中房指数系统副主任 陈晟
从寒潮中走过来的2009年楼市，先抑后扬，前3季度商品房交易量同比增长4成多，价格增幅约到2成，相比仍在负增长的进出口而言，楼市之繁荣非常引人注目。楼市的过热、政策的争论再度白热化。怎样看待09年的楼市种种现象，即将进入2010年的楼市会如何走向呢？
1、 2010年楼市阶段性补库存将是重点工作
相对于其他经济体，2009年中国经济得以保持较好增长，前3季度GDP同比增长7.7%，第三季度增长8.9%，这其中放松贷款、加大投资起到了很重要的作用，前三季度中国经济7.7个百分点的增长中，投资贡献了7.3个百分点。但投资的加码同时也使得部分行业产能过剩的问题越发加剧。钢铁水泥等均存在明显的过剩现象。楼市是否存在同样的情况？
应该说，相对于09年极为火爆的销售情况来说，楼市投资是一个逐渐恢复的过程，从07年经08年到09年，投资额走出了一个V型增长曲线。09年1-10月，商品房投资额同比增长18.9%，比起1季度，该增速已经上升了14.8个百分点，但与去年同期相比，增幅回落了5.7个百分点。事实上，这一增速在近五年中是的，楼市供应并没有与销售同步恢复。
进一步看其他供应类指标。2009年商品房施工面积、新开工面积增长率均出现五年内低点，其中住宅新开工面积同比增长幅度仅0.4%。而土地购置面积和土地开发面积同比分别下降4.6%和18.7%，同样是五年内低点。这些具有先行性意义的供应指标增速悉数下滑，意味着明年新增可供销售的商品房增量有限。而09年商品房销售量增长惊人，前10月销售面积同比增长近50%，比起07年同期也增长了24%。可见今年去库存效应显著，对明年而言，或许适量的补库存更加要紧。
2、06、08、10三年的交易量趋势观察问题
正如前文所说，近年来密集的政策在一定程度上造成了楼市的变频现象，自2005年后楼市基本呈现两年间高低交错的现象，在同类年份，价格和交易量均呈现上升现象。例如2007年与2009年的高峰期，相对应的2006年和2008年的平淡期，均有此类现象。如果从这个角度来看2010年的楼市，或者可以说，2010年的量价将在2008量价和2009年量价的中部作一个平衡，供应的缩减和2009年楼市购买力的消耗较大都可能造成此局面。如果考虑到前文所说的变频现象，即2006年、2008年和2010年形成一个阶梯发展的趋势，也就是忘了07年和09年，使得以上三年的趋势成为一个稳定增长的曲线。根据主要城市的交易数据，2006年住宅平均每日交易量估计为12958套、2008年为13199套，期望2010年楼市交易量维持在13500-15000套之间，以利于楼市从09年的高热中回归理性。
3、地王现象与中国楼市的发展阶段
事实上，近年来政策的密集使得各年间楼市波动较多。但如果对近年来的楼市交易与价格作较长期的考察，计算2年和3年复合增长率后，可看到近年来楼市交易量增长的高峰期出现在05年，而价格上涨高潮则出现在07年，09年楼市复苏势头凶猛，与08年异常的低迷导致的报复性补涨有较大关系。整体楼市近年基本保持了向上的走势。从这个角度来理解今年频频出现的地王现象，企业的热情也许并不仅仅出于冲动，这和07年的地王的出现是有区别的，07年土地热潮是资本市场上市房企股市需求推动，09年是市场化推出（相对保障性）的土地越来越少的预期推动，同时这批开发商都是有经验的开发商，体现了中海、绿地、绿城、保利、华润对楼市在2011年走势的一种判断。所以，现在是楼王豪宅迅速被替代的时代，周期越来越短。
4、短期政策刺激与长期楼市发展的配合问题
进一步思考，可联系到实体经济转好与政策刺激的配合问题。现在是实体不好，反而楼市好，这是整体货币刺激政策决定的。我们本来应该还楼市和实体经济相关匹配的市场规律，而不是相反。楼市旋律由去库存转为补库存，房价由走低转而拉升，楼市无疑已经发生了明显的改变。而去年在楼市低迷期出台的一系列税费优惠，到今年是否应该有所变化？政策调控的时机如何把握？这其中牵涉到短期政策和长期导向的区分问题。近日政府终止二手房营业税优惠政策，决定从明年起个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，这是对去年年底调整期的短期促市型政策的调整，但其他如首付成数、利率优惠等措施暂行保留，让人看到政府对于楼市在2010年度缺乏政策支撑波动的担忧。从长期来看，政府更需要建立完善的规范政策，包括土地供应机制、房地产金融的完善、税收政策的规范、保障性住房占比等长期问题的解答，以消除这样过快的政策变频导致过快市场变频现象。
5、要解决土地到房屋到可售之间的二次缓存问题
