[摘要] 在国八条公布后，限价、限购、限贷、加息等一系列的调控政策轮番出击，房地产调控进入了深水期。买卖双方的博弈开始了“拉锯战”。房天下独家策划《2011年常州楼市白皮书》，作为“与购房者共同成长”系列活动的重要组成部分，用独特的视角，全方位点评2011年楼市政策。
房天下讯 2011年，楼市调控政策轮番轰炸，其调控力度不亚于2010年。在1月26日中央公布新国八条后，烟台楼市似乎也难保持平静。
在国八条公布后，限价、限购、限贷、加息等一系列的调控政策轮番出击，房地产调控进入了深水期。买卖双方的博弈开始了“拉锯战”。房天下策划《2011年烟台楼市白皮书》，作为“与购房者共同成长”系列活动的重要组成部分，用独特的视角，全方位点评2011年楼市政策。
新“国八条”出台
政策回顾：1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。当天晚上19时许，会议内容公开，8条针对房地产市场的调控措施正式出台，1、进一步落实地方政府责任；2、加大保障性安居工程建设力度；3、调整完善相关税收政策，加强税收征管；4、强化差别化住房信贷政策；5、严格住房用地供应管理；6、合理引导住房需求；7、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制；8、坚持和强化舆论引导。这个被称为新国八条的地产新政为今年房地产市场定下了基调。
点评：如果说之前的调控总是难抑需求的话，此次的新国八条则从各个层面做出了限制，试图改变社
会对房子的需求。新国八条的横空出世，已经在房地产业内引发了地震。不少房地产经纪公司都认为，这八条，条条致命，未来的房地产市场行情将很难再现去年下半年的火爆。一位在某国有大型银行从事风险控制的金融界人士告诉记者，考虑到未来宏观经济形势，特别是稳健货币政策下趋紧的流动性，银行在年初制定零售业务发展计划时，即确定将愈发有限的信贷资源尽量用于高综合的产品。个人住房按揭贷款因国家政策变化、综合不明显，将不会成为重点发展方向，其所配置的信贷资源在2011年非常有限。
烟台楼市大猜想 2012房价将以平稳为主
限购成楼市关键
政策回顾：从1月26日国务院颁布新国八条起，“限购”毫无疑问地要成为今年房地产市场的主基调。从今年1月15日起，武汉出台史上首部住房限购令后，南京、济南、成都、苏州、无锡、广州、太原、南宁、贵阳等众多城市也相继出台不同程度的限购政策。而随着调控的持续，至年中许多一线城市房价涨停甚至出现急剧下降的场景，许多房企转战二三线城市，以至于部分二三线城市房价涨势惊人。
7月12日国务院常务会议明确规定要制止二三线城市房价过快上涨，二三线城市限购成了下半年楼市的主基调。8月25日台州市发布了《关于进一步落实房地产市场调控工作的通知》，明确提出楼市限购措施，浙江省二三线城市限购由此拉开序幕。此后9月9日衢州市发布了《衢州市人民政府关于进一步加强市区房地产市场调控工作的若干意见》明确其限购措施。11月11日，珠海市又空袭出台“限购”“限价”双限令，顿时间限购再次掀起狂澜，楼市状况不容乐观。
点评：持续了近一年的限购政策已经产生了明显效果，部分城市房价开始出现明显松动，房价下行拐点基本明确。作为此轮房地产调控政策中效果最显著的一剂猛药，部分城市的限购政策将在今年年底到期。业内人士普遍预计，目前房地产调控并不具备放松的条件，明年多数城市仍会继续执行限购政策。
10月以来，楼市尤其是一线城市房价下调趋势愈加明显。未来房地产调控政策会否出现松动？针对市场关注的这一焦点话题，近期高层频频表态，强调继续推进房地产调控。在此背景下，业内人士普遍认为，年底部分城市的“限购令”到期后，明年仍将继续执行。
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上半年存款准备金率月月上调
政策回顾：自1月开年以来之6月，中国人民银行月月都以0.5个百分点上调存款准备金率。 
点评：央行屡屡上调存款准备金率对房地产市场影响很大。尤其是对那些前期扩张过度的房企，也包括大型房企。资金链是房企面临的的问题。贷款变得有难度。首套房首付也在提高，投资型购房者又被“限购”••••••国家此次对房地产的调控力度确实很大。从目前中国国情来看，提高存款准备金率的重要性远比加息大，但仍不能代替加息。存款准备金率再次提高意味着银行的流动资金变少，贷款难度加大，希望通过贷款买房的老百姓将受较大影响。 烟台楼市大猜想 2012房价将以平稳为主
