[摘要] 截止1月31日，烟台2012年首月成交量为431套，成交均价为5946元/平，其中福山区表现抢眼，共成交197套，占据总成交量的45.7%。长期以来，无论大环境如何“步步惊心”，烟台房地产市场依然如火如荼，在楼市调控的大背景下，同时考虑春节期间不可避免的成交走低，1月份的楼市数据并没有想象中的“凄凄惨惨”。
据搜房网数据监控中心统计，烟台2012年首月成交量为431套，成交均价为5946元/平，其中福山区表现抢眼，共成交197套，占据总成交量的45.7%。长期以来，无论大环境如何“步步惊心”，烟台房地产市场依然如火如荼，在楼市调控的大背景下，同时考虑春节期间不可避免的成交走低，1月份的楼市数据并没有想象中的“凄凄惨惨”。
刚需一族鼎力福山楼市
据福山区某楼盘负责人介绍，作为区域内相对高端的楼盘，他们的销售在年后回暖较慢，但客户积累仍不断走高，其中需购买婚房的刚需占据了半壁江山。而福山区的大部分产品都是面向刚需购房族的，户型以两室为主，面积以90平左右居多，价位适中。丰富的楼盘、洼地的价格、不断丰富的配套......这一切都是吸引刚需的理由。目前福山区的客群不仅局限本区，还吸引了大批芝罘区和开发区的刚需就业人群，以及相当一部分的县市购买力，助推了福山楼市销售量的走高。
同时，春节期间不少在外工作的烟台人也引发了一股回家置业的潮流，其中不少人将目光投向了福山。在北京工作的李先生一直想回烟台买房，用他的话说“相对一二线城市烟台的房价挺靠谱，即便房子一时半会自己住不上，也可以留着增值”，经过一番比较，李先生选择了福山区的星河城项目。
开发区不敌福山1月成交尴尬
截止1月31日，开发区成交量为40套，成交均价为5674元/平，相对于高新区、莱山区和芝罘区的高房价，以及福山区成交量的独领风骚，开发区的这一数据多少显得有些尴尬。
开发区和福山区是烟台刚需最为集中的区域，尤其开发区拥有大量企业，仅2011年就有7家500强企业入驻，拥有庞大的购房市场。但是近几年，随着开发区配套设施的不断完善以及区内海景房市场的带动，房价有了较大幅度的提升。而对刚需族来说，房价无疑是他们首要考虑的因素，在能承受的总价以内寻找性价比的楼盘，是大部分刚需族的置业理念。
目前开发区的楼盘价格大部分集中在5500—6500元/平之间，区内低于5000元/平的楼盘几乎绝迹，更有不少高端楼盘，诸如海景星辰商务酒店、海滨喜来登花园、临海君天下等，价格已经渐超刚需预期。同时开发区新盘数量极少，给予购房者的选择空间越来越小，购买力被福山区分流。
牟平区3月成交上涨100% 房价实现三连降
高新区1季度成交156套 房价过万上演"不差钱"
刚需撬动烟台楼市 1月福山区独领风骚成交197套
2011的楼市调控叠加至年底终于显现出一些成效，不少地方的楼市出现量价齐跌的局面，烟台楼市受大环境影响，房价12月也开始下跌，不少购房者因此陷入观望之中。这股看衰楼市的风潮似乎延续到了2012，春节期间零成交的字眼充斥着各大媒体的版面。然而，楼市真的如购房者所想的那样进入下跌通道了吗？开发商真的到了不得不降的时刻了吗？
烟台开发商：降价没可能
在搜房网2月8日举行的大话地产活动中，烟台开发商给出的一致答案是：烟台楼市不存在降价的可能。据开发商称，那些受政策等因素影响的购房者，他们虽然处于观望中，但购房需求依旧旺盛，尤其是烟台刚需一族，2012这部分购买力正在待时而发。从开年各楼盘客户情况来看，市场交易活跃，各售楼处来访量有大幅增高。可见，2012年烟台楼市开局并没有预期的悲观，开发商也考虑到刚需基础，对市场情况基本持乐观态度。
