二套房贷首付四成对楼市影响几何
猜测多时的二套房贷政策终于尘埃落定。1月10日，国务院办公厅下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称《通知》)明确，加大差别化信贷政策执行力度。其中，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。专家认为，差别化政策有利于“制导”，抑制投资投机性购房需求。该通知对地方各级政府责任有具体要求，下一步针对房地产市场的“地方版”配套政策将陆续出台。
抑制投资投机性购房作用明显
通知要求“加大差别化信贷政策执行力度、继续实施差别化的住房税收政策”，其传递的信息仍然是“温和调控”。这表明今年房贷政策变化不会太大，税收优惠也将“因人而异”继续发挥保障作用，而对于“二套房贷”则意味着真正意义的收紧。
事实上，关于第二套(含)以上住房首付比例不得低于40%的规定，早在2007年房价持续飙升的状态下就已出台。去年6月银监会又下发通知强调：二套房贷必须首付四成、利率1.1倍的放贷标准，并重申“二套房贷”标准不得擅自放宽。此次通知中对“二套房贷”是进一步的强调补充。那么，中央为何一再重申“二套房贷”政策？可以看出，政府对这一“关口”的把握，已是控制楼市风险、市场走势最有效的手段。
2008年之前，“二套房贷”政策曾一度让市场迅速降温。但在2008年第四季度之后，楼市走势低迷并出现了“价量齐跌”的情况，同时为应对国际金融危机，地方和银行普遍弱化了政策的执行力度，部分地方二套及二套以上购房款首付低于40%，出现了投资者以极低借贷成本购买多套房产进行投机的行为，助推了部分城市房价过快上涨。多数业内人士认为，如果严格执行“二套房贷”首付款比例不得低于40%，将有效抑制投资投机性购房。
通知中，二套房贷首付比例并未提高，依然为不低于40%，但是政策的贷款利率由原来的1.1倍改为风险定价，这使得政策存在很多“灵活”空间。北京大学房地产研究所所长陈国强表示，与之前政策相比，国务院办公厅下发的通知内容更加丰富、系统和全面，规定也更加具体和详尽，未来一段时间房地产市场变化和政策走向将与《通知》密不可分。
多数业内人士认为，《通知》亮点是对投资投机性购房形成了“制导”，充分体现了“有保有压、区别对待”的做法，把首次购房和非首次购房、普通住房和非普通住房区别开来，加大差异化的信贷和税收政策，支持鼓励首次置业需求。而对二套房明确以家庭为单位认定是否为第二次购买，这有利于增强银行的实际操作性，避免打政策“擦边球”情况发生。
与此同时，《通知》要求，加强房地产信贷风险管理，严格执行房地产项目资本金要求等举措符合市场预期。对于下一步的走势如何？业内人士指出，未来供应格局将产生较大的调整，《通知》明确要求增加一类普通商品房和四类政策性住房供应，实际上是再次明确了此前强调的住房供应的“双轨制”，通过调整供应结构的方式，让住房“双轨制”落实到位，实现住房市场结构上的大调整。
陈国强指出，国务院办公厅下发的这项《通知》，还需中央各部委以及地方政府具体落实执行，下一阶段针对房地产市场的“地方版”配套政策将陆续出台。可以预见，“高烧”的楼市在政策“组合拳”的作用下将会出现降温，政令不畅、执法不严等情况，将会在一定程度上得到扭转。
其他关注点
《通知》规定，已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。进一步建立健全新建商品房、存量房交易合同网上备案制度，加大交易资金监管力度。
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