住建部要求今年开建1000万套保障房
政策回顾：2月21日到2月25日，住房和城乡建设部陆续和地方政府签下不完成保障房建设任务就要受到严厉处罚的“军令状”。住建部表示，2011年中国要开工建设1000万套各类保障性住房。而各地也都如火如荼的建设进行中，截止到11月10日住建部公告表示全年1000万套保障房开工任务已超额完成，但同时住建部副部长齐骥也承认，在已完成开工的1000万套保障房中，约1/3属于比较急促开工的情况，目前处于“挖坑待建”。暂且不说开工是否紧急，但大手笔的保障房建设自然离不开大手笔的保障房投入。
而今年银行全面收紧放贷额度，由于建设资金的短缺，许多城市保障房建设都不同程度的缺陷，很多保障性住房也是‘楼歪歪’、‘楼裂裂’、‘楼倒倒’，墙面脱落、墙体开裂、外墙漏水等种种问题也是市场出现。除了在房屋质量上偷工减料，更有保障房施工方在房屋面积设计上大大缩水，甚至出现了卫生间只有1平方米左右的问题。鉴于保障房出现的种种问题，中央及地方政府也是大力监管，前后分别出台了《保障性安居工程建设政策落实情况监督检查工作方案》、《保障性住房建设标准》等相关政策。
点评：央进行保障性住房的投资建设，一方面是为了稳定房地产业对国民经济的拉动作用;另一方面是为了分流商品房市场需求，抑制房价上涨的速度。而更重要的一点还在于保障民生，尤其是保障中低收入家庭的住房需求。但从保障房交付使用情况来看，部分保障房的“保障”情况不容乐观。比如，安庆太湖县开发区的拆迁安置小区自去年底以来五十多户居民的房屋陆续出现承重梁、屋面、外墙裂缝和渗水，部分住户甚至出现楼板踩穿、房屋沉降等严重问题，居民反映了半年时间都未得到有效解决。
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银行收紧放贷额度 房贷利率全面上调
政策回顾：1月26日国务院总理温家宝主持召开的国务院常务会议宣布了“新国八条”，以求巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展。而同日晚国务院便发布消息称，二套房房贷首付比例提至60%，各地须从严实施差别化住房信贷。对于国务院出台的这一政策，银监会也发布声明贷款购买首套房首付比例不得低于三成，贷款购买二套房首付款比例不得低于六成、贷款利率不得低于基准利率1.1倍的监管要求没有改变。
受到政策的影响，各地银行房贷额度收紧，贷款利率也有不同程度的上浮。目前，已经有14个城市上调了首套房贷款利率，包括广州、深圳、上海、武汉、长春、无锡、常州等城市。其中，以东部一线城市为主，其次为中部城市，西部城市。此外，各城市房贷利率不仅告别打折，还在基准利率基础上上浮5%-30%不等，部分城市甚至有上浮50%的银行。其中，北京、上海、广州、深圳、杭州的大部分银行上调幅度普遍在5%-10%；而成都、济南在5%-20%；长沙、武汉则更高，为10%-30%；长春创各城市纪录，部分股份制银行上调50%，利率高达10.575%。
而近日由于楼市调控过于严厉，一些中小房企被迫降价销售以快速回笼资金，但是降价风随后引来了退房潮、业主维权等事端，楼市陷入了混乱状态。进而部分地方政府开始放松调控，银行也变相开始放松贷款条件。
点评：从本轮房地产调控稳定房价，打击投资性需求的目标来看，又误伤了纯属自住的刚需族，而纵观国际通行做法，大都对首置群体给予贷款低首付、低利率的支持。不过，首套房贷利率上浮，也是一把双刃剑，此举让更多置业者望而却步，将抑制部分购房者需求，进而对楼市产生影响，促使楼市拐点正逐步确立，造成楼市买卖僵局的扩大化，受于资金压力，房企不得不降价促销或者疯狂打折，进而将加快楼市拐点的出现。
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上海 重庆开征房产税
政策回顾：1月9日在重庆市“两会”上，重庆市政府声明将对房地产市场加强财税调节，并确定开征高档商品房房产税。1月28日，重庆市出台了房产税细则定制了0.5%到1.2%的累进税率，但主要目标放在了新购高档商品房和独栋住房的增量与存量。细则规定重庆市的征收对象为个人拥有的独栋商品住宅，和均价在主城区均价两倍以上，也就是在9941元/平方米以上的高档商品房。此外重庆市对已有的独栋商品住宅免税180平方米，新购的独栋商品住宅、高档住房、免税面积为100平方米。
