[摘要] 5月以来，一线城市的土地成交市场非常活跃，至6月土地市场的热潮向二三线城市蔓延。向来不拿地王的万科，在全国连续拿了三个地王，让业界唏嘘不已。“国五条”的淫威还在，而开发商对土地的饥渴之情已经溢于言表，土地市场的火热场面让很多人迷茫了，新一轮的国家调控又要流产？
编者按：《Will品鸣》是由房天下与辰源雅景策划经理王伟联合打造的一个全新的栏目。作为房天下特邀嘉宾，王伟将以独辟蹊径的角度、精准到位的言论以及特色鲜明的观点为网友解读烟台楼市。
房天下特约评论员 辰源雅景 策划经理 王伟
5月以来，一线城市的土地成交市场非常活跃，至6月土地市场的热潮向二三线城市蔓延。向来不拿地王的万科，在连续拿了三个地王，让业界唏嘘不已。“国五条”的淫威还在，而开发商对土地的饥渴之情已经溢于言表，土地市场的火热场面让很多人迷茫了，新一轮的国家调控又要流产？
| 2013年上半年主要城市及典型企业土地交易情况列表 | |||||
| 类别 | 土地宗数（块） | 建设用地面积（万平方米） | 土地出让金（亿元） | 土地出让金比2012年同期 | |
| 城市 | 一线城市 | 514 | 4552 | 1829 | 315% |
| 二线城市 | 5648 | 42182 | 5530 | 51% | |
| 三、四线城市 | 9331 | 54963 | 3945 | 33% | |
| 合计 | 15493 | 101697 | 11305 | 60% | |
| 数据来源：伟业我爱我家市场研究院 | |||||
为什么“王者争霸赛”如此惨烈？
土地市场的高潮是早已预期的，年初的时候曾经撰文指出谁能尽快拿地开发，走“短平快”的营销方式，满足刚需市场需求，提升自己企业的市场占有率，谁就能在未来的地产界获得更大的话语权。这次的“地王”高峰期主要归结为如下几点原因：
，地方债务债台高筑，承诺配套实现高溢价，高价土地出让改善财务报表。
据传中国部分城市债务高达千亿元，已 过了申请破产的底特律。虽然未必如此夸张，但是地方债务较高是不争的事实，地方政府需要通过土地出让改善政府的财务报表。为了实现高溢价，必然承诺了大量的区域配套，以此再一次拉动固定投资，提高GDP。
第二，行政性城市分级，造成大城市人口激增。
土地市场火热的城市具有三大特点，或者是一线大城市，或者是沿海发达副省级以上城市，或者是拥有高级别的区域整体规划。换言之，这些城市的共同特征是，他们的土地市场热度与其行政级别成正比。
因为中国的城市公共配套是按照行政级别配给的，小城市产业再发达，你的公建配套也上不去，这就降低了城市的吸引力，因而城市之间的竞争缺少公平性，也就引导人口向大城市集中，土地和住宅需求量激增。
第三，群租禁令强化城市居住需求。
北京等大城市开始禁止群租令，开始整顿住宅市场，造成了房租上升，人口进一步向城市外围扩散，拉升了城市整体需求量和价格。
第四，土地储备补仓。
在前期市场调控下，购房者出现了较长一段时间的观望期，随着连续性的市场成交火热场面，开发商资金得到缓和，需要将之前欠缺的土地储备重新补齐，如同采集原材料一样，形成企业发展的连续性。
第五，大开发商资金流强盛。
产能过剩，致使银行资金更倾向于流向实力雄厚的开发企业，资金充裕的情况下，自然是“扩大产能”。
第六，刚需市场的“多快好省”。
刚需市场是未来10年的开发主角，而刚需市场必然是“薄利多销”，因而营销政策顺其自然是“短平快”，占据市场份额将会是房地产业的一次“大洗牌”的前奏。
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