买房，你被潜规则了吗？
今年央视3•15晚会的主题为揭露行业潜规则，涉及行业涵盖家电、汽车、电视购物、网络购物等方方面面，惟独没有老百姓宗的资产——房产。这是为什么呢？难道楼市没有潜规则？
从2003年起，就有读者不断抱怨报纸刊登的楼盘开盘信息“错了”。一对老夫妻曾经抱着电话不肯松，一直在问记者：下个月会有哪些楼盘开盘，恨不得把所有下月开盘的楼盘都记下来；因为这个月开盘的楼盘，他们是照报纸上的楼盘广告开盘日去的，结果现场房子早已抢购一空。不是当天他们来迟了，而是房子早在开盘三天前就开始认购，开盘就全都只剩顶楼底层、朝向户型都不好的“边角料”了。
是真的都卖光了吗？还是先拿边角料对外公开卖，好的房源部分给了关系户？记者听到了业内管这叫“销控”。在购房人看来这对他们不公平，但在房地产业内看来，这是营销手段，是卖房技术。
从用图纸看房、到销售小姐逼订、到签订合约附加条款、贷款代理机构中介公司层层扒皮、到交付入住先交物业费……楼市有了强势的开发商，潜规则似乎无处不在。购房人在忍受了高昂的房价之后，仍然感到处处“憋屈”：为什么别的行业把客户视上帝之时，唯独楼市，开发商反而更像是永不失势的上帝呢？
在房价一路疯涨的情况下，楼市更成为潜规则的重灾区。
站在2010年，《金楼市》将立足行业发展、聚焦一年来的国内及南京地产典型问题，为您讲述楼市十大潜规则及应对办法。
金楼市潜规则房号•跳价
潜规则之关系房号
买房首先找关系
2009年7月13日晚，仁恒江湾城低调通知客户发放选房顺序号。当晚上千人涌进售楼处，现场一时失控，仁恒临时决定停止发号。而千人争抢数百万豪宅也引来了社会的广泛关注。接下来的几天时间里，仁恒江湾城随即发布了《致歉公告》和《预售公告》，以及摇号选房细则，并在市公正处、市房产局相关部门共同监督下，进行了摇号。集中了社会的诸多关注，整个选房一直处于公众的监督之下，甚至有人将其称之为“最阳光的一次摇号选房”。
买房托关系，这早已不是什么秘密。放眼南京楼市，买房大军中有多少关系户自是无从统计，但从去年开始，因为身边有几个朋友急着买房，本人却也不得已用起房记的身份，帮着四处托关系，由于几位朋友的买房区位各有不同，而本人又只与为数不多的楼盘负责人稍稍熟识，因此，只好再另行托人。
购房者或多或少都有这样的经历：交完诚意金后，苦等开盘日期无果；听说有房源推出，电话咨询售楼处，往往被告知具体时间未定，等到售楼处现场看房时，又被告知房源基本被预定完了；开盘当天，总能在销控表和沙盘上发现一些房源被做上标记，显示该房源已不在此次可被挑选的范围内……有开发商向记者坦言，有时候推出的房源并不多，但关系户却多达半数以上，那些排队买房人只能在有限的房源里去碰碰运气。
《金楼市》点评
楼市重现炒房号，买房首先想到托关系，从一个侧面已显示出，楼市正在对购房者提出越来越高的“要求”，手中握有房款只是必要条件，关系房号背后折射出的仍然是房地产市场的信息不透明和不够成熟。
对此，南京工业大学房地产管理系副主任吴翔华也坦言，这种情况短期内很难得到改变，因为目前来说房地产市场整体上仍然是供不应求，在不违反相关法律法规的前提下，开发商卖房只是一种商业行为，可以自主决定自己的销售行为，但关系房号有一定周期性，当市场开始转向低迷时，关系房号就会减少甚至消失。
潜规则之反价跳价
房价想涨就涨
“最初承诺我至少给我1%—1.5%的优惠，可现在开发商却反悔了”，黄先生告诉记者，他看中的是位于河西时代天地广场的房子，当他提出要买四套时，售楼员马上表示说可以给到总价1%—1.5%的优惠，可几天后，黄先生再来售楼处正式签合同，售楼员却告诉他，只有一次性付清房款，才能享受总价1%的优惠，如果不能全额付清，每套房子只能在原来的总价上便宜3000元，这样算起来，黄先生至少要多付出一万多房款。“我想开发商肯定是看我一次就买四套，购房的意向很强，所以就坐地起价了，另一方面他们的房子也不多，可能也不急着卖房吧。”黄先生告诉记者。
收了定金，但房子涨价了，开发商不想卖了，便找出种种理由不按原房价卖房或矢口否认原承诺优惠，这种情况在去年房价迅速攀升的时候尤为常见。一位购房者向记者讲述了自己去年在江北买房的经历，这位购房者按照3200元/平方米的价格付下了2万元的定金，却在签订合同之前接到开发商的消息，称房价整体上扬1000元/平方米。这位购房者于是就面临了两种选择：要么按照4200元/平方米的价格购房；要么开发商退还2万元定金。这位购房者在思考再三，咬咬牙还是以4200元/平方米的价格买了下来，“毕竟是用来自住的，只能买下来，但开发商的坐地涨价的做法一直让我觉得很气愤。”
《金楼市》点评
