来说，新购房也不能动用公积金贷款。因为此政策的导向很明确，是认贷又认房，受理单位要先去房管部门查询产权状况，看名下有几套住房，并据此审批是否给予贷款。对于不支持公积金贷款的，只能按照公积金管理条例，等退休时才能取出来。
2、10月7日网签合同日期为新政节点
上海版细则当中的限购起始日期为10月7日，是以网上签订合同的日期为准。因此，对于一二手房交了订金或定金，但尚未付首付签合同的，皆被划入新购范围。
3、家庭认定标准
夫妻双方及未成年子女 （未满18周岁）算一个家庭，如果成年子女买房算两个家庭。
4、改善型认定标准
按照住建部有关规定，每户家庭人均住房建筑面积超过所在城市上年人均住房建筑面积的，为“非改善型”。根据市统计局公布的统计资料，去年上海市城镇人均住房建筑面积为34平方米。也就是说，如果借款人家庭人均住房建筑面积超过34平方米，第二次贷款购房，即认定为非改善型住房。
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