[摘要] 2009年的房价上涨幅度已 过了历史高位。造成房价飙升的重要原因，是过于宽松和优惠的个人住房贷款政策。很多人借用银行资金炒房，造成了房价暴涨
2010年依然会维持正常成交与上涨
有几个错误结论必须更正，那就是增加土地供应会导致房价企稳、增加新房供应会抑制房价过快上涨、抑制投机消费会止涨、扩大保障房供应会导致商品房价下跌等，这只是将中国楼市按照完全的市场体系认识得出的理性结论。
有楼市以来，一直是后续消费垫背让前面的消费解套，从而让泡沫式房价无限下推。2010年只不过是最为奇特的一年而已，投机投资消费产生的成果都会让垫背的自住改善性需求接过高房价的鞭挞。
新近北京二手房价上涨120%，成交量亦非常可观，这一方面与政策收紧有关，最主要的是投资投机消费出货导致的，但由于新房需求受制于未来政策，观望者居多，因此本轮岁末狂欢实际是市场的自发调整，而此轮亦是最后一波正常消费，此后持续下来的宗消费将为前期泡沫式上涨埋单。
首先是来自于中高档购买力将进入二手交易市场，寻求更合适的前期中高档产品，这是一种变相的刚需。
其次是来自于城镇化产生的居住集中产生的首次消费，这部分需求除劳动力过剩原因外，进城创业者占较大比例，而这部分购买者买房前提是住，至于是新盘还是二手房并不太在意，其中的中高档购买力进入早期的中高档房，中低端购买力则进入二手市场与新房市场，当政策收紧后，自然会促进二手房自动调价，从而将泡沫成本转嫁给这部分消费者。
这些后来者的消费特点是：他们所在的城市经济发展对房地产依赖程度不高，城市化进程缓慢，因此当地消费力有限，同时经济的关联度上升，他们与上一行政级别的城市有着很多业务联系，因此进城置业者成为进入城市的后来者，即使房价有泡沫，由于开发水平的参差不齐，所以也会找到合适的替代品，这种垫背型消费不太明显亦会助力房价向上。
但当这种变相刚需带有投资目的的时候，不仅带来房价上涨，也会在政策收紧的时候成为受害者，2008、2009连续出现的抛售二手房现象均与此相关，因为他们的投资回报要求比较急剧，一旦政策收紧他们便快速出货，伺机再进行买入。
为什么这些非正常现象能够长期存在并且不断泛滥呢，主要还是政策不稳定所致，本来按照2007年下半年的政策中国楼市有软着陆迹象，但金融危机后救市盘活了开发商，现在经济还没有复苏，或者未来中国发展还需要大力借助城市化或城镇化，因此房地产依然故我，若如此，政策不可能太过收紧，不然经济突然减速又会导致直接刺激性政策的回调。
这从一个侧面证明了接下来的新政策不可能出现，只是围绕信贷与税费适当明确一下政府的态度而已。有鉴于此，2010年依然会维持正常的成交与房价上涨，但背后必然是上述置业者为前期投资投机者垫背，没办法的事儿，稍后又会产生更多的接力消费。
而目前的市场供求关系正好可以印证标题结论，因为目前市场中存量除去已经被2009淘汰的垃圾产品必然降价求售外，存量中的捂盘部分、存量地新增供应以及新盘开工等供应，一是解读了政策的定位产品，二是开发商放缓了供应节奏，三是互动营销更容易引发以销定产的理念进行开发程序，所以这种态势下，即使政策收紧，也不会影响主流，该买的依然会买，该涨的依然会涨，当然也有该降的自然会降，整体呈涨势并市场稳定已经为期不远了。
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