以上两个案例都不是个案，2009年楼市迅速攀升，一些开发商已按捺不住涨价的冲动。江北某大盘营销负责人就曾告诉记者，现在不少楼盘反价涨价的手段更隐蔽，他们更多的是取消打折和各种优惠，该负责人透露说，正是通过这种隐蔽的涨价方法，其所在楼盘的价格近期也已调过几次了。对于开发商反价跳价的情况，江苏崔武律师事务所主任律师崔武表示说，定金只是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱作为担保的担保方式，房产交易中的定金则被视为一种购房预约。其担保性体现在法律对定金罚则的规定上，即给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金，因此尽管开发商在销售过程中出现反价跳价的行为，只要开发商双倍返还了定金，就不存在触犯法律法规的问题。
就在去年上半年楼市逐步回暖，反价跳价的现象开始出现时，作为本地知名房企的栖霞建设发出了坚持合理定价，防止房价大起大落的倡议。栖霞建设的言论值得借鉴，开发商时刻保持清醒的头脑，充分呵护市场就是爱护自己。
潜规则之虚假宣传
卖房时承诺总是一套套的
“2008年买的房子，到现在快两年了，办不到贷款，拿不到房子，办不了两证，该怎么办呢？”
董先生在2008年买了城南七彩星城一套89平方米的住宅。虽然国家明文规定，小产权没有两证（房产证和土地证），但当时开发商承诺，确保在2008年底交房时能够办好两证，并可以写进合同。于是，董先生按照总价52万元计算，交了5成26万元首付。
“当时合同约定的是2008年底拿房办两证，到现在已经快两年了。不仅两证没有说法，银行也没有放款。开发商却一直回避业主的质疑。”迷茫中的董先生找到了《金楼市》，他告诉记者，在同一个小区，像他这样没有下款、没有交房也没有拿到两证的业主还有200多户。都处于无休止的等待状态。
《金楼市》点评
“没有两证的房子，银行是不可能下款的。此前民生银行没有放过一套小产权房的贷款，以后也不可能。除非能够拿到两证。”中国民生银行南京分行相关负责人告诉记者，此前民生银行可能与七彩星城有过一些合作，但在没有取得两证的情况下不可能放款。江苏钟山明镜律师事务所蒋德军律师也提醒，按照国家的规定，建在集体土地上的小产权房，不可以对外出售，更不能私人转让，所以一般是不发放两证的。因此，即便开发商的承诺写在了合同上，也没有相关的法律保护，遇到承诺无法兑现的情况，只能吃一记闷棍。
“而董先生的情况，既然有合同在手，也并非不能挽救。此时的办法是以开发商无法兑现合同约定为名，要求开发商退房退款并承担一定违约金。”
当下，相信口头承诺的人少了，但白纸黑字也不能尽信，董先生就是一例。所以，诸如户外大牌上的“销售”、“品牌房企、”，销售楼书上的“绿化比例”、“市政配套”，要细看却也不能全信。即便开发商承诺得再好，也得多留个心眼，买房时把风险降到是王道。
潜规则之质量隐忧
最是纠结质量关
姚先生2006年买了城北城市绿洲的房子，让姚先生一家难过的是，入住四五年了，屋顶一直漏雨，而且越修越漏。
“我们的房子顶楼，在入住第二年发现漏水问题。就请开发上来维修。想不到的是，每修一次，漏水就更严重一次。最初的漏水面积只有1平方米左右，到现在，约有5平方米左右的出现漏水渗水，并且内部墙皮大面积脱落。”令姚先生纠结的是，屋顶漏了几年，但开发商的修补方式仍没有改变，这样下去还会继续漏，而且，家里的大部分装修都已经起皮脱落了，这种损失由谁来赔偿呢？
遭遇屋顶漏水的情况不止姚先生一家。城南某楼盘业主陆女士，家里是一套跃层房子，也是交付5年，漏了5年。后来有维修工人告诉她，维修屋顶是发生墙壁水泥大面积脱落。已经不仅是屋顶漏水问题，墙体质量也值得怀疑。
《金楼市》点评
“一般房屋交付后的质量保修期是2-3年，如果在这个期限内没有根治问题，后面的问题需要向物业管理公司寻求解决了。但是不能否认，一切资质不高、私企身份的物管公司服务并不能到位。”南京锵锵投资顾问有限公司总经理吴彬告诉记者，一般开发公司离场时，会将楼盘的后期维护、保修等职责移交给物业管理公司，因此，出现类似的质量问题，业主有依据向物业寻求解决，这是最直接的通道。
第二种解决办法是，启用维修基金。因为屋顶漏水也属于公共设施范畴，这时候，可以通过业主大会产生的业主委员会，向南京市物业办申请启用物业维修基金，对屋顶进行彻底维修。当然这个进程要慢很多。
老百姓几十年的积蓄，再背负未来20-30年的债务买一套房，图的就是有一个家的温馨和安省。屋顶一漏数年，的确够纠结。因此，为了日后少折腾，多数人对顶楼绕道而行，二手房市场上，顶楼价格比次顶楼要便宜一大截。
但事实上，让市民不放心的质量问题又何止屋顶漏雨一项。钢筋标号以次充好，水泥标号不足，保温层缺失，施工水准粗糙等问题在时下的楼市都不鲜见。此时，就需要购房者留个心眼，在签订买卖合同之初就学会保护自身权益。当然也希望更多的开发商能够为业主提供品质过关的好房子。
潜规则之“地王”晒地
2007年“地王”一半都还在磨蹭
今年年初开始，各大城市相继传出“地王”被收回的消息。北京大龙地产公司以50.5亿元天价拍下的2009年北京“地王”被收回，2亿元竞买保证金被没收；招商地产和香港九龙仓集团以24.1亿拿下的2007年南京仙林“地王”被收回，2.3亿元竞买保证金被没收……
