面对国家调控政策组合拳，多城市楼市进入观望期，部分城市房价不跌反涨。记者了解到，多种因素造成了买卖双方僵持不下的局面，目前双方都在等待后续政策的出台。
楼市进入淡季是成交不活跃的原因之一。二十一不动产置业顾问小杨对记者表示，每年元旦至春节一段时间是楼市的淡季，淡季中新开盘楼盘不多，且今年受整个楼市氛围影响，一些开发商将开盘计划延后。
有专家认为目前的政策对房价影响有限，不会“伤筋动骨”，多项政策对市场的效果都止于增加观望氛围层面。譬如，开发商拿地首付至少50％的限制，对资金充足的大地产商影响很小，新的地王仍在产生；差额征收营业税的政策，低于此前全额征收的预期；二套房40％首付政策命令，显得缺乏新意；而住建部扩大五大类住房的供给，要求各地制定未来三年保障房供给规划等都属于长期的规划问题，未来的执行情况很难预测，缓药不能救急症。
相比国家政策，地方政策的调控方向显得指向不明，有时候还在助推房价上涨。比如，青岛2009年的最后一天表示继续执行原来的购房优惠计划；近日杭州市提出对首套购房补助3％的鼓励购房政策。
专家表示，各地方政府及银行、税收等部门的执行情况是决定未来房价的关键，也是购房者最关心的问题。据以往经验来看，各地方政策卖地收入，可能会超预期，但保障性住宅的供应，往往大打折扣。当前的观望不仅是买卖双方的僵持，也是政策与市场之间的博弈。
二套房贷首付四成对楼市影响几何
猜测多时的二套房贷政策终于尘埃落定。1月10日，国务院办公厅下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称《通知》)明确，加大差别化信贷政策执行力度。其中，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。专家认为，差别化政策有利于“制导”，抑制投资投机性购房需求。该通知对地方各级政府责任有具体要求，下一步针对房地产市场的“地方版”配套政策将陆续出台。
抑制投资投机性购房作用明显
通知要求“加大差别化信贷政策执行力度、继续实施差别化的住房税收政策”，其传递的信息仍然是“温和调控”。这表明今年房贷政策变化不会太大，税收优惠也将“因人而异”继续发挥保障作用，而对于“二套房贷”则意味着真正意义的收紧。
事实上，关于第二套(含)以上住房首付比例不得低于40%的规定，早在2007年房价持续飙升的状态下就已出台。去年6月银监会又下发通知强调：二套房贷必须首付四成、利率1.1倍的放贷标准，并重申“二套房贷”标准不得擅自放宽。此次通知中对“二套房贷”是进一步的强调补充。那么，中央为何一再重申“二套房贷”政策？可以看出，政府对这一“关口”的把握，已是控制楼市风险、市场走势最有效的手段。
2008年之前，“二套房贷”政策曾一度让市场迅速降温。但在2008年第四季度之后，楼市走势低迷并出现了“价量齐跌”的情况，同时为应对国际金融危机，地方和银行普遍弱化了政策的执行力度，部分地方二套及二套以上购房款首付低于40%，出现了投资者以极低借贷成本购买多套房产进行投机的行为，助推了部分城市房价过快上涨。多数业内人士认为，如果严格执行“二套房贷”首付款比例不得低于40%，将有效抑制投资投机性购房。
通知中，二套房贷首付比例并未提高，依然为不低于40%，但是政策的贷款利率由原来的1.1倍改为风险定价，这使得政策存在很多“灵活”空间。北京大学房地产研究所所长陈国强表示，与之前政策相比，国务院办公厅下发的通知内容更加丰富、系统和全面，规定也更加具体和详尽，未来一段时间房地产市场变化和政策走向将与《通知》密不可分。
多数业内人士认为，《通知》亮点是对投资投机性购房形成了“制导”，充分体现了“有保有压、区别对待”的做法，把首次购房和非首次购房、普通住房和非普通住房区别开来，加大差异化的信贷和税收政策，支持鼓励首次置业需求。而对二套房明确以家庭为单位认定是否为第二次购买，这有利于增强银行的实际操作性，避免打政策“擦边球”情况发生。
