[摘要] “金九银十”已经过了一大半，与惨淡的9月相比，低调中潜行的黄金周依然没有给青岛楼市带来什么爆炸性的消息，青岛楼市库存达到11万套前所未有的顶峰水平，所谓的销售旺季在悄然淡出人们的视野，“刚性需求”再次被拉了出来当做楼市大佬们的救命稻草。
“金九银十”不再
9月份以来，青岛的房地产市场并没有如往年一样出现“井喷”，根据青岛市国土资源和房屋管理局公布的9月份房地产市场运行情况，全市新建商品住宅共成交7849套，较8月份增加了483套。但与去年9月份相比减少了1654套，同比下降了17.4%。
然而，“十一”7天长假，青岛楼市并没有迎来“黄金周”，全市新房成交仅830套，同比下跌45%。全市新建住宅共成交716套，平均每天成交量刚过100套。二手房的交易更是跌到了冰点，7天仅成交15套，日均两套，很多小的中介门店关闭。
长达一年半的楼市调控升级，让开发商和市场遭遇前所未有的挑战。和达和城副总经理刘博表示，有人把销售的预期放在“金九银十”上，目前这个状况没有看见。另外一些新开盘的价格预期也没有原来所预期的那么高。
青岛房地产协会经理人俱乐部常务秘书长龙江分析认为：“和往年相比，正常的房地产市场交易周期今年已全部被打乱，这种情况在年底前不会有大的改观。从年初以来，购房者的观望情绪就一直浓厚，现在的情况就是开发商热情地推介房源，但购房者不买账。”
“刚需”再成救命稻草？
对于即将到来的第四季度房地产市场，诸多房地产专家和开发商都给出了“不看好”的答案。刘博表示，有几个原因，一是以往青岛的冬季都是销售淡季，再就是公司的回款要求，价格可能会往下走，甚至可能出现量价齐跌的情况。
正是看到了这种预期，房地产商纷纷推迟新盘或者加推盘的开盘日期。青岛搜房网统计，青岛预计8月开盘或加推的项目有24家，如期开盘的项目仅有8家，逾6成计划开盘项目爽约。其中市北、四方、胶州、开发区8月份没有项目开盘。城阳区预计开盘的5家楼盘中仅有中铁华胥美邦一家履约，其余的都没有开盘。
同2008年底到2009年上半年一样，萧条的房地产市场再次呼唤“刚性需求”。刘博告诉记者，近期意向客户大部分是刚需人群，这部分人对价格非常敏感，购买力比较强的人群减少了，但是，“刚需”仍是预期主流。
青岛同策延展总监李杨表示，限购限贷政策下，市民消费结构发生改变，自住需求成为市场主导，投机行为被排挤，改善性需求受到抑制，市民的住房需求消费行为逐步理性。在此背景之下，只要价格相对合理，势必受到“刚需”客户的青睐。
“李沧区大盘汇集，供应量巨大，主要面对‘刚需’客户，是青岛楼市主要争夺战场。”李杨认为，“伴随着地铁规划，青岛城市一路向北发展，四方新都心、李沧东李等片区供应楼盘较多。尤其是李沧东李片区，万科、万达、中海等地产大鳄的进驻，势必提升片区整体形象，有巨大的发展潜力。”李杨还表示，优惠、打折也将成为第四季度的关键词，房价或将维持现有水平；成交市场低迷，小型开发企业资金链有断裂危险。
有望下行10%到15%
一位不愿意透露姓名的业内人士指出，从郊区到市区，很多项目蓄客量投资客户锐减，同比去年压力较大，“目前青岛实质优惠项目不多，但市场已显松动，4季度青岛房价有望下行10%到15%。”
思源经纪中信森林湖项目总监王连生分析指出：调控政策将继续从严从紧，下半年金融政策或趋于稳定，货币政策将继续持紧。下半年青岛楼市竞争激烈，将面临严峻考验，一方面部分开发商将采取积极推盘或降价的方式来回笼资金；另一方面，市场从量跌到价跌的变化将可能在下半年明显呈现出来，投资机会显现。
据记者了解，国庆节期间各地产大鳄都有动作：万科城起价只有11600元/平方米，万科旗下7个盘推出“万团风暴”；中南世纪城打出“3年房产保值约定”的承诺；李沧万达广场限时优惠；保利里院里赠送万元淘房券；远洋风景赠送精装车位；新华锦爱丁堡推出两套特价房，享8.8折优惠；海信淮安郡楼盘认筹，2万元抵11.5万元……
不过，面对“降声一片”的大舆论环境，也有一些专业机构提出了不同意见，独立机构新联康的工作人员李赟表示，房价要降的口号已经喊了十多年了，但是房价10年未降。谁在希望房价降呢？有关部门未必希望大跌，已经购买房子的人更不希望，所以喊来喊去的降价只不过是需求者的一种预期罢了。常言“买涨不买跌”，开发商们也都在“扛着”，为什么呢？因为年底限购令就要到期了，1998年的时候出现过一个现象，叫“报复性反弹”，所以不排除明年房价大幅上涨的可能。
调控期买房记 记者亲身体验高房价下买房难
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