同日，上海市人民政府印发《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》，办法规定从1月28日起对上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房征收房产税，税率因房价高低分别暂定为0.6%和0.4%。办法明确对上海居民家庭给予人均60平方米的免税住房面积（住房建筑面积）扣除。即：对居民家庭新购且属于第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积人均不超过60平方米（含60平方米）的，其新购的住房暂免征收房产税；人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按规定计算征收房产税。此外，上海是地税局相关负责任透露，个人住房房产税的纳税人应于每年12月31日前自行向主管税务机关申报缴纳当年度应缴税款。对于纳税的，税务机关将按规定从2012年1月1日起对滞纳缴税按日加收万分之五的滞纳金。
点评：作为政策调控组合拳中的一部分，房产税与限购令存在一定的重叠，出台至今，对房产市场购买心理造成一定的冲击，但对房价和遏制超基础性购房需求的实际影响不大。近期，上海房天下针对沪版房产税进行了一次调查，数据显示，78.57%的受访者认为目前主要针对增量房的上海版房产税是没什么效果的；80.95%的受访者更认可向存量房开征房产税。以现行政策和当前房价来计算，我们曾经做过测算，房产税只占到当期房价的千分之二至千分之三，因此它对房价不可能起到制约作用。
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各地限价令频频出台
政策回顾：1月26日国务院出台的“新国八条”要求，2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。为贯彻新国八条的规定，各地政府纷纷出台限价令以防止房价过快上涨。武汉出台“汉九条”， 按照“汉九条”要求，加大保障性住房建设力度，坚决抑制投资投机性购房，切实稳定住房价格，满足居民合理住房需求。广州、沈阳、佛山、银川、贵阳、济南、海口、兰州、西安、东莞等众多城市都公布了2011年新建住房价格控制目标。
此外，烟台、韶关、丹东、廊坊、珠海、中山等地相继加入限价行列。7月21日河北省廊坊市推出“限价令”，要求本地新建普通商品住房价格不得高于9000元/平方米。8月2日，烟台出台了《关于进一步规范商品房预售价格和合同备案管理的通知》，该通知明确指出，商品房销售均价原则上涨幅不能超过5%。9月5日丹东市下发了《关于进一步加强商品房销售价格调控工作的通知》（下称《通知》），并从即日起实行。9月18日韶关市政府发布了《关于采取措施稳定新建住房价格的通知》（简称《通知》）。10月31日，珠海市政府发出《关于深入开展房地产市场调控工作的通知》（以下简称《通知》），要求自2011年11月1日起进一步落实“限价”政策。自2011年11月1日起，房地产开发企业应将商品房预售价格报价格主管部门备案，报备项目的住房平均价格超过珠海市2011年度房价控制目标（11285元/平方米建筑面积）的，价格主管部门暂停备案，商品房预售管理部门暂停核发商品房预售许可证。
点评：“限价”政策对于遏制楼市房价过快上涨起到一定的积极作用，但是“限价”政策也有其负面的市场作用： 、“限价令”变为“促涨令”，导致楼市短期内反弹。“限价令”导致楼盘定价或备案价格尽量接近价格控制点，如此这样，有可能导致楼盘价格整体在限价令范围内整体上调，这样尽管控制了整体市场的成交价，但是由于中低端楼盘普遍提价，“限价令”变为“促涨令”，整体市场均价并不会因为限价令而降低，反而会促使楼市短期内量价反弹。
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住房公积金政策屡屡调整