与此同时，《通知》要求，加强房地产信贷风险管理，严格执行房地产项目资本金要求等举措符合市场预期。对于下一步的走势如何？业内人士指出，未来供应格局将产生较大的调整，《通知》明确要求增加一类普通商品房和四类政策性住房供应，实际上是再次明确了此前强调的住房供应的“双轨制”，通过调整供应结构的方式，让住房“双轨制”落实到位，实现住房市场结构上的大调整。
陈国强指出，国务院办公厅下发的这项《通知》，还需中央各部委以及地方政府具体落实执行，下一阶段针对房地产市场的“地方版”配套政策将陆续出台。可以预见，“高烧”的楼市在政策“组合拳”的作用下将会出现降温，政令不畅、执法不严等情况，将会在一定程度上得到扭转。
其他关注点
《通知》规定，已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。进一步建立健全新建商品房、存量房交易合同网上备案制度，加大交易资金监管力度。
探索办法剑指“地王”频出
《通知》明确要求，各地要综合考虑土地价格、价款缴纳、合同约定开发时限及企业闲置地情况等因素，合理确定土地供应方式和内容，探索土地出让综合评标方法。对拖欠土地价款、违反合同约定的单位和个人，要限制其参与土地出让活动。从严控制商品住房项目单宗土地出让面积。
地方越权减免税要清理纠正
《通知》明确要求，各地要结合本地区房地产市场情况，抓紧清理和纠正地方出台的越权减免税以及其他与中央调控要求不相符合的规定。进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实的工作责任制。
视点观察
二套房贷“收紧”对长期投资置业影响甚微
针对近日“国十一条”中明确二套房贷政策明确首付40%对市场会有怎样的影响？记者在某项目销售中心采访了一位准备认购的王先生，王先生是某企业高管，他认为政策变化对自己的影响并不大。“钱存在银行每年都会亏，比如说物价上涨8%，而存款利息只有2%左右，存款每年就要亏6%，其实，最原始最稳妥的方法就是购房置业。”王先生如是说。因此，对于长期投资者，二手房贷首付问题并未引起他们置业计划。
记者在与几位二次置业者聊起此类话题时，其中一位郭先生表示“我属于改善型置业，政策对我影响不大。”他认为现在多个大型居住区正在形成，受地铁动工、跨海大桥等城市规划等利好推动，大连的房价可能还会往上扬，“迟买不如早下手，自己买房子，手里有多少钱就会都拿出来做首付。”
对于现在我市二套房贷到底按怎样的标准执行？记者走访了我市多家银行，银行方面表示，目前还未接到2010年的具体信贷执行政策，因此按照此前规定，对于购买90平方米改善型的二套房住房贷款，个别银行仍可按首付三成，根据贷款者信誉度给予7折或8.5折利率优惠。
但银行负责人也同时表示，“国办”这次发布的通知已经给出了明确态度，对“二套房贷”的强调程度也由以前“部委”层面，上升到了“国务院”层面，这意味着非改善型二次置业，将不可能再打政策“擦边球”，待新的“二套房贷”细则出台后，银行将严格执行有关信贷政策和监管规定。
此外，《通知》明确二套贷款首付款比例不得低于40%，这对此前期坊间传闻“2010年二套房贷款首付比例可能变至为50%”进行了否定，很大程度稳定了今年市场预期。
开发商也同样表示，从现实情况来看，“二套房贷”首付门槛提高，对短期投资者的影响确实是的，而对于真正改善型置业者来说，则不会影响其购房积极性，因此，今年房地产涨价的动因，或许更要凭“品质”说话，才能打动自住型购房者的“芳心”。
二套房贷收紧，造成近期市场中一个很明显的现象是目前有不少投资客着急将手中多套房源“脱手”。自去年楼市优惠政策到期后，进入新年，二手房市场相当低迷。但记者与一位中介经纪人交谈时，他告诉记者，近期市场上有不少去年的投资客急于将手中的几套房子卖掉“变现”，资金回流，他们已经大大降低了对今年市场的投资预期，从投资客“抛售”房源中能够看出，今年陆续出台的政策效应正在逐步显现，而从另一个角度讲，这对选择最近买房的人应该说是一个较好的“淘房”机会，毕竟等市场对税费意义再次认可后，需求又会有新一轮释放，各方面看，今年房价还将稳中有升。
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