“地王”相继被收回的背后展现的则是“地王”晒地的行业潜规则。以南京2007年先后出现的8个“地王”为例，两年多时间过去了，目前只有两个“地王”已开发销售，四个“地王”至今未动工，1个“地王”被收回，1个“地王”规划变更后准备近期上市，大部分都没有按照正常节奏上市。回顾去年南京楼市房源紧张和房价高涨，这批“地王”晒地无疑发挥了重要“作用”。一方面，这批“地王”的推迟上市导致供应量减少，想买房的人一房难求；另一方面，地价在晒太阳的过程中随市场不断上涨，房价随之水涨船高。开发商无论多高价格拿地，都能通过拖延开发消化土地成本，谋取暴利，这一问题已成为楼市高烧的深层原因。
2007年江宁一“地王”诞生后，媒体纷纷预测该项目将推动江宁房价“破八”，但是谁也没想到，两年多后该项目报价几乎是当年预测的两倍。毫无疑问，想要保证市场供应平衡，抑制房价过快上涨，打击囤地、破除“地王”晒地潜规则势在必行。
《金楼市》点评：
对于闲置土地的处理办法，国家及地方政府有明确政策：“土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。”去年年底，国家又相继出台了多个政策：如“土地款首付提高到五成”、“在土地出让合同中标明开工竣工时间”等，年初多个地王被收回表明了政府对于规范土地市场的决心。
在当前形势下，试图通过“地王”推动自身土地储备增值的想法想面临很大风险，特别是一些土地储备虽多，但缺乏开发资金的地产商，将会面临大量土地储备被收回的可能。面对日渐收紧的土地政策，开发商应该调整企业的中长期发展战略，改变在旧有政策下囤地获利的运作方式，如果企业不自我提升，出现拿地拿“贵”了的得不偿失的现象恐怕难以避免。
潜规则之交付纠纷
交付风波此起彼伏
近年来，开发商在交付上的问题也是花样百出。龙凤玫瑰园延迟大半年没有交付，小区的公共配套还是一片大工地；中泰国际广场房子交了，水电气却迟迟不通；翠岛花城二期房子交付，绿化景观却是临时的。
更有一小区创下了近年来最罕见的一次交付门事件。按照合同约定，开发商承诺于2008年12月31日交付一期房源，但直到2009年的春节前才寄出了一期11、13两栋业主的“收房通知”。首批收房的业主来到现场后惊呆了：大门没装，大部分空地仍在施工，没有安防，没有路灯，没有绿化，没有信箱，没有正规围墙，路没铺好……也就是说，整个小区只有房子主体可以交付，可是，一批收房的业主在房屋验收过程中还发现了包括房门设计不合理、墙面空鼓、水电不到位等诸多问题。无奈之下，近300名业主终于作出了集体拒绝收房并向政府部门投诉的决定。
《金楼市》点评
记者从多方面了解到，房屋交付容易遇到的纠纷包括多方面，首先是一般的质量问题，开发商应当承担保修责任，拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条，买受人可以自行修复或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。第二，房屋质量不合格。房屋交付前未经验收或经验收不合格的，买受人可以拒绝接受房屋，并请求解除合同。第三，延期交付房屋，根据《解释》第15条，出卖人迟延交付房屋，在催告后三个月的合理期限内仍未履行的，买受人可以请求解除合同，并要求出卖人承担支付违约金、赔偿损失等违约责任，但当事人另有约定的除外。第四，配套设施迟延或者不能交付，基础设施完备是买受人正常居住必备条件，如该设施缺乏，买受人可以拒绝接受房屋。
针对以上一些交付问题，从去年开始，南京已开始酝酿出台新规规范住宅交付。据了解，正在研究的《南京房地产住宅项目交付管理暂行办法》将要求开发商必须领到由多个部门颁布的交付通知书才能交付。通过这样的规定，园林、教育、工商等多个部门将对小区配套中涉及的绿化、学校、商场等方面的建设进行检查把关。
潜规则之贷款失约
贷款风险防不胜防
今年以来，贷款难问题一下子爆发让很多买房的人束手无策。房子早晚肯定要买，但是买了又迟迟贷不了款，如何是好？还有，去年买的房子，贷款拖到现在还没解决，又该怎么办？
周小姐在辰龙新境界买下一套小户型，贷款一波三折，纯公积金贷款办不了改为组合贷款，可省公积金收紧二套房贷不得不改成市公积金，结果却又遭遇市公积金政策收紧，最终虽然客户经理告知她的贷款手续已获批，但何时下款仍是未知数。张小姐所买的房子，本来首付两成，做了组合贷款，最近却被通知首付提高到三成且七折利率不能保证。
购房人的遗留问题还没解决，开发商的应对措施已频频现身。据称为了应对公积金贷款难的问题，南京先后已经有不少开发商拒贷公积金，主动向购房人推荐纯商业贷款。去年开盘的凤凰和熙曾经推出给予纯商业贷款的购房人4万元的总价优惠措施。位于下关的润开华府近期正在推出“直客式商业贷款”，选择此种贷款房价在现有基础上优惠1000元/平方米，而用公积金贷款则没有任何优惠。
