[摘要] 2009年的房价上涨幅度已 过了历史高位。造成房价飙升的重要原因，是过于宽松和优惠的个人住房贷款政策。很多人借用银行资金炒房，造成了房价暴涨
2009年的房价上涨幅度已 过了历史高位。造成房价飙升的重要原因，是过于宽松和优惠的个人住房贷款政策。很多人借用银行资金炒房，造成了房价暴涨
近日，国务院办公厅发出的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称《通知》)。《通知》要求，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。《通知》是对2009年12月14日国务院常务会议上提出的“国四条”的一次细化。这一细化再次反映了当前中央对房地产市场的调控目标：一是要保障普通百姓的住房需求，二是要抑制房地产市场的投机行为，抑制房价快速上涨。
之前，很多人都在讨论，2009年的房价之所以飙升，是由于土地价格的上涨，是国企“地王”把一块一块的土地价格推高的结果。实际上，这些说法并非确切。房价飙升，是因为过于宽松的个人住房贷款政策导致的市场炒作。
信贷政策过度宽松导致炒房
一般来说，房价并不是由地价决定，反而是房价决定了地价。很简单，一家房地产开发商在购买土地的时候，如果土地的拍卖价格是100亿元，那么，这家开发商在这块土地上建造住房后的要远远高于100亿元。如果开发商预期这个项目的要低于100亿元，他们是不会买这块地的。而土地价格的高低，当然要由未来的房价来决定。
2009年，一些地方拍出不少“地王”，就是因为这些“地王”预期未来房价仍然会上涨。因此，他们不怕土地价格高。
假如房价是由土地价格决定的，那么，土地作为房价最重要的要素，土地价格的高低就决定了房价。如果是这样，目前国内很多地方的房价一定不会这么高。既然土地价格不是房价的决定因素，我们把房地产泡沫都算在地价上，也就找错地方了。
2009年，国内房地产市场能够在全球经济衰退中走出繁荣，其根本原因，是政府为了救经济采取了前所未有的住房优惠信贷政策的结果。2009年，随着货币政策由从紧缩变为宽松，信贷大规模增长，全年本外币信贷共增长达10万亿元以上。尽管银行的资本充足率、流动性及减值准备等看上去很充足，但还是推高了国内各种资产泡沫，尤其是吹大了房地产泡沫。
如果政府不对房地产泡沫问题进行密切关注，并采取有力的措施调整，房地产将威胁中国经济的发展。2009年12月，政府推出了遏制房价过快上涨的政策，但是，由于政府对当前房地产形势判断的偏差，把当前的房地产市场看成是一个完全消费性的市场，因此，采取的政策要想达到预期的目标是不容易的。
可以看到，2009年，国内股市及楼市的价格都快速上涨。上证综指上涨80%，一些一线城市房价上涨了100%以上。不过，两种资产价格泡沫有所不同。对股市来说，不仅经过了巨大泡沫的挤出(2008年上证综指下跌了近70%)，而且信贷资金无法直接进入股市，都是通过个人抵押贷款及企业的部分贷款迂回进入。因此，国内股市价格的上涨，其杠杆率并不高，银行信贷进入股市不是普遍现象。
但是，楼市的情况则完全不同，2009年，房地产市场价格出现性(特别是一二线城市)突然飙升，这完全是过度优惠的信贷政策导致的结果。2007～2008年，银行个人住房贷款名义基准利率分别为7.38%、7.47%(下浮15%后为6.273%、6.495%)。但是，2008年9月以后，连续五次降息，银行个人住房贷款名义基准利率降到了5.94%，下浮30%，为4.158%。
这比当前美国和香港的个人按揭贷款利率5.3%和5.25%都要低得多。而且，美国和香港的个人按揭贷款利率不是一成不变的，银行会根据不同的信用等级实行不同的利率。试想，国内个人住房贷款利率如此低，还没有严格的限制，房地产市场岂能不炒到天翻地覆？
过度的个人住房按揭贷款优惠政策，使2009年银行个人新增贷款(其中绝大部分为个人住房按揭贷款)出现超高速增长。2006～2008年，银行个人新增贷款分别为6119亿元、11800亿元、7010亿元，但2009年1～9月就达到了18000亿元，预计全年为26000亿元以上，为2008年的3倍多。
2008年年底，个人住房贷款仅3.49万亿元(11年积累)，2009年一季度个人住房贷款新增也只有1149亿元。到了2009年年底，个人住房贷款余额将达到5.3万亿元以上，一年就增长近40%。可以说，2009年房地产市场的繁荣，完全是过度的个人住房信贷政策导致的。不少城市房价快速飙升，也完全是居民利用过度优惠的信贷政策及过高的银行金融杠杆率炒作的结果。
炒房已蔓延到二线城市
目前，国内房地产市场的炒作到了什么程度，已经不能用房价收入比、房价租比、住房实际价格国际比等指标来衡量了。因为，国内一些城市的房子并不是居民有没有能力购买的问题，而是居民有没有想象能力，想象这些城市的房价能够涨多高的问题。当前一些城市的房价上涨完全超出了一般居民的想象力。
比如，有研究机构预测：2009年，住房销售额达到4.5万亿元，比2008年增长近90%。最近，上海出现了19万元/平方米的住房；上海滨江花园一些住房在一个月内转手两次以上；三亚的住房在一两个月内上涨1倍以上；北京、上海的投资者不是在买房而是抢房，媒体称，投资买房就像买白菜一样。
