[摘要] 除了一些一次性购买多套房的投资客被阻挡外，也有部分非投资性的购房者被限购了，比如，父母为子女买婚房、子女为父母买养老房。
“沪十二条”出台后，准购房者最关心的是自己有没有被限购。房报记者采访后发现，除了一些一次性购买多套房的投资客被阻挡外，也有部分非投资性的购房者被限购了，比如，父母为子女买婚房、子女为父母买养老房。另外，为了规避“90/70”政策而推出的“一房两证”房也“不幸”被新政重击了一下。
父母为子女买房
被限购情况1：一套房换两套房，父母不能在两本房产证上列名。
按新政规定，已成年子女可以新购一套住房，但由于目前很多子女在购买婚房时还不得不“啃老”，需要双方父母共同出资，涉及到两个家庭，问题就会变得比较复杂。
比如，父母准备将市中心的房产出售，在近郊新建小区同时购买两套面积较大的住房，与子女就近居住。但按新政的规定，父母只能在其中一套房产的产证上列名，有的父母担心将来的财产继承问题，就会放弃这样的购房计划，只能选择在近郊买一套小房子，或给子女当婚房，或自己搬到郊区居住。
被限购情况2：父母双方出资付首付，但产证上不能出现其名字。
如今买婚房有不少情况是，男女双方父母出资付首付，婚后子女承担月供。有的是女方首付出资比例高，有的是男方出资比例高。为避免今后因离婚所发生的房产纠纷，往往出资比例高的一方父母会要求同时列名。而按照新的规定，只要父母跟随子女房产证同时列名，就会影响到他们的购房计划。
被限购情况3：一方子女买过房，共同再买房不能列名。
小夫妻双方中有一方在新政后与父母一起买了房，如果再准备购买婚房，按新政的规定，其不能在婚房的产证上列名，双方家庭都出资的话，只有一方列名，另一方可能不会同意。
子女为父母买房
被限购情况1：产证上不列名不能贷款，列名则影响自己以后购房。
按目前的贷款政策，退休人员不能贷款，这样，子女要为已退休父母贷款购房就必须列上自己的名字，而不能仅仅将第三代的名字加上。若是列名，子女今后在一段时间内就不能再购新房改善自己居住条件。
被限购情况2：没有第三代，不能为父母和自己分别买房。
另外，部分在上海成家立业的新上海人本来准备先购买一套小房子，待经济条件允许再为其中一方的父母在上海购房，但按照新政的规定，他们夫妻双方将不能在新购房的产证上列名。如果没有第三代可以在产证上列名，同样出于财产继承的考虑，他们很可能会放弃这样的购房计划。要么继续与父母分居两地，要么等存够钱买一套大房子。
限购对策
据房报记者调查，这些被“限购”的购房者并没有被完全“限死”。比如，涉及到产证列名问题的，可以通过协议、公证等方式明确，如果确有改善需求的，卖掉持有的全部房产后，仍然可以再购房，但新政无疑给这些购房者买房增添了很大的“麻烦”，很多人会暂时放弃购房计划。
两套打通房
被限购情况：受房型限制，两套房子很难分开出卖。
部分开发商为了规避 “90/70”政策，将一套大房子分成两个产证。由于是为需求大房型的客户设计的，这种房子的卫生间、厨房等设施不能满足两套房分割后的使用要求，因此很难分开销售。目前，这部分房源在一手房市场和二手房市场都有，数量虽然不多，但受到新政的影响很大，而且很难有解决的办法。
“如果真的限制购房套数，我买房肯定一次性到位买一套大户型”，即将结婚正准备买新房的小陈表示，这样的限购政策可能会影响他选择房屋的计划。“我原打算结婚先买一套两房小户型，等以后有钱了再换一套大房子，限购了，如今肯定尽量一次到位买套大户型”，他表示会向家人借钱买套三房单元。业内人士表示，限购政策一方面可能会抑制一定的购房需求，但也会使不少首次置业者从买小户型改为买大户型，大户型单位将会更受欢迎。
从目前市场行情来看，不管一手房还是二手房，两套房打通的产品的受众面非常小。一手房市场中，这类产品在售的楼盘数量不多。从二手房市场来看，原来将两套房打通出售的业主，如果仍想继续抛售房产，将必须恢复原状后再分开出售。
十月婚房优惠再升级烟台楼盘折扣连环出
20款实用又时尚的婚房装修 10年不过时(组图)
限购新政误读：
●置换客不能换房了
部分购房者认为限购政策出台后再购房，一旦遇到工作变动、子女教育等原因需要换房，将无法进行。其实，这类置换需求可以通过先卖出持有房产，再购进新房的办法实现，而以前，很多置换族往往先买进新房，等入住后再卖出或出租旧房。不过，按政策解释，这类换房需求必须是卖出自住房后才能完成。
