[摘要] 近期不断有朋友咨询,说自己想购买回迁房,价格自然比市场价便宜几百或上千不等。现在从法律角度帮各个朋友分析风险。回迁房或拆迁安置房是指按照城市危旧房改造的政策,将危改区内的私房或承租的公房拆除,然后按照拆迁政策或回迁安置政策,被拆迁人回迁取得改造后新建的房屋。
近期不断有朋友咨询,说自己想购买回迁房,价格自然比市场价便宜几百或上千不等。现在从法律角度帮各个朋友分析风险。回迁房或拆迁安置房是指按照城市危旧房改造的政策,将危改区内的私房或承租的公房拆除,然后按照拆迁政策或回迁安置政策,被拆迁人回迁取得改造后新建的房屋。只有回迁的居民才有权利买回迁房,因为这种购买权具有人身属性,故从法律角度讲其他购房者购买回迁房是存在很多风险的,比如可能无法办理房产证、再转让受限制、回迁户一房多卖等等。
以下简单列举购买回迁房的风险:
风险1 办证难有保障:许多“回迁房”会因各种复杂原因暂无法领取房产证,因此从回迁户手里购买的回迁房,无法办理过户登记手续。有的回迁房即使能办房产证,但办证时间难保障。
风险2 过户登记费用高:回迁户可以享受的一些政策优惠,但回迁房过户交易时就可能面临补交一些费用的情况,增加了过户登记费用支出。比如,回迁房若是使用的划拨土地,则需补交土地出让金变成出让土地,才能办理土地使用证。
风险3 不能办理按揭:无房产证的回迁房,银行不会给办理按揭贷款手续,只能双方协商分期付款或一次性付款。
回迁房不是不可以买,只是相对于商品房来讲风险的确很大,购房者可以采取以下方式适当减少风险:
1、通过协调让开发商将其与回迁户签订的回迁协议上,更名成实际购房人。不过现在好多开发商不愿给办这事。
2、购房时详细审查回迁协议等全部回迁材料,与回迁户签订购买协议时约定内容尽量详细些,各自应承担的权利义务明确些,回迁户毁约的责任约定重些。
3、避免一次性付款,可以采取分批付款的方式:采取先付一部分,房产证办理后再付一分部分,过户登记后再付清的方式。的付款方式是去公证处办理提存公证,即将购房款交公证处提存,待办理完过户登记后,回迁户再从公证处领取。
购买一套房产,少说几十万,多则上百万,对普通家庭来说是一笔非常大的支出。因此,一定要慎重,多咨询律师,认真防范风险。
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