中房指数系统副主任 陈晟
从寒潮中走过来的2009年楼市，先抑后扬，前3季度商品房交易量同比增长4成多，价格增幅约到2成，相比仍在负增长的进出口而言，楼市之繁荣非常引人注目。楼市的过热、政策的争论再度白热化。怎样看待09年的楼市种种现象，即将进入2010年的楼市会如何走向呢？
1、 2010年楼市阶段性补库存将是重点工作
相对于其他经济体，2009年中国经济得以保持较好增长，前3季度GDP同比增长7.7%，第三季度增长8.9%，这其中放松贷款、加大投资起到了很重要的作用，前三季度中国经济7.7个百分点的增长中，投资贡献了7.3个百分点。但投资的加码同时也使得部分行业产能过剩的问题越发加剧。钢铁水泥等均存在明显的过剩现象。楼市是否存在同样的情况？
应该说，相对于09年极为火爆的销售情况来说，楼市投资是一个逐渐恢复的过程，从07年经08年到09年，投资额走出了一个V型增长曲线。09年1-10月，商品房投资额同比增长18.9%，比起1季度，该增速已经上升了14.8个百分点，但与去年同期相比，增幅回落了5.7个百分点。事实上，这一增速在近五年中是的，楼市供应并没有与销售同步恢复。
进一步看其他供应类指标。2009年商品房施工面积、新开工面积增长率均出现五年内低点，其中住宅新开工面积同比增长幅度仅0.4%。而土地购置面积和土地开发面积同比分别下降4.6%和18.7%，同样是五年内低点。这些具有先行性意义的供应指标增速悉数下滑，意味着明年新增可供销售的商品房增量有限。而09年商品房销售量增长惊人，前10月销售面积同比增长近50%，比起07年同期也增长了24%。可见今年去库存效应显著，对明年而言，或许适量的补库存更加要紧。
2、06、08、10三年的交易量趋势观察问题
正如前文所说，近年来密集的政策在一定程度上造成了楼市的变频现象，自2005年后楼市基本呈现两年间高低交错的现象，在同类年份，价格和交易量均呈现上升现象。例如2007年与2009年的高峰期，相对应的2006年和2008年的平淡期，均有此类现象。如果从这个角度来看2010年的楼市，或者可以说，2010年的量价将在2008量价和2009年量价的中部作一个平衡，供应的缩减和2009年楼市购买力的消耗较大都可能造成此局面。如果考虑到前文所说的变频现象，即2006年、2008年和2010年形成一个阶梯发展的趋势，也就是忘了07年和09年，使得以上三年的趋势成为一个稳定增长的曲线。根据主要城市的交易数据，2006年住宅平均每日交易量估计为12958套、2008年为13199套，期望2010年楼市交易量维持在13500-15000套之间，以利于楼市从09年的高热中回归理性。
3、地王现象与中国楼市的发展阶段
事实上，近年来政策的密集使得各年间楼市波动较多。但如果对近年来的楼市交易与价格作较长期的考察，计算2年和3年复合增长率后，可看到近年来楼市交易量增长的高峰期出现在05年，而价格上涨高潮则出现在07年，09年楼市复苏势头凶猛，与08年异常的低迷导致的报复性补涨有较大关系。整体楼市近年基本保持了向上的走势。从这个角度来理解今年频频出现的地王现象，企业的热情也许并不仅仅出于冲动，这和07年的地王的出现是有区别的，07年土地热潮是资本市场上市房企股市需求推动，09年是市场化推出（相对保障性）的土地越来越少的预期推动，同时这批开发商都是有经验的开发商，体现了中海、绿地、绿城、保利、华润对楼市在2011年走势的一种判断。所以，现在是楼王豪宅迅速被替代的时代，周期越来越短。
4、短期政策刺激与长期楼市发展的配合问题
进一步思考，可联系到实体经济转好与政策刺激的配合问题。现在是实体不好，反而楼市好，这是整体货币刺激政策决定的。我们本来应该还楼市和实体经济相关匹配的市场规律，而不是相反。楼市旋律由去库存转为补库存，房价由走低转而拉升，楼市无疑已经发生了明显的改变。而去年在楼市低迷期出台的一系列税费优惠，到今年是否应该有所变化？政策调控的时机如何把握？这其中牵涉到短期政策和长期导向的区分问题。近日政府终止二手房营业税优惠政策，决定从明年起个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，这是对去年年底调整期的短期促市型政策的调整，但其他如首付成数、利率优惠等措施暂行保留，让人看到政府对于楼市在2010年度缺乏政策支撑波动的担忧。从长期来看，政府更需要建立完善的规范政策，包括土地供应机制、房地产金融的完善、税收政策的规范、保障性住房占比等长期问题的解答，以消除这样过快的政策变频导致过快市场变频现象。
5、要解决土地到房屋到可售之间的二次缓存问题
就当前供应紧张的情况来看，政策需要在加大供应方面有所倾斜，不仅是在土地供应上加大力度，同时还要解决从拿地到建设到可供销售之间的二次缓存问题，以加快流通速度，尽早形成有效供给。因此，打击“囤地”、“捂盘”，督促房地产企业按合同约定加快开发建设尤为重要，以缩短次的缓存时间；而近日各地纷纷出台政策，要求房地产开发企业预售商品房，原则上应当以项目为单位申请预售许可，领了预售许可证的房源要一次性全部销售，不得分批、分次开盘，以缩短第二次的缓存时间，这些都是努力增加供应的有力信号。此外，盘活存量土地和存量房，也将成为增加市场供应的有效手段。最近，深圳、北京已经在做土地挖潜工作。一些发达地方考虑接外地的“飞地”模式值得尝试。
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