《金楼市》点评
多年前，中国人民银行就出台规定，“房屋封顶后才能售房并办理按揭”，这么做既是为了防止开发商任意挪用资金造成烂尾，也是为了保证购房人资金的安全。而在实际操作中，目前南京除了公积金贷款执行的是封顶后贷款的政策之外，普通商品房并没有严格执行。这就导致办理组合贷款的购房人商业贷款和公积金贷款不能同步进行，往往商业贷款已经办好公积金贷款还需等待，中途万一政策发生变化，买房人一点办法都没有。
法律界人士认为，政策波动导致的贷款难问题，购房人，银行，开发商甚至是公积金中心都不存在过错，所以要追究任何一方的责任都有难度。所以买房人只能在买房之前就对政策了解清楚，对自己的购买力有清晰的预估，不要盲目夸大自己的购买力，以免在贷款不到位的情况下出现无力支付房款的被动局面。快报记者 费婕
我的配套谁做主？
几年前，会所这个新生事物刚刚才在国内发芽，可如今却渐渐成了楼盘必备的配套之一。“实不实用倒没考虑太多，但新楼盘许多都比较偏僻，如果没有这些配套，这房子能不能住？我会有些抖呵。而且一些会所够大，功能齐全，装修豪华，我会觉得高价买了高档楼盘，带亲戚朋友来倍儿有面子，再考虑其他的因素，合适的话我就会买了。”近期正在四处看盘准备二次置业的翟先生说。
虽然大家都对会所等配套设施寄予厚望，但现实却常常对人泼冷水。不仅车库产权纷争不断，会所也常常一夜之间将羽毛球馆变身餐饮店、KTV。早在2004年，南京钟山花园城的业主就按耐不住了，在得知开发商计划把会所改装成大酒店之后，200余名业主齐聚会所门前，推倒了会所里为改装成大酒楼而搭建的一道道隔墙。
开发商遇到这种情况，也暗暗叫苦：我们买了高档的健身器材，又用的豪华装修，靠那点场地费实在是经营不下去了，只能靠提高消费或者转换经营了。
*《金楼市》点评
“先要看会所的产权属性在哪一方，如果是公共配套设施，使用的是公共分摊面积，那么会所的产权和使用权就该属于全体业主；如果公摊面积没有摊会所面积的，且开发商有小区会所建筑面积的独立产权证，那就可以说开发商具有会所的产权，但使用权是否为业主所有要根据合同来定，而且会所是无偿提供还是租赁，租赁价格多少也应该由合同签订的。”江苏南京焯燃律师事务所主任律师虞兴东表示，根据《广告法》和《合同法》的有关规定，销售广告等宣传资料可被视为合同的内容，如果会所实际使用情况与开发商宣传不符，开发商应承担违约责任。
虞律师认为政府相关法律的缺失，也是造成这一漏洞百出现象的重要原因。“如果有法律明确会所属于附属设施，或者规定一定面积的楼盘必须建立会所、物业管理用房等公共设施，并且写明比如产权归全体业主所有，房地产开发企业不得擅自处理，以及经营产生的经济效益怎么用等问题。”
《金楼市》建议：作为购房人，不妨在签订商品房买卖合同时，写明会所的产权、使用权的归属、具体用途和服务方式等写进租售合同，并签订违约金，这样有利于后期维权。如果这些方面开发商坚持不肯在合同里予以明确，那就要考虑这样的会所一旦变身大酒店，小区物业管理会不会无法封闭管理，这样的小区今后是否会适合生活。
潜规则之贩卖隐私
刚迁新居，推销电话来势汹汹
新买的房子，被窝还没睡热，连续不断的装修公司的电话倒是把耳朵吵热了。“是谁出卖了我的隐私？”
刚当上房主的张小姐已连续三个晚上没睡好觉了。“我怀疑自己患上了‘家装公司综合症’，不管是吃饭还是睡觉，那些推销家装的电话一个接一个，可又不敢不接，万一是客户的电话呢？”张小姐顶着巨大的黑眼圈找到了记者。
听到张小姐的这个遭遇，相信很多购房人都会会心一笑。那些装修企业或者开发商真是神通广大，张口就知道你姓甚名谁，而且还知道你在哪买了房子，甚至已经把业主的户型打探得一清二楚，连电脑效果图都做出来了！
据张小姐回忆，在购买商品房的过程中，能够接触到相关信息的单位有房地产开发商、商品房销售公司、物业管理公司及按揭贷款银行。但是到底是谁将业主信息透露给家装公司的，她却不得而知。
采访中，一位家装公司业内人士告诉记者，操作这种事情，往往是掌握部分业主信息的个人，这些个人大多是信息公司的，而这些信息公司大多是从楼盘的销售人员处“买”到了这些资料。因为楼盘的销售人员岗位并不稳定，销售人员经常几个月做完一个楼盘就要换楼盘，再加上如果和原来的公司有奖金结算上的矛盾，因此将客户资料顺手牵羊拿出去换点小钱很常见，而且往往无从惩罚。
*《金楼市》点评
江苏南京焯燃律师事务所主任律师虞兴东表示，个人的电话、住址等信息属于个人隐私范畴，应该得到法律的保护，如果购房手中有确凿的证据证明是哪个个人或者单位泄露了个人隐私，那完全可以起诉对方。但是目前起诉的难点在于“被告难以确认”，因此这也成了楼市的一种难以用法律手段解决的潜规则。虞律师说，比如张小姐的情况，究竟是房地产开发商、商品房销售公司、物业公司、煤气公司还是银行把她的隐私泄露出去了很难判断，就算做到心中有数，也很难有证据来证明。