●子孙三代可买3套房
限购后，有些投资客打起了钻政策空子的念头。根据新政，成年子女可独立成户。按此推算，子孙三代是否可以买三套房？对此，房地产时报记者走访闵行区交易中心，工作人员回答是否定的，也只能买两套。
因为根据子女从父母的原则，如果子女成年未婚，以祖辈名义买房后，子女自动划归父母名下限购一套；如果子女成年已婚，则划出该家庭限购范畴。该工作人员解释，新政实施后，各交易中心在执行时会要求查看买卖双方的身份证、结婚证、户口簿等重要信息。如果子孙三代在同一个户口簿内，工作人员很容易分辨出超购的嫌疑；即便三代独立成户，只是增加了审查环节，也不会影响最终限购政策的执行。
实用案例
关键词：契税变多了
案例：王小姐今年年初在松江买了套期房，非，预估面积是89.94平方米，预缴1%契税。交房后，实测面积变成90.13平方米，需要补缴0.5%。王小姐平日太忙一直没空去。 10月8日去补缴，被告知，要补2%的契税（按新政的3%）。
解读：根据调整后的契税政策，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭住房的，减按1%税率征收契税。个人购买的普通住房，凡不符合上述规定的，不得享受上述优惠政策。
根据新政，契税政策变化较大，这对一些购买期房的客户来说，由于预估面积和实测面积可能存在差距，尤其要注意。
关键词：外地人买房
案例：张先生户籍地为湖北，他在上海工作多年。 “十一”前看中一套面积70平方米、总价160万元的小两房，打算采取60万元首付加100万元商贷的形式；没想到 “十一”之后，上海市调控新政迅速落地，他因为没有缴纳过社保、且目前补缴不被受理，而面临贷款难以获批的困境。
解答：沪12条楼市调控新政落地仅4天，已有买家遭遇购房“新难题”。据21世纪不动产上海锐丰大华路店经理何秋平反映，在宝山大华板块，购房者中有2-3成为在上海打拼的外地人。而此次新政限定非本市居民需累计缴纳1年以上的个税及社保才可申请贷款，使他们立即面临“购房资金短板”。
关键词：卖房再买房
案例：常小姐是无房户，她和老公打算近期买套小房，过段时间后，小房再换大房，这样违反“限购令”吗？
解答：上海房管局局长刘海生对此问题表示，有个别家庭新购一套后，又卖掉再重新买一套是否允许？对这种情况，政府部门会进行判断，如果确实是为了改善居住条件，是作为改善型住房，可能会允许；但如果是炒房，将坚决制止。
上海公积金中心表示，如何判断“二套房”是改善型还是非改善型，是根据现在的居住条件来认定的，如果现有住房的家庭人均居住面积超过市统计局公布的上一年全市人均建筑面积数据，就属于非改善型住房，低于全市人均建筑面积就属于改善型住房。
四点注意
1、名下有房产，公积金没动过也难贷
根据上海版细则，“暂停对购买非改善型第二套住房家庭的住房公积金贷款，停止对购买第三套住房及以上家庭住房公积金贷款”，如果从未用过公积金，名下却已有两套房产的购房者来说，新购房也不能动用公积金贷款。因为此政策的导向很明确，是认贷又认房，受理单位要先去房管部门查询产权状况，看名下有几套住房，并据此审批是否给予贷款。对于不支持公积金贷款的，只能按照公积金管理条例，等退休时才能取出来。
2、10月7日网签合同日期为新政节点
上海版细则当中的限购起始日期为10月7日，是以网上签订合同的日期为准。因此，对于一二手房交了订金或定金，但尚未付首付签合同的，皆被划入新购范围。
3、家庭认定标准
夫妻双方及未成年子女 （未满18周岁）算一个家庭，如果成年子女买房算两个家庭。
4、改善型认定标准
按照住建部有关规定，每户家庭人均住房建筑面积超过所在城市上年人均住房建筑面积的，为“非改善型”。根据市统计局公布的统计资料，去年上海市城镇人均住房建筑面积为34平方米。也就是说，如果借款人家庭人均住房建筑面积超过34平方米，第二次贷款购房，即认定为非改善型住房。
十月婚房优惠再升级烟台楼盘折扣连环出
20款实用又时尚的婚房装修 10年不过时(组图)
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
