[摘要] 近年来，全国房地产市场经历了大幅的波动和调整，房地产格局也出现了新的变化趋势。各城市房地产发展水平间的差距进一步缩小，一线城市的领先优势出现明显下降。
近年来，房地产市场经历了大幅的波动和调整，房地产格局也出现了新的变化趋势。各城市房地产发展水平间的差距进一步缩小，一线城市的领先优势出现明显下降。从几次市场波动起伏看，二线城市的调整普遍滞后于一线城市，而反弹速度则普遍领先于一线城市。这表明，在国家战略支持、区域发展梯度转移的带动和自身经济基础的日渐夯实的基础上，二、三线城市房地产市场的发展潜力日益显现，发展势头强劲，已逐步成为市场的重心。
随着国家区域规划的不断制定和中小城市城镇化进程的不断加快，在越加严格的调控政策影响下，二、三线城市房地产市场的活力甚至将超过传统的一线城市。中原集团研究中心提供的研究报告显示，通过选取人均GDP和城市化率两项指标，对范围内40个中心城市的分析表明，处在人均GDP3000美元到8000美元、城市化率30％到60％的这一房地产发展“黄金时期”的城市，除了东部地区的三、四线城市外（如绍兴、南通、温州、烟台等），多为中西部地区的二线中心城市（如重庆、成都、石家庄、贵阳、合肥、郑州、西安等）。其次，东北的哈尔滨和长春两市也处于这一区间。此外，中西部地区的长沙、武汉、兰州等市均处在此阶段向下一阶段过渡的初期。结合国家运输通道建设所形成的交通枢纽，郑州、武汉、长沙、西安、重庆、成都、石家庄、贵阳等城市有望成为未来市场的新兴热点。
第三轮楼市调控直指一二线城市，开发商跑到三四线城市抢地的决心被进一步巩固。1月26日，中国迎来了农历的小年，而中国楼市则开启了2011年调控的序幕。就在国务院出台进一步调控房地产市场政策的当天，广东一家在香港上市的民营房地产企业老总正在海南澄迈物色可供成片开发的土地。政策调控越来越紧且将成为常态，开发商的好日子将不会一直持续，现在最重要的是备粮‘过冬’，能抢多少土地就抢多少，加快在三四线城市占据地盘显得日益重要。
楼市新政“国八条”中最为严厉的是，国务院明确要求各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。政策提出的“直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市”基本上涵盖了国内所有的一线和二线城市，这些城市第二套以上住宅、外地人第二套住宅、无法提供社保和纳税证明的外地人套住宅，统统列入禁止销售的范畴。一二线城市的调控压力不言而喻，而政策对三四线城市的楼市影响有限，甚至会把部分一二线城市的需求挤向三四线城市。
就在“国八条”出台的1月26日晚，佳兆业（01638.HK）发布新闻稿称，公司通过落实合约安排，以3.52亿元人民币取得东莞沙田镇五幅相连住宅用地。另外，佳兆业还通过公开竞投方式，以1.63亿元人民币成功取得江阴市长泾镇的两幅相连住宅用地。尽管佳兆业此次拿地和“国八条”没有直接关系，佳兆业作为成长性企业，会要求自身能保持30%以上的年复合增长率，进军二三线甚至四线城市将给公司提供足够的增长空间。佳兆业的产品定位在二三线城市的刚性需求，尤其是一些地级市以及一些省会城市，限购可能性小，并且经济处于高速发展期，刚性需求始终是市场的主导力量，政策都是支持首次置业的，所以不担心政策的调整。
但与国内众多房企大规模在二三线城市布局不同，佳兆业已把触角伸向四线城市，去年下半年的新增土地储备有相当一部分位于三四线城市。去年房地产政策调控下，有部分房企已经开始潜伏到二三线城市进行拿地，或者是收购项目或兼并项目，目的是扩大市场和增加市场份额及未来开发量。尤其在今年1月份新政调控加码的情况下，很多大房企纷纷从一二线城市转移到三四线城市，例如万达、万科、城建、恒大、佳兆业、绿城、保利等开发商今年在三四线城市加快拿地布局。