记者建议，为了方便，号码不得不留，为了落个“耳根清净”，在与开发商售楼部签订购房合同时，不妨加注保密条款，约束一些个人行为。
潜规则之规划更改
规划一改，开发商获利翻几番
小区中心花园居然要盖房子、会所变成酒店式公寓、承诺的幼儿园莫名消失……近年来，南京楼盘进行规划更改损害业主利益的案例频频发生。更严重的是部分开发商偷偷调高容积率，又没有补交土地出让金，许多购房人因此拿不到土地证。通过更改规划开发商额外赚取了巨大的利益，广大业主的利益却严重受损。
2008年，江宁某楼盘在小区入口处及售楼处同时贴出关于小区规划更改公示，公示中显示更改规划后不仅建筑密度变大了，而且绿化率也降低了，连容积率也增加了。更让业主们难以接受的是，开发商将原定建设幼儿园的用地挪为它用，而将幼儿园挪移到还未取得土地权属的意向性的用地，承诺的幼儿园莫名消失。而且规划更改后，小区靠秦淮河畔一排不高于3层的别墅被改成一栋栋24层的高层。后经业主2个多月的抗争，该项目的规划更改才被迫撤销。另外一个小区更加离谱，开发商通过更改规划该原本规划为会所的地方改成了16层的酒店式公寓，据业内人士保守估计，开发商通过这样的规划更改可以获利近亿元……南京一些小区更是发生了多起楼盘容积率更改后，不少业主拿不到土地证的案例。
*《金楼市》点评
南京规划部门相关负责人表示，楼盘的规划调整依据为《南京市城市规划条例实施细则》。只要还没有建设，开发商可以提出申请。但是必须符合国家有关规定，还要征得有关利益人的同意才能通过。
为了防止开发商偷改规划，业主需要对楼盘动态保持关注以维护自己的权益。首先，购房者在通过售楼部沙盘观察小区形态的同时，千万别忘了向开发商索要一张小区详细规划图。其次，在开发商进行规划更改公示时，根据《行政许可法》等相关规定，只要是利害关系人均可提出异议，不管是一人还是多人，人越多就越代表多数人的意见，就越能够影响到规划部门的裁定结果。如果想要了解自己所在小区的规划变更情况，业主可以上规划局网站、售楼处、建设用地现场查阅。(现代快报)
你是否也被惯例潜规则
“我们楼盘不允许使用公积金贷款。”“要买房吗？先交1万元的排号费吧。”“退房可以，但定金我们不会返还。”然后，当你茫然地向售楼小姐询问为什么的时候，得到了对方“理所当然”的答案：“这是我们公司的规定”，“我们历来都是这样做的”，“这是所有楼盘的惯例”……
回想你的购房经历，是否也曾遇到过上述这些情况？如果你的回答是肯定的，那你一定是遭遇了楼市“潜规则”，开发商的这些做法完全是违背法律规定的。在“3·15消费者权益日”到来之际，本报在此向你揭秘地产界的“潜规则”，让你的合法权益不再受到侵犯，买到真正放心的好房子。
潜规则一
以入会费名义变相收取排号费
案例:
去年初，市民王女士准备在城南某楼盘为自己即将大学毕业的儿子购买一套小户型住房。没想到，当她来到售楼中心时，一位工作人员告诉她，楼盘暂时还未拿到《商品房预售许可证》，不过，可以先交1万元的VIP入会费，以便在开盘当天就能选上房。王女士正在纳闷楼盘未取得“商品房预售许可证”咋也能收取排号费？立即有售楼小姐向前给王女士解释，“我们并非收取的是排号费，而是VIP会员入会费，入会后有优先选购房源的权利，并且还享受一定的优惠。而且这个会员费最后是要计入购房款的，不会白花”。看着周围其他的购房者争相入会，王女士也不得已加入到了排队付费的队伍中。
记者通过对即将开盘的项目进行调查发现，收取VIP入会费，会员费是许多楼盘前期销售的手段。一知名营销机构负责人告诉记者，会员费其实就是变相的排号费，入会的好处也就是优先选房，性质和排号并无两样。开发商这样做的目的就是规避有关不能收取排号费的规定，也能达到回收资金，锁定客户，摸清市场状况的目的。
潜规则VS法律：
四川英济律师事务所律师谢国成：开发商此种作法目的是其为了“圈资金”，其实质仍是在未取得商品房许可证的情况下，提前预售商品房。根据《城市商品房预售管理办法》第六条第二款的规定，未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。而建设部、国家发改委、国家工商行政管理总局在《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》中规定：未取得商品房预售许可证的项目，房地产开发企业不得非法预售商品房，也不得以认购（包括认订、登记、选号等）、收取预定款性质费用等各种形式变相预售商品房。
开发商收取VIP入会费实际上就是一种选号费，因为通过交费入会与通过排队交费领号没有任何区别。在入会的人数超过可售房产的套数时，到时可能还会出现入了会但是连购房的资格都没有的情况。因此，开发商的该行为违反了上述规定，应当承担相应的法律责任。
律师提醒：