就当前供应紧张的情况来看，政策需要在加大供应方面有所倾斜，不仅是在土地供应上加大力度，同时还要解决从拿地到建设到可供销售之间的二次缓存问题，以加快流通速度，尽早形成有效供给。因此，打击“囤地”、“捂盘”，督促房地产企业按合同约定加快开发建设尤为重要，以缩短次的缓存时间；而近日各地纷纷出台政策，要求房地产开发企业预售商品房，原则上应当以项目为单位申请预售许可，领了预售许可证的房源要一次性全部销售，不得分批、分次开盘，以缩短第二次的缓存时间，这些都是努力增加供应的有力信号。此外，盘活存量土地和存量房，也将成为增加市场供应的有效手段。最近，深圳、北京已经在做土地挖潜工作。一些发达地方考虑接外地的“飞地”模式值得尝试。
6、未来楼市发力点的区域规划重点转移
未来楼市的发展，主要方向仍是促消费、调结构，其中之重点仍然是促消费。就当前楼市情况与政策导向来看，保障和改善性消费是真正消费力所在，而投机可能受到抑制。而经过07年到09年，一线城市都面临一个刚性消费力的消耗问题。如果以楼市对外部购买力的吸引来划分城市能级，大体可以认为，当前一线城市的高端消费力已经有较多消耗，二线城市相对平稳，未来楼市发力点将进行相应的区域转移。
国家发改委发布了《珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008-2020年)》。随后，国务院先后批复了《关于支持福建省加快建设海峡西岸经济区的若干意见》、《关中-天水经济区发展规划》、《江苏沿海地区发展规划》、《横琴总体发展规划》、《辽宁沿海经济带发展规划》、《促进中部地区崛起规划》和《中国图们江区域合作开发规划纲要》等7个规划。包括海南岛生态旅游岛、黄三角区域、上海的二区合并大虹桥机遇、天津滨海区域以及最近鄱阳湖区域的国家战略都将形成地产区域热点。
小城镇特别是靠近特大城市边上的小城镇机会将会更大，因为解决农民就业和住房保障的政府经济实力更强和更有效率。
7、保障开发商多元化融资、保障中低端供给资金
中长期而言，由于房地产市场仍然持续处于上升期，预计今后一个时期房地产企业仍会加大投资和开发力度，资金需求仍然巨大，房地产金融创新和深化仍是方向。一方面，金融创新仍需要继续，大企业、保险资金、REITS（对廉租房的支持）、房产价格增幅型私募资金等机构投资者需要在资本市场上发挥更大的作用，促成房地产融资渠道多元化格局；另一方面，在新近出台的国四条上再次对中低端商品房和保障房进行强调，在可执行层面，建议金融机构对符合条件能大量增加市场中端供给的项目继续给予信贷支持，尤其在应对国际金融危机的过程中提出的9000亿元保障性住房投资的资金支持问题，其来源和配套仍需要进一步明确，并形成长效机制，在此过程中国企更应当承担起阶段性责任。
8、楼市应向提供绿色、低碳产品的方向发展
在全球绿色节能的大环境下，房地产行业作为投资的重要领域，其产品也应该以绿色、节能为方向。在以效率为导向的白猫黑猫之外，还要考虑绿猫。因此节能、节电、节水，另外如减碳等绿色科技也将成为重要的产品理念方向，金都、朗诗、万科、当代、中鹰都在进行这方面的尝试。减碳化表态是房地产业为社会公益做出贡献的一个重要契机。
9、经济结构调整对房地产业的要求（小城镇化的变化、信贷支持的变化、土地源头的变化、房屋供应结构的变化）
就当前楼市产品而言，政策需要表明对结构调整的态度。如税费一块，是否可有区别对待，如总价的区分、类型的区分？对多占有资源的房屋的税收是否应该有倾向性？另一方面，整体楼市发展了，保障重心是否需要相应的上提？而房地产在经济中的比例、信贷结构的调整、土地结构的调整等等方面都应该进行长期战略思考。此外，还应该注意到小城镇在下一阶段的崛起。本次中央经济工作会议亮点之一是要推进中小城市和小城镇发展，靠近大城市附近的城镇机会将会更大，因为这些区域更具备能力解决符合条件的农业转移人口逐步在城镇就业和落户的重要任务，更能突破中小城市和城镇户籍限制，更能有实力为农村居民生活提供经济保障，这对房产特别是能提供稳定就业的商业工业地产带来机遇，开发商要高度关注。
10、信息化对开发商销售代理物业管理行业的重大启示
国四条同时指出，要加强市场监管，其中一条是加强房地产市场监测。楼市信息化，不仅对于国家进行政策决策具有重要意义，相应的也影响开发商代理商对楼市行情的判断、对机遇点的捕捉和对风险的预警。而楼市的信息化程度需要提高，包括广度和深度两方面深化。一方面市场信息和数据的及时性要提高、覆盖的面更加广泛；另一方面对信息和数据的解读、判断也要加强，专业的数据库系统和专业的研究机构在这方面要发挥更积极更重要的作用。
同时，工业化、城镇化、信息化、低碳化的四化，都对房地产业有巨大影响，前二者决定快速发展的问题，后二者决定持续发展问题，又好又快的发展才能有保障。同时，信息化的全面应用可以解决小城镇的就医、信息、圈层、就业等距离问题，使得小城镇的居住环境和工作环境紧密联系上超大城市，一个信息化的卫星城镇的吸引力可以降低大城市的压力，这方面的努力要持续不断。
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