潜规则之“地王”晒地
2007年“地王”一半都还在磨蹭
今年年初开始，各大城市相继传出“地王”被收回的消息。北京大龙地产公司以50.5亿元天价拍下的2009年北京“地王”被收回，2亿元竞买保证金被没收；招商地产和香港九龙仓集团以24.1亿拿下的2007年南京仙林“地王”被收回，2.3亿元竞买保证金被没收……
“地王”相继被收回的背后展现的则是“地王”晒地的行业潜规则。以南京2007年先后出现的8个“地王”为例，两年多时间过去了，目前只有两个“地王”已开发销售，四个“地王”至今未动工，1个“地王”被收回，1个“地王”规划变更后准备近期上市，大部分都没有按照正常节奏上市。回顾去年南京楼市房源紧张和房价高涨，这批“地王”晒地无疑发挥了重要“作用”。一方面，这批“地王”的推迟上市导致供应量减少，想买房的人一房难求；另一方面，地价在晒太阳的过程中随市场不断上涨，房价随之水涨船高。开发商无论多高价格拿地，都能通过拖延开发消化土地成本，谋取暴利，这一问题已成为楼市高烧的深层原因。
2007年江宁一“地王”诞生后，媒体纷纷预测该项目将推动江宁房价“破八”，但是谁也没想到，两年多后该项目报价几乎是当年预测的两倍。毫无疑问，想要保证市场供应平衡，抑制房价过快上涨，打击囤地、破除“地王”晒地潜规则势在必行。
《金楼市》点评：
对于闲置土地的处理办法，国家及地方政府有明确政策：“土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。”去年年底，国家又相继出台了多个政策：如“土地款首付提高到五成”、“在土地出让合同中标明开工竣工时间”等，年初多个地王被收回表明了政府对于规范土地市场的决心。
在当前形势下，试图通过“地王”推动自身土地储备增值的想法想面临很大风险，特别是一些土地储备虽多，但缺乏开发资金的地产商，将会面临大量土地储备被收回的可能。面对日渐收紧的土地政策，开发商应该调整企业的中长期发展战略，改变在旧有政策下囤地获利的运作方式，如果企业不自我提升，出现拿地拿“贵”了的得不偿失的现象恐怕难以避免。
潜规则之交付纠纷
交付风波此起彼伏
近年来，开发商在交付上的问题也是花样百出。龙凤玫瑰园延迟大半年没有交付，小区的公共配套还是一片大工地；中泰国际广场房子交了，水电气却迟迟不通；翠岛花城二期房子交付，绿化景观却是临时的。
更有一小区创下了近年来最罕见的一次交付门事件。按照合同约定，开发商承诺于2008年12月31日交付一期房源，但直到2009年的春节前才寄出了一期11、13两栋业主的“收房通知”。首批收房的业主来到现场后惊呆了：大门没装，大部分空地仍在施工，没有安防，没有路灯，没有绿化，没有信箱，没有正规围墙，路没铺好……也就是说，整个小区只有房子主体可以交付，可是，一批收房的业主在房屋验收过程中还发现了包括房门设计不合理、墙面空鼓、水电不到位等诸多问题。无奈之下，近300名业主终于作出了集体拒绝收房并向政府部门投诉的决定。
《金楼市》点评
记者从多方面了解到，房屋交付容易遇到的纠纷包括多方面，首先是一般的质量问题，开发商应当承担保修责任，拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条，买受人可以自行修复或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。第二，房屋质量不合格。房屋交付前未经验收或经验收不合格的，买受人可以拒绝接受房屋，并请求解除合同。第三，延期交付房屋，根据《解释》第15条，出卖人迟延交付房屋，在催告后三个月的合理期限内仍未履行的，买受人可以请求解除合同，并要求出卖人承担支付违约金、赔偿损失等违约责任，但当事人另有约定的除外。第四，配套设施迟延或者不能交付，基础设施完备是买受人正常居住必备条件，如该设施缺乏，买受人可以拒绝接受房屋。
针对以上一些交付问题，从去年开始，南京已开始酝酿出台新规规范住宅交付。据了解，正在研究的《南京房地产住宅项目交付管理暂行办法》将要求开发商必须领到由多个部门颁布的交付通知书才能交付。通过这样的规定，园林、教育、工商等多个部门将对小区配套中涉及的绿化、学校、商场等方面的建设进行检查把关。
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