1月房价逆势走高
1月烟台房价的逆势走高再次证明了开发商的预期:据搜房网数据监控中心数据显示，1月份烟台房价再破7000大关，达到7074元/平，高于2011年11月房价点7034元/平40元，创下港城房价史上新高！
刚需一族鼎力福山楼市
烟台2012年一月共成交431套，从成交数字上可以看出，福山区以197套的成交量傲视群雄，占据了总成交量的45.7%。
福山房地产市场不乏香逸中央、阳光首院等中高端产品，但更多的产品是面向刚需购房族的，户型以两室为主，面积以90平左右居多，价位适中。目前福山区的客群不仅局限本区，还吸引了大批芝罘区和开发区的刚需就业人群，以及相当一部分的县市购买力，合适的产品加上相对多的购买人群，助推了福山楼市销售量的走高。
福山房价迎合烟台婚房市场
即将结婚的新人一直都是刚需市场的中坚力量，2012年婚房市场无疑是开发商必争之地。据搜房网近期调查显示，烟台购房者对婚房价位的接受范围，80.56%的购房者选择总房价在40—60万之间。根据这一价位区间，开发区、福山区、牟平区都可供选择，但相较之下，牟平区距离市区较远，除非购房者在本区工作，否则交通极为不便，而且牟平区各项配套尚不完善，生活便利程度大打折扣。开发区配套相对成熟，但近年来房价不断走高渐超刚需预期，区域内可供选择的楼盘在不断减少。福山区目前处于价格洼地，交通、配套等也有了很大提高，成为不少刚需族买房的之地，甚至出现了居住在福山、工作在莱山的市民。
牟平区3月成交上涨100% 房价实现三连降
高新区1季度成交156套 房价过万上演"不差钱"
配套完善 提升居住品质
福山区不断完善的配套也是近年来购房者选择这里的原因之一，前不久落幕的烟台市第十二次党代会，明确了全市未来发展的新目标任务——率先基本实现现代化。其中，对福山区提出的要求是：加快建设福山南部水上新城，高水平办好特色化高科技园区。
福山区区委书记、区人大常委会主任姜中二表示，“福山将以市十二次党代会为契机，主动在全市大局中找准定位、明确方向、突破重点，加快打造''一城一区''，以率先崛起的发展成果提升中心城市的辐射带动力。一城，就是依托门楼水库、内外夹河以及仉村河、羊角河等丰富的水系资源，以港城西大街、802省道、古张线和外夹河为界，打造70平方公里的南部水上新城。”
总投资500亿元的“银河明珠”工程是福山区今后重点推进的龙头项目。区里将加快实施投资200亿元的夹河岛综合开发、50亿元的双龙潭保护性开发、10亿元的内夹河综合开发以及60亿元的门楼、回里、张格庄三个镇的镇驻地改造和国家投资1.9亿元的山水林田路村综合整治“五大重点工程”，努力打造景致秀美、人流聚集、消费活跃的特色产业带和生态景观带，实现与“中心城市向南挺进”的大战略相对接。
牟平区3月成交上涨100% 房价实现三连降
高新区1季度成交156套 房价过万上演"不差钱"
根据搜房网监控数据显示，莱山区2012年1月份成交43套，开年个月并没有出现较大的惊喜。在成交均价小幅度上涨，很大程度上是“烟台向东”政策的指引，“一体两翼”的战略布局，将会继续带动莱山区的房价。
相对于其他五区，莱山区成交量并不高，但成交均价处于较高位置。政策向东的指引，这是老生常谈的话题。现阶段，消费者买房越来越理性，不会单单纠结于价格，周报设施配套等都是考虑的范围。从搜房网2月26日看房团目前的报名情况看，报名参加莱山区线的市民较多。保值增值成为目前购房置业者的重点关注之一。
一体两翼带动莱山房价
