你是否也被惯例潜规则
“我们楼盘不允许使用公积金贷款。”“要买房吗？先交1万元的排号费吧。”“退房可以，但定金我们不会返还。”然后，当你茫然地向售楼小姐询问为什么的时候，得到了对方“理所当然”的答案：“这是我们公司的规定”，“我们历来都是这样做的”，“这是所有楼盘的惯例”……
回想你的购房经历，是否也曾遇到过上述这些情况？如果你的回答是肯定的，那你一定是遭遇了楼市“潜规则”，开发商的这些做法完全是违背法律规定的。在“3·15消费者权益日”到来之际，本报在此向你揭秘地产界的“潜规则”，让你的合法权益不再受到侵犯，买到真正放心的好房子。
潜规则一
以入会费名义变相收取排号费
案例:
去年初，市民王女士准备在城南某楼盘为自己即将大学毕业的儿子购买一套小户型住房。没想到，当她来到售楼中心时，一位工作人员告诉她，楼盘暂时还未拿到《商品房预售许可证》，不过，可以先交1万元的VIP入会费，以便在开盘当天就能选上房。王女士正在纳闷楼盘未取得“商品房预售许可证”咋也能收取排号费？立即有售楼小姐向前给王女士解释，“我们并非收取的是排号费，而是VIP会员入会费，入会后有优先选购房源的权利，并且还享受一定的优惠。而且这个会员费最后是要计入购房款的，不会白花”。看着周围其他的购房者争相入会，王女士也不得已加入到了排队付费的队伍中。
记者通过对即将开盘的项目进行调查发现，收取VIP入会费，会员费是许多楼盘前期销售的手段。一知名营销机构负责人告诉记者，会员费其实就是变相的排号费，入会的好处也就是优先选房，性质和排号并无两样。开发商这样做的目的就是规避有关不能收取排号费的规定，也能达到回收资金，锁定客户，摸清市场状况的目的。
潜规则VS法律：
四川英济律师事务所律师谢国成：开发商此种作法目的是其为了“圈资金”，其实质仍是在未取得商品房许可证的情况下，提前预售商品房。根据《城市商品房预售管理办法》第六条第二款的规定，未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。而建设部、国家发改委、国家工商行政管理总局在《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》中规定：未取得商品房预售许可证的项目，房地产开发企业不得非法预售商品房，也不得以认购（包括认订、登记、选号等）、收取预定款性质费用等各种形式变相预售商品房。
开发商收取VIP入会费实际上就是一种选号费，因为通过交费入会与通过排队交费领号没有任何区别。在入会的人数超过可售房产的套数时，到时可能还会出现入了会但是连购房的资格都没有的情况。因此，开发商的该行为违反了上述规定，应当承担相应的法律责任。
律师提醒：
在未取得法定售房资格的条件下预售楼盘，买卖双方都要承担违法所带来的风险。一旦无证售房行为被查处，开发商在经济上要受到处罚，企业形象和信誉也要受到损害。如果项目因其他原因停滞的话，开发商起码要承担退还订金或房款的责任，认购人则要面临开发商无力或拒不退还全额订金或房款的风险。没有预售许可证，开发商的资格难以保障，认购人的投资安全就难以保障。因此，作为购房者在任何时候购买开发商开发的楼盘，在看到《商品房预售许可证》前一定要捂紧自己的钱口袋；如果已经交纳的所谓的VIP入会费，一定要及时向有关部门举报，维护自己的利益。
潜规则二
退房可以，定金概不退还
案例：
2008年8月31日，徐女士与某地产公司签订了《商品房买卖定金协议》，决定购买该公司开发的位于青羊大道的一套商品房，并在协议签订当日支付了定金10000元，又在一周后支付了定金余款40000元，但地产公司始终未与徐女士签订《商品房买卖合同》。后徐女士再次要求该公司签订《商品房买卖合同》时，地产公司却称其违反了认购协议，要没收定金。
定金同样也是开发商锁定客户，回收资金的手段之一。记者调查发现，目前市场上绝大部分楼盘都要收取定金，而因定金引起的纠纷也屡见不鲜。开发商往往在客户交纳定金未能达成交易的情况下，拒绝退回定金。
潜规则VS法律：
四川英济律师事务所律师谢国成：房地产开发商在与购房者签订正式的商品房预售或销售合同之前，往往通过签订认购书、意向书、预订合同等方式要求购房者交付购房定金，以此约束购房者与其签订正式的商品房预售或销售合同。购房者在交付定金后，如因种种原因未能与开发商签订正式的房屋买卖合同时，开发商往往因此而拒绝返还购房者已交付的定金。
根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。从该规定可以看出，该定金的处理主要取决于由于哪一方的原因导致购房合同未能签订，我们应根据不同的情况作具体分析：
1、一般来说，购房者在签订认购书给付定金的时候，与开发商未就主合同的主要内容达成一致，而事后双方不能就主合同主要内容达成协议，则购房定金通常应当返还购房者。
2、如果开发商在签订主合同时，提出与认购书约定的不同的条件致使主合同不能签订的，开发商应当承担违反认购协议的违约责任，依照法律的规定，开发商应当向购房者双倍返还定金；
3、如果开发商和购房者双方就认购书约定的条件之事项未能达成一致 ，导致不能签订主合同的，开发商应当返还购房者定金。另外，如果认购书已经将以后要签订的主合同的条件作了明确具体的约定，而购房者应当承担违反认购协议的违约责任。此种情况下，开发商可以不予返还购房者定金。
另外，开发商在未取得商品房预售许可证、销售许可证的情况下，与购房者签订认购协议的行为是违反法律规定的无效民事行为，开发商应当如数返还购房者定金。
律师提醒：
签订定金协议时购房者要认真阅读协议条款；定金协议签订后商品房买卖合同签订前购房者要注意收集、保存证据。购房者与开发商一旦因为定金问题与开发商出现纠纷时，一定要及时根据不同的情况，弄清原因，以维护自己的合法权益。
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