2010年，限贷、限购、限外之下，一线城市投机性泡沫已大幅挤出，但二三线城市发展势头平稳，首套自住需求仍占主体，市场交投虽有短期的政策性冷清，全年依然达到历史较好水平。随着二三线城市经济发展，房地产市场也逐步进入快速增长阶段。一线城市的新房市场已趋于饱和，二手房成交比重逐年上升。从行业发展方向看，标杆房企销售重心从一线城市转向二三线城市的趋势也已形成。靠二三线城市为主要支撑的万科销售创千亿，恒大、中海、龙湖、碧桂园等多家提前布局二三线城市的房地产公司，在调控背景下都取得不俗的销售业绩。
同时，在高铁建设的带动下，沿线区域将成为我国新兴的发展轴，而周边城市房地产市场也将得到快速提升。一时间，地产业界爆发了二三线城市将因此迎来房地产发展绝好机遇的大讨论。只是，二三线城市的楼市，能否成为未来地产市场的新引擎，仍有待观察。须警惕二三线地产热催生新一轮泡沫。因为部分二三线城市的经济缺乏足够竞争力的产业支撑，居民人均收入水平也相对较低，如果大量投资性开发和购房资金涌入，可能会促使当地房价的过度上涨，超出当地刚性需求的实际购买力。在这种情况下，市场就容易陷入买入容易卖出难的尴尬境地，可能会形成投资泡沫。
根据中原集团研究中心发布的研究报告，目前京、沪、深、穗、津等五大城市，其新房市场的成交比重正呈逐年下降的趋势，二手房市场比重逐年上升。房地产开发已逐步从中心区走向了郊区，基本上形成中心区以二手房为主，其中深圳占比已达九成，京沪均超七成；次中心区以新房二手房同时并存；而郊区则以新房为主的格局。在二手房市场比重逐渐上升的同时，在自住需求的主导下，城市新兴区域可能越来越受到购房者的追捧。
2010年的楼市主要以刚性需求为主，购房者在区域上亦表现出显著的特征，即次中心区和郊区的新兴板块大受关注。而2011年，宏观调控的形势还将延续，在自住型需求的主导之下，一些自住氛围比较浓厚的新兴板块将更加受到广泛关注。尤其借北京奥运会、上海世博会、广州亚运会以及深圳大运会之契机，各城市加快了轨道交通的建设速度。随着大量地铁线路建成或即将建成通车，上述城市中一批新兴的板块正在崛起，房地产市场表现出良好的上升势头。
与此同时，随着一线城市住宅开发市场趋于成熟，房地产开发模式也开始经历转型。近年来各大发展商已纷纷计划进入商业地产市场。从四大一线城市商业地产开发投资额与房地产开发投资额的比例来看，住宅市场发展相对较早的上海、深圳、广州的商业地产占比近年来呈逐渐上升。部分大型开发商转向商业地产，一方面由于开发商业地产能够分散整体经营风险，另一方面商业地产的租金能够在未来提供稳定的现金流。2010年，包括金地、万科、中粮、保利、中海、富力等国内一线开发企业均高调宣布其商业地产发展战略。商业与住宅的综合开发有望成为新一年开发行业的发展方向。
开发商逆市转战二三线商业地产，疯狂竟拿城市商业综合体地块，目的是抢入二三线城市的时机和一手住宅调控的影响下，进入二三线城市商业地产有利可图的利润大。但是，不排除部分开发商仅仅是布局和扩张拿地或储备性的侵夺，目的是拿地抗通胀，或者是变信拿地融资，或者是拿地等的炒地皮现象。首先，二三线城市的土地价格相对便宜，投资开发的风险相对小。其次是二三线城市的房价上涨靠近一线城市和购买力非常的旺盛，受到一线城市的调控挤压，部分投资客转到二三线城市，拉动投资需求。再次是二三线城市的开发政策具有一定的优惠，可以减少成本和提高利润及扩大销售业绩。最后是二三线城市的房地产市场处于发展期，具有巨大的发展潜力和房价上涨空间。
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