按照“一体两翼”的战略布局，莱山区将拉开南部200多平方公里区域的大开发框架。以南部中心地段的莱山街道和院格庄街道为一体，以朱雀山为中心，设立23.5平方公里的省级旅游度假区，抓好植物园、汤墅王朝、铺拉河改造等项目建设；解甲庄街道将做为城区扩张的东翼，重点进行围子山生态旅游度假区的保护开发、青建明日之城、辛安河改造等项目建设。此外，以莱山经济开发区、总部经济基地为西翼，将加快园区扩区步伐。同时，解甲庄、院格庄和莱山三个街道驻地也将改造升级，“变身”卫星休闲城镇。随着城市化进程的加快，莱山区的房价将会上一个台阶。
新商业综合体指日可待
作为烟台市中心城区，服务业将是莱山区转方式调结构的主攻方向和支点。今后，莱山区将坚持“多样化、高端化、规模化”的方向，大力发展生产性服务业，改造提升生活性服务业，全力打造服务业聚集发展示范区。佳世客、银座、新世界、振华等9家世界500强和国内商业巨头先后进驻莱山，万象城商业综合体、渔人码头旅游综合体等一批关系莱山长远发展的服务业大项目基本建成。新天地都市广场、五洲国际东亚商品博览城等重点项目也将加快建设脚步，形成综合体集群。
继中央商务CBD核心区域建设之后，总部经济基地的建设，填补了莱山南部城区的建设空白。目前，不仅杰瑞智谷、中节能和瑞康药业等一批项目正在谋划落户事宜，一批国内外企业总部也已看好基地，正在积极商谈中。与此同时，迎春大街、北方城综合批发市场建设正在推进中，该区域将大力发展金融保险、现代物流、服务外包、科技信息等高端服务业。
根据目前的城市规划看，莱山区在近五年内的发展将会产生质的飞跃。随之带来的各种效应也将显现。有专家指出，莱山区的房子在以后的增值潜力无限大，莱山区的房价长期被看好，或许在2月份会有新的突破。
牟平区3月成交上涨100% 房价实现三连降
高新区1季度成交156套 房价过万上演"不差钱"
截止1月31日，烟台楼市2012年首月成交454套，从成交数字上可以看出，牟平区以22套的成交量再次垫底。而搜房网数据显示，1月份牟平房价降幅0.94%，这也是牟平房价连续第二个月下跌。量价齐跌的态势似乎让牟平楼市如同大环境一样“冰封千里”。
牟平区成交22套垫底
春节、元宵节已过，牟平区各大售楼处均已开门营业，通过笔者近日电话、实地走访了解到，年后开发商降价楼盘并不多，促销措施基本延续年前政策，并没有因为春节的不景气而特别出台新的政策降价促销，甚至更有售楼处置业顾问表示，楼盘价格不可能一直下降，随着刚需的积压和政策扶持力度的加大，牟平房价不涨就不错了。
海景房退烧牟平楼市发展减速
一线海景资源的稀缺，罕见的价格洼地，优越的依山傍海的自然环境一度让牟平成为海景资源争夺战的焦点。一线房企的入驻，特别是龙湖率破烟台多项销售记录的大卖，更是让牟平区去年备受瞩目。在“烟台向东”和烟威大趋势的影响下，牟平楼市在2011年创造出了非常辉煌的战绩。
然而随着调控政策剑指楼市，限购呼声大涨，海景房的销售主体——投资客的退出，海景房热度大减。于是，牟平区本地产业工人匮乏，经济发展速度滞后，配套设施落后的真实情况无情暴露，牟平楼市陷入有价无市、量价齐跌的尴尬。在前不久搜房网刚刚结束的“2012春季攻市！婚房置业计划”调查中，选择在牟平买房的网友为零，这无疑成为当前牟平楼市尴尬境地的真实写照。
蓝色发展排头兵 牟平海洋经济新区崛起
然而，落后往往代表着潜力，随着“烟台向东”政策的进一步落实，养马岛“北方智库”旅游经济发展方向的确立，以及烟台市政府对牟平区发展规划强力推动，又让人们看到了牟平区崛起的希望。
