房价上涨后遗症:2010年投资楼市或无太大盈利
楼市风生水起的2009年即将过去。由于房价的快速上涨,近期中央频频释出信号,将遏制部分城市房价过快上涨,抑制投资和投机性购房行为,相应政策措施也逐渐出台。那么2010年楼市将走向何处,是高位盘整还是将出现拐点?对于投资者来说,明年楼市是否还具有投资的价值,也是一个必须思考的问题。
○政策
楼市“降温”政策密集出台
过去短短半个月时间,楼市政策密集调整几乎令人应接不暇。
12月6日结束的中央经济工作会议提出,增加普通商品住房供给,支持居民自住和改善性购房需求,为2010年楼市政策定了一个基调:以稳为主,略有调整。
随后,12月9日,国务院常务会议开始具体着手调整:个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年,其他住房消费政策继续实施。消息刚出,不少业内人士长舒一口气。调整仅仅涉及二手房营业税,比此前预期小了很多。
不过,这些业内人士并没有高兴太久。12月14日召开的国务院常务会议指出,要综合运用土地、金融、税收等手段,加强和改善对房地产市场的调控,遏制部分城市房价过快上涨的势头。会议还出台了4条具体措施,当中包括要“继续支持居民自住和改善型住房消费,抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度,切实防范各类住房按揭贷款风险。继续整顿房地产市场秩序,加强房地产市场监测,完善土地招拍挂和商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理”。这个被业内称为“国四条”的全新表述,比前一次国务院常务会议更为收紧。此前“打击投资性购房”的表述也已变为“抑制投资投机性购房”。
○市场
近期房价仍将高位运行
目前已经明确的楼市利空政策主要是两项,一是二手房转让营业税征免时限由2年恢复到5年；二是开发商买地首付比例不得低于50%。营业税政策调整主要打击投机性购房行为；而买地首付提高到50%主要是对开发商的资金链形成压力,遏制部分炒地、囤地行为。这在较短时间内对投资者心理和房地产业有一定负面影响。不过客观来看,这两个政策虽然能对遏制部分城市房价过快上涨起到一定作用,但对楼市的直接影响并不大。
我们从历史来看,2007年导致楼市出现拐点的关键因素是二套房贷的收紧。此前业内担忧的也是二套房贷优惠从明年起取消,从而导致楼市重新进入调整通道。不过,中央经济工作会议确定2010年将保持宏观政策的连续性和稳定性,并支持居民自住和改善性购房需求。因此楼市政策不太可能采取“一刀切”的办法。14日的国务院常务会议虽然提出要“加大差别化信贷政策执行力度”,但由于中央仍需鼓励改善型需求,因此业内普遍认为,二套房贷政策不会突然收紧。
因此,尽管楼市政策的调整很可能继续,但综合已出台的政策和可能出台的政策来看,这些调整只处于“微调”层面,真正的“杀手锏”不会轻易放出。国泰君安报告指出,从目前宏观经济和地产行业所处阶段看,政策实际拐点还看不到。目前开始严厉的政策打压将影响8月才开始实质性恢复的房地产投资及其产业链、9月才开始加大供应的地方政府卖地财政收入,进而影响全局。
合富辉煌首席分析师黎文江还指出,从表面上看,可使用财税、金融、行政、法律等手段,打击炒房遏制房价。比如可收紧二套房贷、增加房屋交易环节税费等。但从以往经验来看,这些办法在现实中有可能一一被化解。“比如即便二套房贷紧缩,也约束不了有门路的投机客和那些善于违规的银行。”
此外,由于去年开发商采取了收缩策略以缩减开工面积,加上今年的销售畅旺,目前可售房源大概仅相当于4个月的销售量。较之去年房市迷时的22到24个月的存货大大降低。而像广州,由于明年将举办亚运会,也会有大约2个月时间的停工期,新增货量的不足也将导致房价高居不下。
工商银行投行部研究中心高级分析师张贻伦表示,目前来看,楼市短期内不会出现大的波动,房价在一段时间内仍将高位运行,价格即便出现小幅调整,也将在明年6月以后。省房协会长蔡穗声则分析,明年三季度楼市到底会不会出现调整,还要看政策收紧到什么程度,以及上半年楼市的总体情况。华中房产网
房地产调控缘何屡战屡败
2009年年底,国务院常务会议出台了遏制房价过快上涨,抑制投资投机性购房的“国四条”。此举意味着,中国房地产公共政策再次“拐入”了调控周期。
但对于“国四条”的政策效应,一段时间以来,外界疑虑重重,相对于开发商的胸有成竹,调整二手房营业税的政策引起了购房者的极大恐慌,导致二手房交易量价的再度飙升。政策制定者也许没有想到,抑制投资投机,遏制房价过快上涨的政策,却成了开发商和民众集体反向操作的指标,这种效果,在某种程度上折射出房地产调控政策面临极大的信任危机。
笔者认为,长期以来,中国房地产公共政策缺乏一个长期的系统性的构建体系,亦缺少内在的公共政策目标逻辑,在过于追求短期效应的指导思想下,导致政策朝令夕改,无论是民众,还是市场的参与各方,对政策的经常变化都无所适从,这是房地产公共政策面临的最重大问题。中国房地产公共政策的目标究竟何在,如何厘清政府和市场的各自责任,如果不搞清楚这些基本的政策前提,导致的结果只能是一方面政策被动地变来变去,另一方面,市场的参与各方都反向的博弈政策,导致政策失灵的尴尬。
1998年的住房市场化让房地产成为经济新的增长点,房地产投资额以每年超过20%的速度增长,远高于当期GDP增长的速度,导致2003年出现了投资过热,房价快速上涨的态势。2003年成为房地产政策的次“拐点”,中央实施了以“管严土地,看紧信贷”为主的宏观调控措施,一方面土地管理部门强化对土地的管理,执行土地招拍挂制度,另一方面银行严控信贷,但政策的实施却成了加速房价上涨的风向标。
这导致2005年政府出台了更严厉的调控措施,这期间一个重大的变化是国务院要求加大对中低价位房和中小型房屋的供应,并提出了明确的量化指标,各地也相继出台加大经济适用房和廉租房建设的计划和指标,而2006年5月17日国务院常务会议提出了促进房地产健康发展的六项措施(“国六条”)使本轮政策调控的力度空前。与此相对,限外资,限炒房,查土地,严税收等一系列举措相继出台,房地产市场可谓风声鹤唳,然而,房价上涨的速度也达到了高峰,北京部分地段的房价出现了一年翻番的疯狂局面。不仅低收入家庭住房困难,中等收入家庭面对高涨的房价也只能望房兴叹。
2007年8月,国务院召开了住房工作会议,并发布了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》,提出要“加快建立健全以廉租房住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”。
由此可见,在2008年本次金融危机爆发之前,政府对房地产进行调控的力度之大,出台的政策之多,频率之高,超过了任何一个时期,也超过了任何一个行业,然而政策的效果却不尽如人意,不仅房地产市场一些矛盾和问题愈加严重,而且房价上涨的势头在2008年之前并没有出现拐点。作者: 马光远
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