[摘要] 在六区之中，谁的库存高企，谁的房子最难卖？房天下将用数据来说话（由于烟台房产交易网并不公布库存信息，本文中全部数据均来自高策机构）。
“降价潮”持续发酵，虽然不少媒体和业内人士紧急扑火，但其造成的威力仍在深刻影响着购房者心态，而被高房价压抑多年的人们也像是终于发现了房价下跌的苗头，狂欢般的加入了“唱衰”的队伍，于是部分媒体为了吸引眼球，等待买房的人们“同仇敌忾”，这种信息的鼓噪和购房者的观望相辅相成，一起成就了上半年楼市的整体平淡，各种“崩盘论”、“泡沫破裂论”甚嚣尘上。诚然，今年的楼市开局不利，小阳春和红五月均没有大回暖也是不争的事实，甚至政策和银行方面也没有什么利好消息，但市场真的要完蛋了么，中国房价会跌到谷底吗？答案显然是否定的，那么，上半年也受到波及的烟台楼市究竟经历了什么？拒绝谣言，用事实说话，和房天下小编一起回顾2014年上半年的市场：
一、成交和房价
成交量是业内人士最为关心的数据，不管宣传做的怎样惊天动地，市场淡的如何惨绝人寰，不落实到成交上，就无论如何也不能给市场准确定位，从曲线图看，今年上半年的成交量还是有所回升的，曲线走势也是2月春节期间，3月小阳春回升，5月是上半年成交高峰。只是和2013年同期相比，今年市场的“淡”体现在哪就一目了然了，火爆的2013年从3月就出现了成交高峰，5月更是飙升至4540套，而今年还没有一个月成交突破3000套的时候，从前5个月的数据看，2013年成交量13575套，而今年则是10634套，跌幅达21.7%，尤其是年后的增长乏力值得注意。虽然不少开发商将希望延续到6月，很多项目也将在6月推盘，但是从目前的情况看，成交回暖希望不大，6月首周成交量仅550套，环比下跌22.2%。
对购房者来说，房价才是最牵扯神经的词儿，成交均价方面波动相对较小，如果说楼盘报价还存在一定的水分，那成交均价就是货真价实的烟台房价现状了，从今年的走势和与去年同期相比可见，房价整体还是走高的，即便在今年5月成交不是很理想的情况下，成交均价也没有下跌，烟台房价坚挺度较高。不过购房者的态度对市场的影响是直接的，实际上今年1、2月份的成交好于去年，但是从3月降价潮开始后，舆论的导向让购房者直接陷入观望中，3、4、5月的成交大受打击，而从房天下近期的调查看，烟台购房者也首次出现了过半网友看跌房价的情形，楼市的不明朗也让观望情绪还在继续，至于何时回暖众说不一，这也与市场大环境息息相关。
二、片区PK谁更牛？
从区域的角度看，烟台整体呈现出明显的东冷西热的局面，从前5个月的成交情况看，芝罘区仍然是购房者最为关注的区域，其配套、交通优势和核心居住区的地位难以撼动，成交量2779套远超其他区域排名，不过值得注意的是3、4、5几个月芝罘区的成交量呈现递减态势。排名第二的是开发区2435套，今年开发区表现出了强劲的势头，在市场淡季的情况下，开发区人口和刚需的潜力在不断推出的新房源面前得以发挥，并且表现较为稳定，相比之下2092套排名第三的福山区就有些大起大落，1月和5月都是首位，但其余几个月一般，今年开发区和福山区可谓势均力敌，相信两区的楼盘也会经历一番成交洗牌。
相比西部，东部三区的市场就实在有些冷清，主要原因一方面是莱山区和高新区虽然区域定位明确，发展前景广阔，但莱山区房价高企，高新区虽然名衔响亮但配套苍白，区域人口和产业尚且不足，尤其在楼市敏感期，这样的区域无疑是购房者首先要规避的。至于牟平区，除了地理位置的“先天缺陷”外，养马岛片区的海景房对本地购房者的吸引力有限，而市场敏感期也让本就不多的外地购房者更是凤毛麟角，投资客也已淡出市场。去年牟平区在楼市大火的情况下较为平静，而今年市场收紧，牟平区却一反常态，众多楼盘蜂拥而上，不仅开盘不少，目前也还有20多个待售楼盘，其竞争之激烈比其他区域都更胜一筹。
三、库存压力哪儿更大？
越是在楼市低迷的时候，库存就愈显得沉重。房天下数据监控中心统计显示，截至5月底，烟台楼市住宅项目库存总量为768.38万平米，这一数据较4月底增加了将近4万平米。按照公式来计算，目前烟台楼市的住宅存量需要34个月才能消化完。虽然出清周期缩短，但是库存的压力仍然不容小觑。
2014年以来，开发商的日子并不好过，单就5月份来看，烟台六区土地市场供应挂零，土地成交仅为13万平方米，比去年同期的155万平方米下降九成。这对于日益增长的库存似乎是个好消息——在将近一年的跑马拿地之后，烟台土地市场总算可以歇一歇，房源增长也可以停一停了。
压力深重，这是很多开发商对库存的描述。而对于各区来说，这种感受也各不相同，有的区域虽然库存量也大，但是在整体低迷的市场中总能显出一丝生机来，因此相对压力也较小；而有的区域则比较苦逼，库存量超大不说，房子还不好卖，几乎到了谈库存色变的地步。
在六区之中，谁的库存高企，谁的房子最难卖？房天下将用数据来说话（由于烟台房产交易网并不公布库存信息，本文中全部数据均来自高策机构）。
