房地产调控缘何屡战屡败
2009年年底,国务院常务会议出台了遏制房价过快上涨,抑制投资投机性购房的“国四条”。此举意味着,中国房地产公共政策再次“拐入”了调控周期。
但对于“国四条”的政策效应,一段时间以来,外界疑虑重重,相对于开发商的胸有成竹,调整二手房营业税的政策引起了购房者的极大恐慌,导致二手房交易量价的再度飙升。政策制定者也许没有想到,抑制投资投机,遏制房价过快上涨的政策,却成了开发商和民众集体反向操作的指标,这种效果,在某种程度上折射出房地产调控政策面临极大的信任危机。
笔者认为,长期以来,中国房地产公共政策缺乏一个长期的系统性的构建体系,亦缺少内在的公共政策目标逻辑,在过于追求短期效应的指导思想下,导致政策朝令夕改,无论是民众,还是市场的参与各方,对政策的经常变化都无所适从,这是房地产公共政策面临的最重大问题。中国房地产公共政策的目标究竟何在,如何厘清政府和市场的各自责任,如果不搞清楚这些基本的政策前提,导致的结果只能是一方面政策被动地变来变去,另一方面,市场的参与各方都反向的博弈政策,导致政策失灵的尴尬。
1998年的住房市场化让房地产成为经济新的增长点,房地产投资额以每年超过20%的速度增长,远高于当期GDP增长的速度,导致2003年出现了投资过热,房价快速上涨的态势。2003年成为房地产政策的次“拐点”,中央实施了以“管严土地,看紧信贷”为主的宏观调控措施,一方面土地管理部门强化对土地的管理,执行土地招拍挂制度,另一方面银行严控信贷,但政策的实施却成了加速房价上涨的风向标。
这导致2005年政府出台了更严厉的调控措施,这期间一个重大的变化是国务院要求加大对中低价位房和中小型房屋的供应,并提出了明确的量化指标,各地也相继出台加大经济适用房和廉租房建设的计划和指标,而2006年5月17日国务院常务会议提出了促进房地产健康发展的六项措施(“国六条”)使本轮政策调控的力度空前。与此相对,限外资,限炒房,查土地,严税收等一系列举措相继出台,房地产市场可谓风声鹤唳,然而,房价上涨的速度也达到了高峰,北京部分地段的房价出现了一年翻番的疯狂局面。不仅低收入家庭住房困难,中等收入家庭面对高涨的房价也只能望房兴叹。
2007年8月,国务院召开了住房工作会议,并发布了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》,提出要“加快建立健全以廉租房住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”。
由此可见,在2008年本次金融危机爆发之前,政府对房地产进行调控的力度之大,出台的政策之多,频率之高,超过了任何一个时期,也超过了任何一个行业,然而政策的效果却不尽如人意,不仅房地产市场一些矛盾和问题愈加严重,而且房价上涨的势头在2008年之前并没有出现拐点。作者: 马光远
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