[摘要] 近年来，全国房地产市场经历了大幅的波动和调整，房地产格局也出现了新的变化趋势。各城市房地产发展水平间的差距进一步缩小，一线城市的领先优势出现明显下降。
但与国内众多房企大规模在二三线城市布局不同，佳兆业已把触角伸向四线城市，去年下半年的新增土地储备有相当一部分位于三四线城市。去年房地产政策调控下，有部分房企已经开始潜伏到二三线城市进行拿地，或者是收购项目或兼并项目，目的是扩大市场和增加市场份额及未来开发量。尤其在今年1月份新政调控加码的情况下，很多大房企纷纷从一二线城市转移到三四线城市，例如万达、万科、城建、恒大、佳兆业、绿城、保利等开发商今年在三四线城市加快拿地布局。
2010年，限贷、限购、限外之下，一线城市投机性泡沫已大幅挤出，但二三线城市发展势头平稳，首套自住需求仍占主体，市场交投虽有短期的政策性冷清，全年依然达到历史较好水平。随着二三线城市经济发展，房地产市场也逐步进入快速增长阶段。一线城市的新房市场已趋于饱和，二手房成交比重逐年上升。从行业发展方向看，标杆房企销售重心从一线城市转向二三线城市的趋势也已形成。靠二三线城市为主要支撑的万科销售创千亿，恒大、中海、龙湖、碧桂园等多家提前布局二三线城市的房地产公司，在调控背景下都取得不俗的销售业绩。
同时，在高铁建设的带动下，沿线区域将成为我国新兴的发展轴，而周边城市房地产市场也将得到快速提升。一时间，地产业界爆发了二三线城市将因此迎来房地产发展绝好机遇的大讨论。只是，二三线城市的楼市，能否成为未来地产市场的新引擎，仍有待观察。须警惕二三线地产热催生新一轮泡沫。因为部分二三线城市的经济缺乏足够竞争力的产业支撑，居民人均收入水平也相对较低，如果大量投资性开发和购房资金涌入，可能会促使当地房价的过度上涨，超出当地刚性需求的实际购买力。在这种情况下，市场就容易陷入买入容易卖出难的尴尬境地，可能会形成投资泡沫。
根据中原集团研究中心发布的研究报告，目前京、沪、深、穗、津等五大城市，其新房市场的成交比重正呈逐年下降的趋势，二手房市场比重逐年上升。房地产开发已逐步从中心区走向了郊区，基本上形成中心区以二手房为主，其中深圳占比已达九成，京沪均超七成；次中心区以新房二手房同时并存；而郊区则以新房为主的格局。在二手房市场比重逐渐上升的同时，在自住需求的主导下，城市新兴区域可能越来越受到购房者的追捧。
2010年的楼市主要以刚性需求为主，购房者在区域上亦表现出显著的特征，即次中心区和郊区的新兴板块大受关注。而2011年，宏观调控的形势还将延续，在自住型需求的主导之下，一些自住氛围比较浓厚的新兴板块将更加受到广泛关注。尤其借北京奥运会、上海世博会、广州亚运会以及深圳大运会之契机，各城市加快了轨道交通的建设速度。随着大量地铁线路建成或即将建成通车，上述城市中一批新兴的板块正在崛起，房地产市场表现出良好的上升势头。
与此同时，随着一线城市住宅开发市场趋于成熟，房地产开发模式也开始经历转型。近年来各大发展商已纷纷计划进入商业地产市场。从四大一线城市商业地产开发投资额与房地产开发投资额的比例来看，住宅市场发展相对较早的上海、深圳、广州的商业地产占比近年来呈逐渐上升。部分大型开发商转向商业地产，一方面由于开发商业地产能够分散整体经营风险，另一方面商业地产的租金能够在未来提供稳定的现金流。2010年，包括金地、万科、中粮、保利、中海、富力等国内一线开发企业均高调宣布其商业地产发展战略。商业与住宅的综合开发有望成为新一年开发行业的发展方向。
开发商逆市转战二三线商业地产，疯狂竟拿城市商业综合体地块，目的是抢入二三线城市的时机和一手住宅调控的影响下，进入二三线城市商业地产有利可图的利润大。但是，不排除部分开发商仅仅是布局和扩张拿地或储备性的侵夺，目的是拿地抗通胀，或者是变信拿地融资，或者是拿地等的炒地皮现象。首先，二三线城市的土地价格相对便宜，投资开发的风险相对小。其次是二三线城市的房价上涨靠近一线城市和购买力非常的旺盛，受到一线城市的调控挤压，部分投资客转到二三线城市，拉动投资需求。再次是二三线城市的开发政策具有一定的优惠，可以减少成本和提高利润及扩大销售业绩。最后是二三线城市的房地产市场处于发展期，具有巨大的发展潜力和房价上涨空间。
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