高策机构数据统计，截至5月底，烟台楼市住宅项目库存总量为768.38万平米，由于市场冷淡开发商谨慎入市，因此库存增长并不明显。具体到各区来看，六区库存量的是牟平区，达到了176.42万平米，其次是芝罘区为142.57万平米；库存量的两个区分别是福山区106.62万平米以及莱山区101.85万平米。从目前的数据来看，牟平区无疑压力，虽然芝罘区库存量也高，但是中心城区天然的优势使其去化压力也相对较小。莱山区库存量，但该区域成交量却由于各种原因难以提升……总之，各区有各区的优劣势，“家家有本难念的经”。
六区库存量对比（单位：万㎡）
2013年库存飞涨 2014年压力大
烟台楼市的库存数据，在2013年年初的时候仅为618.32万平米，到年底时，楼市的库存已经增长至775.22万平米，增长速度惊人。2013年一改近几年调控以来的低迷，出现转暖，大量的产品进入市场，虽然全年销售量大增，市场的库存量也随之上升，而2014年虽然房源入市速度虽然有明显下滑，但是涨上去的库存显然很难立刻降下来。
具体到六区来看，六区库存量除高新区外，在2013年一整年都有了明显的增长。高新区受房价、配套等因素影响，除部分项目外，区内房源大多滞销，因此造成了开发商拿地谨慎，区内库存不升反降。而2013年库存增长量的当属牟平区，达到了36.73万平米，如此多的新增房源，如何化解已经成为老大难。相比东部的尴尬，中西部明显要好上不少，芝罘区、福山区和开发区库存量都有所增长，但是去化也相对较快。
2014年1-5月，各区库存也出现了明显的变化，有的区域依然在不断增长，而有的区域似乎已经鸣金收兵，准备择日再战。其中，高新区和莱山区的库存都出现了明显下滑，尤其是莱山区，5月底的库存量相较年初下滑超过10万平米。芝罘区、福山区、开发区、牟平区库存量继续增长，其中增幅的依然是牟平区，超过20万平米。
六区库存去化周期对比（单位：月）
东部压力大于西部 如何去化成难题
唐代诗人刘禹锡有一句诗“东边日出西边雨”，活用到烟台库存上来说，可能就要反过来了。西边日出东边雨，这是烟台楼市现状最贴切的注脚了。与成交量西多东少相反，库存量明显就是东多西少。或许有人会问，存量高是不是就意味着有风险，去化难，当然不是，风险与去化难的问题还要具体问题具体分析，关键是看区位优势和产品定位。有些区域，潜力大、地理位置优越、去化周期短、市场关注度高，即使库存量稍高也仍然显得安全，反之，则库存越高越危险。
从烟台楼市各区域去化周期图来看，六区中最危险的无疑是牟平区，在现有产品不增加的情况下，按照目前的去化速度来看，牟平所有房源要卖超过79个月，这对于地理位置较偏，区内购买力相对透支，对外部购房者吸引力又不强的牟平区来说，可谓是“泰山压顶”。其次是高新区，虽然区内房源相对较少，但市场却不慎景气，区内房源去化周期将近75个月。莱山区作为东部的领头羊，房价一直是烟台的制高点，使得不少刚需客户望而却步，该区域去化周期为34个月。
中西部的情况则明显要好很多。从目前的数据我们可以看出，芝罘、福山、开发区的去化周期都不超过30个月，其中最长的是福山区，为25.75个月，最短的是开发区，为22.4个月。
四、土地市场
其实在观望的不仅是购房者，市场的不理想也影响了开发商的进度，尤其是很多小房企资金链吃紧，开发商的观望直接体现在土地市场上。去年上半年烟台楼市前五个月的土地供应量是115宗，其中4月更是出现了高峰，单月58宗地，而今年前5个月，土地供应量仅为72宗，其中纯住宅用地17宗（含流拍）。尤其是年后，3月土地市场最为寒冷，仅4宗地挂牌，4、5月份的情况回暖有限，难与去年同期匹敌。
业内人士分析,当前楼市不稳定,对楼市后期预期比较悲观,市场弥漫着低迷情绪,导致开发商拿地热情降低,再加上今年国土资源部暂停对外发布住房用地供应计划,改由地方自行公布,供地量与节奏上,地方政府会通过减少供地计划、放缓土地出让节奏、降低入市门槛等措施避免土地流拍,进而扭转土地市场僵局,获得更多土地出让金,所以在楼市不好的时候,政府土地供应减少,“惜售”土地。
从情况看同样不容乐观，近期多地频现土地底价出让或流拍现象。中指研究院实时报告显示，5月300个城市共成交土地1767宗，环比减少19%，同比减少45%；土地出让金总额1375亿元，环比下降30%，同比下降38%。土地成交量和出让金均锐减。而5月土地成交面积6221万平方米，环比减少26%，同比减少49%。其中，住宅用地414块，环比减少37%，同比减少54%；成交面积1774万平方米，环比下降42%，同比下降56%。
有业内人士称，土地市场确实正在降温，而且年内还会进一步降温，对土地财政是负面影响，“今年的土地出让金可能会低于去年，地方政府的偿债压力加大，所以有驱动力放松调控，刺激房地产。”
五、房贷利率上浮15%
除了房价走势的扑朔迷离，对于烟台这样以刚需购房者为主力的城市来说，房贷利率的情况也在很大程度上影响着购房者的态度，毕竟能全款支付的人还是少数。房天下5月曾对烟台9大银行的房贷利率情况进行了调查，对首套房来说，大部分银行都是基准利率，个别银行上浮5%至10%以上，基本上二套房贷款利率上浮10%左右，上浮达15%，首套按揭贷款利率优惠已经全部绝迹。至于放款速度，很多银行也是含糊其辞，大部分都表示，交上资料后要看情况，放款时间难说。
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