在未取得法定售房资格的条件下预售楼盘，买卖双方都要承担违法所带来的风险。一旦无证售房行为被查处，开发商在经济上要受到处罚，企业形象和信誉也要受到损害。如果项目因其他原因停滞的话，开发商起码要承担退还订金或房款的责任，认购人则要面临开发商无力或拒不退还全额订金或房款的风险。没有预售许可证，开发商的资格难以保障，认购人的投资安全就难以保障。因此，作为购房者在任何时候购买开发商开发的楼盘，在看到《商品房预售许可证》前一定要捂紧自己的钱口袋；如果已经交纳的所谓的VIP入会费，一定要及时向有关部门举报，维护自己的利益。
潜规则二
退房可以，定金概不退还
案例：
2008年8月31日，徐女士与某地产公司签订了《商品房买卖定金协议》，决定购买该公司开发的位于青羊大道的一套商品房，并在协议签订当日支付了定金10000元，又在一周后支付了定金余款40000元，但地产公司始终未与徐女士签订《商品房买卖合同》。后徐女士再次要求该公司签订《商品房买卖合同》时，地产公司却称其违反了认购协议，要没收定金。
定金同样也是开发商锁定客户，回收资金的手段之一。记者调查发现，目前市场上绝大部分楼盘都要收取定金，而因定金引起的纠纷也屡见不鲜。开发商往往在客户交纳定金未能达成交易的情况下，拒绝退回定金。
潜规则VS法律：
四川英济律师事务所律师谢国成：房地产开发商在与购房者签订正式的商品房预售或销售合同之前，往往通过签订认购书、意向书、预订合同等方式要求购房者交付购房定金，以此约束购房者与其签订正式的商品房预售或销售合同。购房者在交付定金后，如因种种原因未能与开发商签订正式的房屋买卖合同时，开发商往往因此而拒绝返还购房者已交付的定金。
根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。从该规定可以看出，该定金的处理主要取决于由于哪一方的原因导致购房合同未能签订，我们应根据不同的情况作具体分析：
1、一般来说，购房者在签订认购书给付定金的时候，与开发商未就主合同的主要内容达成一致，而事后双方不能就主合同主要内容达成协议，则购房定金通常应当返还购房者。
2、如果开发商在签订主合同时，提出与认购书约定的不同的条件致使主合同不能签订的，开发商应当承担违反认购协议的违约责任，依照法律的规定，开发商应当向购房者双倍返还定金；
3、如果开发商和购房者双方就认购书约定的条件之事项未能达成一致 ，导致不能签订主合同的，开发商应当返还购房者定金。另外，如果认购书已经将以后要签订的主合同的条件作了明确具体的约定，而购房者应当承担违反认购协议的违约责任。此种情况下，开发商可以不予返还购房者定金。
另外，开发商在未取得商品房预售许可证、销售许可证的情况下，与购房者签订认购协议的行为是违反法律规定的无效民事行为，开发商应当如数返还购房者定金。
律师提醒：
签订定金协议时购房者要认真阅读协议条款；定金协议签订后商品房买卖合同签订前购房者要注意收集、保存证据。购房者与开发商一旦因为定金问题与开发商出现纠纷时，一定要及时根据不同的情况，弄清原因，以维护自己的合法权益。
潜规则三
不接受公积金贷款买房
案例：
“父母给我付了首付，我打算再用自己的住房公积金进行贷款，就把房子给买了。”80后的市民小张原本希望在城西购买一套婚房，没想到却因开发商拒绝接受公积金贷款被迫暂时放弃了购房计划。
在楼盘卖得火热的时候，开发商往往乘行情不错，提出种种霸王条款。据记者调查，公积金贷款对楼盘来说最主要的是程序相对麻烦，而楼盘却没有实在利益。因此，少数楼盘拒绝了公积金贷款的要求。
潜规则VS法律：
四川英济律师事务所律师谢国成：我国的住房公积金制度是国家对公积金所有人购房时给予的一种优惠政策，也是为了促进城镇住房建设。但是，住房公积金贷款与商业贷款相比，对开发商和贷款银行都存在众多的“不利”。因此，开发商基本就没有申请住房公积金的动力，其与银行之间形成一种默契也就理所当然了。但是，他们的此种“互利”行为却导致众多的购房者拥有住房公积金，也符合申请住房公积金的条件，却无法用公积金贷款。这对拥有住房公积金的人来讲，既不公平，也损害其利益，更背离了国家推行住房公积金的宗旨。
律师提醒：
鉴于前述情况，建议相关部门对目前的公积金规定进行修订，即只要公积金所有人符合申请公积金贷款条件，开发商就应当配合。否则，将赔偿公积金所有人由此受到的损失。(成都日报)
楼市维权焦点问题期待破解
以“消费与服务”为主题的2010年“3·15消费者权益日”即将到来，在“卖方市场”服务意识有所淡化的市场环境下，今年的“3·15”更令人期待。据多家网站和机构调查，今年楼市消费者维权焦点主要集中在购房信息不透明、虚假宣传多、借“诚意卡”等多种方式进行市场寻价、延期交房、产权证发放不及时，以及改规划、验房问题举证难等问题上。
最担心开发商承诺不兑现
虽然相关管理部门不断加大监督和处理力度，但是持续一年多的卖方市场一定程度上淡化了楼市服务理念和维权意识，使楼市中信息不透明、虚假广告多、验房问题举证难等成为消费者权益受损害的焦点问题。