2009年1～11月，北京二手房的成交量比前三年(2006～2008年)的总和还高6%；2009年，北京房价上涨80%以上，上海房价上涨了113%，深圳房价上涨103%。有研究表明，北京、上海、深圳投资性住房购买分别占总住房购买的62%、51%和57%；2009年，不少城市土地出让金交易收入创历史纪录。
看到这些现象，人们就会明白，当前一些城市的房地产市场完全成了投机炒作的市场。而且，这种暴炒并非仅在部分城市存在，已经蔓延到各个二线以上城市，是完全用银行信贷资金来炒作。
另外，这一轮房地产暴炒看上去仅在国内东部地区及一些二线以上的城市，但这些城市的住房销售量占总销售量高的比重。2009年1～10月，东部地区住房销售面积达到35190万平方米，而中西部地区销售面积达到31177万平方米；住房销售金额东部地区为21789亿元，中西部地区为9738亿元。东部地区住房销售面积及销售金额占的比重分别为53.0%和69.1%。
如果把房价上涨较快的中西部城市，如武汉、郑州、成都、重庆、昆明、西安、银川等城市住房销售与东部地区加总，其销售金额占的比重可达80%以上。可想而知，占销售金额80%以上的地方，都成了房地产投机炒作的市场。另外，在2009年炒房人当中，主体是政府公务员、银行工作人员、国有企业及一些当地强势企业的员工及亲属等。这样的房地产暴炒，已经危及到国内银行体系的安全。
因此，如果不认清当前房地产泡沫的严重性及对国内银行体系的危害性，如果不采取果断的政策来遏制房地产炒作，房地产泡沫还会进一步吹大。要遏制房地产炒作，就得改变过度优惠个人住房信贷政策，如取消所谓的改善性住房、严格第二套住房审查、提高个人住房按揭贷款利率、严格个人住房按揭贷款进入标准等。
国务院关于提高二套房首付比例的政策，会在一定程度上遏制房地产炒作行为。二套房信贷政策是开发商的命根子，这一政策出台后，预计2010年房价将会大幅下降。新财经
2010年依然会维持正常成交与上涨
有几个错误结论必须更正，那就是增加土地供应会导致房价企稳、增加新房供应会抑制房价过快上涨、抑制投机消费会止涨、扩大保障房供应会导致商品房价下跌等，这只是将中国楼市按照完全的市场体系认识得出的理性结论。
有楼市以来，一直是后续消费垫背让前面的消费解套，从而让泡沫式房价无限下推。2010年只不过是最为奇特的一年而已，投机投资消费产生的成果都会让垫背的自住改善性需求接过高房价的鞭挞。
新近北京二手房价上涨120%，成交量亦非常可观，这一方面与政策收紧有关，最主要的是投资投机消费出货导致的，但由于新房需求受制于未来政策，观望者居多，因此本轮岁末狂欢实际是市场的自发调整，而此轮亦是最后一波正常消费，此后持续下来的宗消费将为前期泡沫式上涨埋单。
首先是来自于中高档购买力将进入二手交易市场，寻求更合适的前期中高档产品，这是一种变相的刚需。
其次是来自于城镇化产生的居住集中产生的首次消费，这部分需求除劳动力过剩原因外，进城创业者占较大比例，而这部分购买者买房前提是住，至于是新盘还是二手房并不太在意，其中的中高档购买力进入早期的中高档房，中低端购买力则进入二手市场与新房市场，当政策收紧后，自然会促进二手房自动调价，从而将泡沫成本转嫁给这部分消费者。
这些后来者的消费特点是：他们所在的城市经济发展对房地产依赖程度不高，城市化进程缓慢，因此当地消费力有限，同时经济的关联度上升，他们与上一行政级别的城市有着很多业务联系，因此进城置业者成为进入城市的后来者，即使房价有泡沫，由于开发水平的参差不齐，所以也会找到合适的替代品，这种垫背型消费不太明显亦会助力房价向上。
但当这种变相刚需带有投资目的的时候，不仅带来房价上涨，也会在政策收紧的时候成为受害者，2008、2009连续出现的抛售二手房现象均与此相关，因为他们的投资回报要求比较急剧，一旦政策收紧他们便快速出货，伺机再进行买入。
为什么这些非正常现象能够长期存在并且不断泛滥呢，主要还是政策不稳定所致，本来按照2007年下半年的政策中国楼市有软着陆迹象，但金融危机后救市盘活了开发商，现在经济还没有复苏，或者未来中国发展还需要大力借助城市化或城镇化，因此房地产依然故我，若如此，政策不可能太过收紧，不然经济突然减速又会导致直接刺激性政策的回调。
这从一个侧面证明了接下来的新政策不可能出现，只是围绕信贷与税费适当明确一下政府的态度而已。有鉴于此，2010年依然会维持正常的成交与房价上涨，但背后必然是上述置业者为前期投资投机者垫背，没办法的事儿，稍后又会产生更多的接力消费。
而目前的市场供求关系正好可以印证标题结论，因为目前市场中存量除去已经被2009淘汰的垃圾产品必然降价求售外，存量中的捂盘部分、存量地新增供应以及新盘开工等供应，一是解读了政策的定位产品，二是开发商放缓了供应节奏，三是互动营销更容易引发以销定产的理念进行开发程序，所以这种态势下，即使政策收紧，也不会影响主流，该买的依然会买，该涨的依然会涨，当然也有该降的自然会降，整体呈涨势并市场稳定已经为期不远了。
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