作为一个沿海城市，旅游行业一直是烟台重点发展的经济产业，对于缺乏集约型经济产业的牟平区来说，旅游业更是未来发展的重要方向。即将全面竣工的烟台中盛国际海景酒店五星级酒店不仅填补了牟平区无高端度假酒店的空白，提高了本地区旅游接待档次，也对加快完善休闲度假旅游产品体系，提升区域旅游产业发展的国际化和现代化水平都将起到十分重要的作用。
2012年新年伊始，烟台市规划局公布多项城市规划项目，其中牟平区的大动作也让众多开发商和置业者们看到了该区重新崛起的潜力。随着养马岛划入国家蓝色经济区发展规划，牟平作为东部高技术海洋经济新区的核心区,将切实承担起全市蓝色发展排头兵的历史重任,加快打造东部高技术海洋经济新区。届时，凭借其带动作用，相信必将带动牟平区域价值的进一步提升，从而带动牟平的城市化建设的进一步发展。
牟平区3月成交上涨100% 房价实现三连降
高新区1季度成交156套 房价过万上演"不差钱"
根据搜房网监控数据表明，2012年1月芝罘区共成交78套，成交均价为7061.84元，芝罘区在六区之中，成交量排名第二，成交均价仅次于高新区、莱山区。芝罘区作为老城区，在刚需主打的楼市低迷时期，典型代表的芝罘区，成交量一直都维持得很好，这是也老城区的价值所在。
1月份，烟台楼市虽然受春节假期的影响，但能保持431套的成交，实属不容易。烟台楼市目前烟台楼市库存量比较大，有数据显示目前六区商品房共64975套，其中未售的达43523套，这样的存量和消化量落差还是比较大的，但是烟台在同类的三线城市中，房价属于较低的。在这样的库存压力下，很多网友认为芝罘区的房价应该下降，成交量才有可能上升。
有专家认为，烟台房地产泡沫并不明显，在物价飞涨的今天，不管物资成本还是人工成本都在上涨，相对房地产的价格下降空间并不大。从2011年芝罘区的房价走势来看，芝罘区上涨的幅度缓慢，我们看到的有些楼盘会在开盘前期采取低开高走的营销手段，或者利用部分特价房源的营销方式增加楼盘的知名度，开发商采取的小幅度让利是存在的，但是大幅的价格波动暂时还没有。
2012年伊始，烟台城市进程正在加速进行中。记者从烟台芝罘区有关部门了解到，今年该芝罘区将在民生方面投入大手笔，包括综合整治10个居民小区、新建5处便民临商市场、开建金沟寨学校等3所学校。这样的规划，从一定程度上反应出，芝罘区2012年工作重点将倾向于教育方面。
城市规划，在一定程度上也影响了房价以及成交。在的芝罘区规划中，明确指出以海港路为核心的中心商贸区，加快振华国际广场、阳光100二期、西大街地下人防工程等项目建设步伐，大力推进三站市场改造、慎礼商贸综合体等重大项目。中央商务区加速推进烟台国际金融中心、烟台世茂酒店及商住楼等商务楼宇建设，加快各类金融机构引进步伐。推进“区港联动”，大力发展临港物流、保税物流，年内物流业实现增加值13亿元以上。
综合分析烟台楼市目前的情况与城市规划趋势，在以刚需为主旋律的2月，芝罘区是以刚需房源为重点的区域，2月份的房价将会继续上涨，成交量可能会出现小高峰。
牟平区3月成交上涨100% 房价实现三连降
高新区1季度成交156套 房价过万上演"不差钱"
截止1月31日，开发区成交量为40套，成交均价为5674元/平，相对于高新区、莱山区和芝罘区的高房价，以及福山区成交量的独领风骚，开发区的这一数据多少显得有些尴尬。
开发区和福山区是烟台刚需最为集中的区域，尤其开发区拥有大量企业，仅2011年就有7家500强企业入驻，拥有庞大的购房需求。但是近几年，随着开发区配套设施的不断完善以及区内海景房市场的炒热，房价有了较大幅度的提升。而对刚需族来说，房价无疑是他们首要考虑的因素，在能承受的总价以内寻找性价比的楼盘，是大部分刚需族的置业理念。