多家网站和机构调查站调查显示，在“您购买新建商品房中最担心什么？”的问题中，担心开发商承诺不兑现和建筑质量问题的消费者各占三成，担心广告及合同陷阱占两成，然后是担心延期交房、面积缩水等，占两成。在“选房、看房过程中，您遇到过哪些问题”中，近四成的消费者回答售楼人员为了售房，所承诺内容言过其实，有两成以上人士反映发现广告内容有虚假成分。在“交房过程中，您遇到过哪些问题”的调查中，有三成以上购房者遇到过防水、供热、电气管线等问题。
另外，在“对购房合同中的霸王条款，开发商拒绝改动，你会怎么办”问题中有四成以上人士都采取了先签下来，有问题时再说的处理方式，近三成的购房者选择顺从，可见目前消费者在市场上仍处于被动状态。
前举办的“3·15”楼市维权论坛“上，合富辉煌、世邦魏理仕等机构人士，以及房地产监理、律师界人士介绍了楼市存在的维权焦点问题：目前本市住房交易投诉主要集中在延期交房、产权证不能按时发放及小区改规划插建建筑物等问题上，而房源信息不透明、楼盘销售前期以各种方式“寻价”、 抬价等有损消费者利益的现象也较普遍。
他们认为，商品房不像一般的商品，它具有总价高、长期使用的特点，对普通百姓而言，房子的意义并不只是一件普通的商品，它积蓄了全家人多年的心血。因此，房地产行业主管部门应进一步落实商品房销售及质量职责。建议有关政府部门明确将商品房纳入《消费者权益保护法》调整的范围，通过法规来规范商品房市场，从而保护广大消费者的合法权益。同时，加大消费者购房的维权意识，对商品房销售中的违法违规行为，采取合法合理的手段提出申诉及抗议，以保护自己的合法权益不受侵害。
期待房屋信息公开公正
已宣传多时的新建住房何时开盘？开盘价到底是多少？售楼处墙上贴的销控表售房记录是否真实？房屋公摊面积具体包含哪些部分？分摊的依据是什么？这些对购房者应该明了的问题，往往成为消费者难以破解的谜。楼书上白纸黑字，小区却可能改规划，楼市中各个环节的不透明，让买房人愁上眉头。
关女士日前看中了滨海新区一个楼盘的两室住房，但是销售人员说已经没有了，如果想买只能买别人的“转让房”，并说这是惟一一套了，但是关女士发现，有两位看房者要买的户型也被销售员提议购买“转让房”，她因此疑惑，该楼盘到底有多少可售房源、有多少新房已成为“转让房”？
实际上，正是因为房源信息的不透明，才给很多投机炒房者带来了机会，这也是近年来很多楼盘房价节节上升的原因之一。业内人士指出，目前市场开发商几乎控制着“游戏规则”，这时的买房人更需“指点迷津”，消费者期望相关管理部门应尽量提供更快更多更真实的信息，使房地产信息发布透明化和规范化，这样才能使消费者对市场有正确的判断，避免由于信息不对称引起的跟风买房和盲目追涨。
在健全信息披露方面，近日，北京住建委目前正在研究今后在新盘审批时，要求开发商对每一套房源的具体价格作出明示，提出商品房项目预售许可规模为施工许可证批准的施工范围，取得商品房预售许可证后，房地产开发企业应当在三日内一次性公开全部房源，严格按申报价格，明码标价、公开对外销售。如果再加上每套房子的售价，购房人对房源的销售情况将更一目了然。
广东省也在新出台的楼市调控政策中提出，房地产开发企业取得预售许可后，应当在10日内一次性公开全部房源对外销售，并在公开销售24之前，按照“一套房一标价”的方式明码标价。
本市国土房管部门也表示，将建立更完善的网上信息披露系统，使购房者能通过政府网站了解商品房销售的真实信息，为理性购房打下基础。
呼吁杜绝“诚意卡”寻价抬价
想买房先要以定向存款等形式购买诚意卡、VIP卡——这种开发商已运用多时的房屋销售手段，近来越来越受质疑，这也成为推动房价上涨的因素之一。
据了解，本市目前多数新楼盘开盘前都通过“诚意卡”摸底，开盘前期购买的一张“诚意卡”一般1-3万元，凭借此卡，开盘当日可享受优先和抵房款优惠。而对于开盘时间和楼盘价格，售楼小姐却一问三不知。
业内人士认为，认筹和交纳诚意金是开发商为锁定客户、制造火热抢购场面的重要手段，达到蓄客和“以销定产”的目的，即根据认购的数量来控制每次销售房源的数量。对于消费者而言，看到的是楼盘旺销，这增加了其对该楼盘房价上涨的心理预期。
天津则立律师事务所赵亚辉等律师界人士认为，预售许可证取得前发行的诚意卡等是变相预售房屋和变相发布预售广告的行为，违反了国家政策规定。“2006年7月，建设部、发展改革委、工商总局曾联合发出通知，《通知》要求：‘未取得商品房预售许可证的项目，房地产开发企业不得非法预售商品房，也不得以认购（包括认订、登记、选号等）、收取预定款性质费用等各种形式变相预售商品房。”
上月北京7家房企因囤房多、房源价格不透明等被处罚。据北京住建委网站报道，北京市住建委通报处罚7家开发企业，因为这7家开发企业在经营过程中存在变相售后、违规收取诚意金、未按期开盘、无资质开发经营等扰乱房地产市场秩序的违法违规行为。