政策回顾：受政策影响，的房地产市场总体低迷，银行房贷额度紧张，许多购房者在解决房款问题时开始倾向与住房公积金。面对购房者的青睐，部分城市开始对住房公积金房贷利率作出了相应的调整。4月6日住房和城乡建设部发出通知，决定上调个人住房公积金存贷款利率，当年归集的个人住房公积金存款利率上调0.1个百分点，由0.40%上调至0.50%；上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.25个百分点，由2.60%上调至2.85%。五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点，由4.50%上调至4.70%；五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点，由4.00%上调至4.20%。另外，开展利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的城市，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行。
此外，1月17日，常州市住房公积金个人住房贷款政策有了重大的调整，首套房贷首付比例认定面积大幅降低，二套房贷款利率上浮，且全面停止了第三套及以上房的房贷。且在7月9日，常州住房公积金管理中心发出通知，上调各档次个人住房公积金贷款利率，其中，5年（含）以下贷款由现行年利率4.2%调整为4.45%；5年以上贷款由现行年利率4.70%调整为4.90%；上调上年结转的个人住房公积金存款利率，由2.85%调整为3.10%。
而在2月9日上海市公积金管理中心也下发通知，全面调整住房公积金存贷款利率。当年归集的个人住房公积金存款利率上调0.04个百分点，由0.36%上调至0.40%；上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.35个百分点，由2.25%上调至2.60%。从2011年2月9日起，本市上调个人住房公积金贷款利率。五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点，由4.30%上调至4.50%；五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率上调0.25个百分点，由3.75%上调至4.00%。
点评: 公积金上调像这种一般是指的单位上班的他才有公积金，那么实际上它还是以人们二套房或者改套房有一定的影响，因为你如果我现在有一套房，我公积金还在，那么我现在还可以买第二套房，那么相对来说我的措施就少一些，但是公积金这块如果国家一直对这块采取的措施不是太多，它现在作为一种补充的调控手段，那么就说国家现在通过这样一种加息，从国家来说正在弥补更多一些调控漏洞，就是说让调控措施更加完善。
烟台楼市大猜想 2012房价将以平稳为主
严控土地市场
政策回顾：今年楼市低迷的情形于2008年相比并无多少光彩。楼市政策连环出击，调控力度愈来愈紧，许多开发商为守住现有的资金，暂停的进一步的拿地计划，土地市场也受这一轮调控的影响尽显萧条。今年的土地出让以底价成交的不在少数，有部分城市甚至在某月段出现0成交的记录、土地拍卖流标的事件也是屡屡上演。导致土地市场不景气，除了开发商本身问题外，更多的是政策的强势调控带来的影响。
北京市7月1日公布了《北京市国有土地上房屋征收与补偿实施意见》，其中明确规定必须先补偿后拆迁，开发商不能负责拆迁。9月8日郑州市出台了《国有土地上房屋征收与补偿实施意见》。同日，乐清是出台了《乐清市征收农民集体所有土地管理办法》。而9月19日，国土资源部透露，我国将逐步扩大有偿使用国有土地的覆盖面。国家土地副总督察甘藏春表示，土地资源配置的最终目标是取消土地供应双轨制，提高土地供应和调控能力。这些看似无关紧要的政策却有形无形的影响着土地市场发展的格局。
点评：去年政府出台一系列史上最严厉的楼市调控政策，但房价依然高位运行。中国著名地产大亨潘石屹称，政府的货币政策和增加土地供应量，是今年解决房价最关键的因素。巧媳妇难为无米之炊，只有加大土地供应量，房子建多了，供应与需求这对矛盾解决了，房价才能真正降下来。土地供应量只有连续3年大于销售面积，房地产市场的住宅供应量与需求量的矛盾才能解决。
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