开发区的房价现在已经渐超刚需预期，而比邻的福山区正以其洼地的价格、便捷的交通和不断丰富的配套，吸引着刚需的眼球。1月无论从报价涨幅还是成交情况，开发区都不敌福山区。
1月，区域内的楼盘优惠竞争也十分激烈：北方月光兰庭尾盘期，购房可享减9000元总房款；栖里凤台山庄购房一等奖送汽车一辆，购房总房款省5000----55000元。依云小镇新客户购买120平以上房源，现在购房优惠总房款的10%。相信随着优惠的不断增多以及购买力的进一步释放，开发区成交也会逐步回升。同时，1月份的低成交量也不排除春节因素，因为区域内很多等待置业人群都是外来人口，因此节日因素对楼市也有一定影响。
牟平区3月成交上涨100% 房价实现三连降
高新区1季度成交156套 房价过万上演"不差钱"
烟台的楼市,犹如一台最精彩的抗战剧，无论大环境如何“凄凄惨惨”，港城的房价依然“顽强不屈”。2012年个月，烟台楼市成交454套，成交均价5800元/平。烟台各区域的房价波动不大，其中高新区楼盘成交价格居高不下,为8795元/平，成为烟台六区中的价格之最。
高新区房价六区之首
楼市调控发威，芜湖政府的“救市”三天叫停似乎让消费者们看到了政府楼市调控的决心。然而降价的呼声已经持续半年有余，烟台房价究竟降了多少刚需们心中自然有数。数据显示，一月份烟台房价再次突破七千，超过去年11月份，再创历史新高。传统的房价高地芝罘区和莱山区似乎难掩高新区的光彩，每平1700多元的差异似乎彰显着高新区奇迹的开始。
2010年9月升级为高新区以来，烟台高新区瞄准创建蓝色经济创新型特色园区，叫响“蓝色海湾、创业天堂”品牌，加快建设创新资源密集、产业特色鲜明、创新环境优越、城市功能完善、生态环境优美、社会文明和谐的活力和魅力的滨海生态科技新城，园区经济社会呈现又好又快发展的良好态势，不断创造出一个又一个与高效率、快速度相关的发展奇迹，被称为“高新现象”和“高新速度”。
高速发展的经济带来了各方关注，得天独厚的自然风景同样也吸引着一线房企的目光，中海、金地等品牌开发商的入驻无疑带动了高新区房价的大幅上涨，。业内人士认为，不同于开发区产业工人集中，购房者队伍庞大然购买力欠缺，入驻高新区的皆是企业的高端管理及技术人才，他们的消费层次更高，产学研结合的未来发展趋势更是可以带来更大的高端购买力。这里便是未来烟台市的科技创新载体，也是未来烟台高端房地产的聚集地。
政策指向清晰 或见证房地产行业奇迹
尽管当前楼市“降”声一片，然而最烂的行情下都有大赚的商家。一个区域的房地产发展往往与其经济发展及城市化进程息息相关。新年假期最后一天，烟台市市委书记张江汀提出：烟台将抓住蓝区建设的重大历史机遇，集中全市的智慧、力量和资源，推动东部新区率先崛起，精心打造烟台科学发展的新板块、城市建设的新亮点，这再次为高新区的崛起奠定了明确的政策指向。
2012年新春伊始，烟台高新区再传捷报，该区组织申报的国家火炬计划海洋生物与医药特色产业基地正式获得科技部批准，成为继招远电子材料特色产业基地和福山汽车零部件产业基地之后的烟台第三家国家火炬计划特色产业基地。
作为东部高技术海洋经济新区的重要组成部分，烟台市高新区高新特色进一步突出，新兴产业正在崛起，城市框架基本形成，在蓝色经济和高端产业发展上一马当先，未来发展潜力不可限量。城市化进程的加速，配套设施的完善，高端人才的引进，依山傍海的优越地理位置，高新区或将逆市创造房地产界的又一奇迹。
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