天津房地产业学会会长杨族耀等人士呼吁，内部认购、优先选房、招募会员等在销售环节当中一定要杜绝，这些行为不但对市场不利，而且违反了《天津市商品房交易管理条例》有关商品房预定协议规则：买卖双方应当在商品房网上销售管理系统中签订《天津市商品房预定协议》，并通过系统打印协议文本，双方签字盖章来完成商品房的预定。预定期限不得超过10天。开发企业不得以连续预定的方式借故不销售房屋。可见，对于有预定需求的可销售项目来说，可依法签订预定协议。可见所谓购房优惠卡一是违规，二是不受法律保护。
希望明确改规划交房补偿
赵先生去年购买了一套外环边缘商品房。当初购房时，赵先生以高出其他栋号几百元的价格选购了临近小区中心花园的房子，但是，在收房时，赵先生却发现，自己的房前又盖起一栋楼，开发商临时修改了小区规划。这让赵先生及同栋房业主气愤不已，开始时开发商以合同中并没有相关约定为由拒绝补偿，经过一年多的取证交涉，开发商答应对本栋房业主进行补偿，但是补偿金很少，赵先生也感到很无奈，希望明确改规划交房补偿标准。
对此，赵亚辉律师解释说，“开发商擅自变更建设规划的问题，首先要得到规划部门批准，否则就违法了，其次如果是在签订《商品房买卖合同》之后进行的设计规划变更，企业应该与购房人进行协商，‘这种情况下你是买还是不买？’如果购房者同意就解决了，如果不同意再商量退合同等方式。通常遇到的问题就是开发商经过有关机关批准，但是并没有和业主协商。当业主收房的时候发现了问题怎么办？实际上这也是有法律依据，属于开发商擅自变更了合同的重要条款，因为整个规划是属于买房的一个前提条件。这种情况下作为业主可以与开发商解除合同，之后就面临如何进行赔偿的问题，这个在实践当中争议比较大，但是有的观点认为，作为业主是有权利要求开发商进行赔偿的，赔偿的依据是什么呢？是解除合同返还房款及利息？还是在这个期间房屋已经了，就这个数额或者款项，开发商是否应当赔偿？主流观点还是认为应当赔偿的，但是实践当中法院的判决也有一定的难度，如果是开了这样的先例，整个开发商有没有这样赔偿的能力？因为一旦变更了规划所有的业主都存在这个问题，所以开发商有没有这个能力承担，这是住房相关法律条例应该考虑解决的问题。”
建议交房验收加入第三方检测机构
在网站调查中，很多消费者提出房屋验收纠纷鉴定难，由于目前建设监理、管理及验收部门都是政府同一体管理体，因此经过有关部门验收合格房屋质量存在问题，业主很难获得重新检验的机会。机构人士认为，作为投诉中的主要问题之一，小到一扇门窗，大到整个建筑，都会给业主生活带来不小的麻烦。而房屋质量纠纷，解决起来又是个“老大难”问题，涉及赔偿就更难。
据大管家监理公司总经理王全胜及世邦魏理仕物业经理徐越介绍，住房验收纠纷是消费者权益最难调解的问题之一。首先是消费者举证难。消费者要投诉一个房地产开发商，他要拿出证据来是相当困难的，特别是面积问题、建筑质量问题等，其次是个人鉴定费用高。因此建议交房验收加入不带有关联性质的第三方检测机构，拓展消费者房屋验收服务渠道。
记者从市建委了解到，本市建设管理部门今年将以强化质量管理、配套管理为重点，确保向社会交放心房、满意房，严把建筑方案设计审查关，严把工程队伍选择关，严格落实工程质量监督制度，加强现场安全文明施工管理，确保项目高质量、高水平建设，力争把每一个项目都建成精品工程、放心工程和暖心工程。
同时进一步加强入住管理。以准入证管理为核心，建立配套及相关部门联合把关机制，住宅项目未取得准许交付使用证前，相关配套专业部门不得擅自供水、供电、供气，物业公司不得协助开发商办理居民入住手续，从源头上堵死违规入住的后门。
链 接 房地产维权五步走
步：争议双方协商解决
房地产争议双方直接协商是目前解决房地产争议的最常见途径。针对房产交易过程中自身权利受到侵害的情况，购房者可以以口头、书面等多种形式与房屋销售方直接沟通，指出问题并商议解决办法。
第二步： 向政府主管部门申请调解处理
针对所购商品房存在的与购房合同不符、施工质量、延期交付、物业管理、虚假广告、收费等问题，购房者可向包括地方建设委员会、规划委员会、房管局、工商管理等相关政府主管部门投诉并申请调解、处理。
第三步 求助于消费者协会
商品房购销产生争议，解决过程中单个购房者与开发商相比处于弱势，购房者可将商品房购销纠纷投诉于当地消费者协会，求助于消费者协会对相关商品房购销纠纷的买卖双方进行调解、处理。
第四步：向仲裁委员会申请仲裁
房地产交易过程中出现的法律规定应由行政机关处理的行政争议之外的纠纷，如购房合同的履行等问题，购房者可依据购房合同的仲裁条款或双方另行签订的仲裁协议向约定的仲裁委员会申请，仲裁委员会的仲裁结果对双方当事人均具有法律约束力。
第五步：通过法院司法途径
购房者通过协商、调解无法解决的房地产争议问题，可通过司法途径，向地方法院提起诉讼解决相关问题。
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