[摘要] 房价飙涨，地王频出，那个狂热的岁月渐成追忆。
房价飙涨，地王频出，那个狂热的岁月渐成追忆。
楼市在经历了不断加码的严厉调控之后，在今年年初一度达到冰点。随后，各大地产商适度降价保量，房价逐步理性回归，加上宏观调控政策的适度微调，房地产形势出现了难得的回暖态势。
在楼市的黄金下半场里，万科还能不能继续领跑？中国海外、保利地产、恒大地产等迅速崛起的地产企业，有没有可能超越万科，成为新的领军者；与此同时，在地产行业金字塔的中部，有着数量庞大的二、三线房地产企业，我们估且称之为地产新锐势力。他们当中会不会跑出新的黑马，成为了未来10-15年的看点。
超越和反超越大戏
在楼市的黄金上半场里，万科自2004年销售额超过百亿元之后，就一路领跑房地产行业，并成为全球的住宅公司。其间，万科的增长速度和发展潜力一度因为被对手无限逼近而受到质疑，然而自2010年，万科实现销售额1086亿元以后，依然保持着相对的优势。2011年，万科的销售额再创新高，完成1215亿元的销售额。2012年半年报又显示，万科已售未结算合同金额1464亿元，全年业绩提前锁定。
然而不可忽视的是，万科的对手已经在不断地逼近万科；上半年，中国海外录得销售额651.5亿港元，已经将全年的销售目标从800亿港元调高到1000亿港元；而上半年，恒大营收370.4亿元，位列房地产行业位；有着雄厚背景和实力央企地产企业保利地产上半年销售额也超过了500亿元，年底的销售额也有望突破千亿元，不断逼近万科。
对手的步步紧逼，加上万科始终坚持非毛坯房政策，在“安信地板门”和不断被曝光的质量问题之后，万科的董事长王石甚至发出了“万科或因质量问题而失去房企老大地位”的警告。不过，郁亮却认为，万科不会甘心做“老二、老三”，万科有能力解决质量问题。
的确，除非房地产行业发生重大变动和重大事件，从目前形势来看，万科还会继续领跑行业。但是从西方国家来看，大致十年，行业的领头羊就会有一次更替。万科还能领跑行业多久，房地产行业的超越和反超越大戏还要持续多长，就要看万科的跟随者们在下半场有没有后来居上的竞争实力和资金优势，能否实现弯道超车。
追求速度未必是好事
那么，在黄金下半场里面，房地产行业有什么机会，企业又需凭借什么赢得竞争？
在楼市的上半场里，又有什么经验教训值得总结？
纵观楼市的黄金上半场，虽然市场快速发展，不少企业大干快上，迅速壮大。但是，却有些企业因为扩张过快，而出现了问题。顺驰曾经不服万科、绿城也曾经向万科叫过板。但是最终，顺驰的命运是被收购，绿城迫不得已转让股权、忍痛割爱上海9个项目。问题是，顺驰太过注重营销，至今其营销人才还遍布，而绿城太过重视产品质量，甚至为了做好产品不惜推倒重来；他们的共同问题是忽视了资金的平衡。顺驰和绿城犯了一些民营房地产企业的通病，认为负债率越高，资金利用效率越高，这在市场形势好，销售顺畅的时候是对的。可是，不幸的是，房地产宏观调控，让销售变得迟滞，顺驰和绿城相继遭受了资金危机。在尝到了苦果之后，从顺驰脱胎出来的融创和绿城都开始重视起资金的安全。
因而，龙湖地产执行董事兼首席市场官认为，企业过于追求速度，未必是好事。中国改革开放以来，民营企业有很多因为干活干得太多死掉了。因此，在楼市下半场，房地产企业的竞争一定要求资金控制、产品质量、物业服务、销售和战略各个方面都要比较均衡发展，才会健康稳定地发展。
更为重要的是，下半场的竞争环境已经发生了重大的变化。郁亮认为，黄金下半场里，房地产从支柱产业变成了配套产业，是为城市发展配套的一个产业。因此他认为，楼市下半场，不仅要有好房子，还要有好服务、好邻居。与此同时，为了保持领先的竞争优势，万科一直在做着各种不同的试验。虽然为了这些试验，万科牺牲了不少利润，但是万科认为，这是保持长期领跑优势所必须要做的。而星河湾则提出，不仅“舍得、用心、创新”筑造建筑本身，更一直致力于为业主搭建“生活、事业、修为”的平台。而莱蒙国际则认为，楼市下半场的机会在于“优居”。
而更多的企业在住宅地产遭受越来越严厉的调控政策之后，把目光转向商业地产、旅游地产、养老地产等领域。而在越来越多的资本投身于商业地产和旅游地产之后，市场上不断有商业地产过热和旅游地产泡沫的争议。然而，有没有泡沫，过热与否，还需要市场来检验。不可否认的是，在楼市的下半场，地产企业为了寻找新的发展出路和机会，必须要不断地进行尝试和探索。
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