[摘要] 我们觉得要从一个比较长的时间段里看房地产的问题，从过去我们也一直认为，中国房地产在市场化没有满足70%以上的时候，仍然是一个朝阳的过程。现在也同样是这样，我们不管政策怎么变，这个市场已经决定就这样了，你不管怎么样都改变不了这个事实。
据媒体报道，12月24日，华远地产董事长任志强表示：“我做生意的时候是和气生财，和我做生意的人没有人说不和气生财，买我房子的人都很高兴，因为他们都发了大财。网上对我有议论的人都不是买我房子的人，都是不做生意的人。”
楼市调控辛苦博弈 任志强看涨房价从头倔到尾
2012年，是中国楼市调控以来拉锯战最为激烈的一年。元旦刚过，中央“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”的表态即拉开了新一年楼市调控的主旋律。不过，在地方政府的一次次微调试探中，暖风不时地吹向楼市。“红五月”再现、7、8月达到年内高峰、岁末成交翘尾，一阵阵楼市回暖与调控喊话交织上演。
这场博弈不仅只在地方和中央、买卖双方之间。在一次次对赌房价中，有“大嘴”之称的任志强始终倔强宣称房价会大涨，并预言2013年3月房价暴涨。以潘石屹为代表的一派人士今年则拒绝谈房价。极端与沉默对比下，最终首创置业[简介 动态]董事长刘晓光抛出的“今年房地产市场是冬天里有春天”的一句总结倍显中肯。
地方不断试探底线 调控拉锯贯穿全年
延续2011年的调控态度，“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”为2012年的楼市调控定了调儿。有统计显示，在这一年里，中央强调调控不动摇60次；4次提及“决不让房价反弹”；房价合理回归被提到156次；2次提及问责。
楼市在“寒冬”中艰难前行，有挨不过冬天的地方开始试探调控底线。芜湖、上海、石家庄、南京等数十个城市在上半年陆续出台放松限购条件、分期支付土地出让金、提高公积金贷款额度等微调政策。不过，多数微调在出台几天内便夭折。
即便如此，在预期楼市升温、中央保增长信号明确、“新4万亿”投资猜测等多个因素的作用下，部分购房者开始担忧政策见底、房价反弹。于是，北、上、广、深等一线城市住宅市场交易量均大幅反弹，“红五月”在2012年实至名归。随后，在“红五月”的感召下，信贷政策松绑、开发商降价吸客，年内成交高峰很快在7、8月份出现。
值得注意的是，在每一轮的成交回暖中，都是先有调控放松信号放出，最终却都以辟谣结束。一轮轮的试探与博弈始终贯穿在2012年的楼市中。
任志强暴涨论推波 岁末楼市成交翘尾
记者从上市公司的简报中获悉，从10月开始，万科、华润、招商、中海等大型房企开始陆续提前完成2012年年度销售计划。在楼市春天要来了的乐观预期下，开发商加快了换取“真金白银”的速度，12月份的前9天，北京就有18个新盘密集入市。
中原地产市场研究部的统计数据显示，截至12月19日，北京新建住宅和二手房住宅合计签约253538套，相比2011年同期上涨20%以上。在链家地产董事长左晖看来，今年第四季度成为楼市年度成交高峰已成定局。
有观点指出，年底成交翘尾除了中低价位新盘的集中上市，任志强的“3月房价暴涨论”也起到了推波助澜的作用。据任志强分析，目前国内现有商品房库存在明年3月份以前将基本被消化，而新的供应并没有出现。在此背景下，不少有资格买房的人把购房计划提前提上日程，集中年底出手。在业内看来，这也是一种“恐慌性需求”。
比恐慌需求更为可怕的，是开发商制造出来的恐慌现象。几天前，北京市住建委对目前出现的“恐慌”、“抢购”进行辟谣，点名指出“紫金新干线消息 价格 户型 点评]”捂盘惜售和“金地格林”项目未取得预售许可证排号的违规行为。同时记者发现，“两居室二手房一夜涨70万”也仅是个案。
岁末楼市成交翘尾，也让楼市“火爆说”甚嚣尘上。不过，一向对楼市政策有预见的刘晓光却总结道：“调控将成为一种常态。今年楼市还远没有迎来春天，算是冬天里的春天。而明年房价如果出现大涨，市场则可能变成春天里的冬天。”他对房价上涨的判断远没有任志强那样乐观。
任志强批限购政策荒谬：阻碍居民借买房改善住房
2012年被称为史上最严厉的房地产调控年，也被认为是房地产市场将出现大量企业破产和重组的一年。
年初时，许多所谓的专家们在高喊房地产市场已经出现了泡沫，并将在严厉的政策之下破裂，让房价暴跌，甚至有人喊出了房价下降30%50%的口号。同时，年初也确实出现了销售同比下降超过20%的记录，投资也从去年的近30%的高速增长连续下滑一半，到了15%左右才保持了平稳。但此后尽管严控的政策并未放松，却自3月份之后，销售一路回升了。今年的销售总量和我年初预测的一样，仍会与去年同比略有增长，尽管还没有到盘点的时刻，但11月份的销售数据将告诉社会，销售会以同比为负增长转变为正增长。
房价在年初的剧烈波动中形成了不同地区的分化，有个别城市的价格大幅下降、有个别城市的房价略有上升、多数城市保持平稳。但4月份之后，价格上升的城市逐步增加了，虽然上升的幅度不大，但这种上升的趋势在7月份之后就更加明显了。降准和降息都无疑对市场产生了巨大的刺激作用，按所有销售面积和销售额的对比看，全年商品房价格约有10%左右的上涨，而普通商品房则略有增长，保持着略高于物价上涨水平的增幅。
什么是合理的涨幅，当房价的涨幅小于收入的涨幅时，就是在提高居民的住房可支付能力，当然也就合理了。如果房价的涨幅大于了收入的涨幅就是在拉大房价的收入比，相对而言也就是不合理的了。但实际的收入水平远大于统计中的收入水平，因此房价总是按高收入家庭的支付标准确定的，而不是由平均收入水平确定的。
限购的政策明确的正是不许个人对房价进行投资或投机，也似乎认为住房只能用于居住而不应用于投资，但天底下除了中国之外再也不会有这种荒谬的政策了，因为投资住房正是住房升级与改善的必经之路。
住房本应以居住功能为主，但并不能因此而排斥其不动产的投资功能。住房根据家庭的消费能力本就是个从租到买、从旧到新、从小到大的逐步改善过程，而每次改善都是一次投资的过程。但限购则让更多的人提高了首次购房的门槛，让人们没有了递次升级的机会和可能，都必须一次性的拿出更多的钱买大房子。
当十七大正确的提出要增加居民的财产性收入时，就是在鼓励民众加大个人投资性理财。当国家尚无力解决好国民收入中的首次分配中的协调关系时(收入分配调节政策八年多都未能出台)；当中央和政府过多的从总收入中占有的不合理比例时，居民很难一次性集中较大的财力实现高度改善住房消费。本应从递次消费的方式进行从小到大的住房投资，并在即解决了暂时的居住问题的条件下，实现住房资产投资的增值，并用这种增值弥补劳动收入的不足，以实现住房的逐步改善。但错误的政策并没有能改善居民的收入，也没有了用投资增加收入的渠道。
难道只能从股市上投资增加收入去改善住房，就不能用住房投资的去改善住房吗？从这个意义上讲，投资住房也是为了改善住房，并未否定住房居住的功能。但限购和限制住房投资则否定了居民递次消费、逐步改善住房条件的可能。
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