[摘要] 2012年度烟台六区商品房共成交24939套，成交面积为2388752平方米。其中一季度成交3507套，二季度成交6222套，三季度成交8202套，四季度成交6391套。本年度商品房成交量最高的区域是福山区，共成交7001套，显示了刚需集中区强劲的成交实力。2012年烟台六区销售成交量揭秘，2013年烟台楼市谁主沉浮？
编者按：据房天下数据中心统计显示，2012年度烟台六区商品房共成交24939套，成交面积为2388752平方米。其中一季度成交3507套，二季度成交6222套，三季度成交8202套，四季度成交6391套。本年度商品房成交量的区域是福山区，共成交7001套，显示了刚需集中区强劲的成交实力。2012年烟台六区销售成交量揭秘，2013年烟台楼市谁主沉浮？
市场综述：2012年惨淡开局，淡定翘尾
在经历了2011年史上最为严厉的调控之后，2012年楼市并没有新的严厉政策出台，但刺激楼市的微调政策不断，货币金融政策逐渐放松，上半年2次下降存款准备金率，三年来首次降息，有力地促进了购买力入市，2012年被抑制的刚需购房者纷纷置业，成交爆棚成就了上扬的成交曲线，楼市热度上升的状态表现明显，主推刚需房源的项目受到热烈追捧，开盘即售罄成为2012年销售的热点，而传统旺季的特征越来越淡化。
2012年月成交套数和2011年月成交套数对比
从2012年月成交套数和2011年月成交套数对比情况看，上半年基本上呈稳步上涨的趋势，7月份达到成交量峰，差异出现在下半年。2012年8月份与11月份淡季不淡，同比2011年大幅度上涨，12月份成交量基本持平。2012年整体成交量高于2011年，主要是福山区贡献了较高的成交量。
2012年1-12月烟台六区商品房成交套数
2012年度烟台六区商品房共成交24939套，同比2011年22172套上涨12.5%，成交面积为2388752平方米。一季度总3507套，成交由于受春节假期的影响，1月份仅成交431套；2月份虽然部分售楼处大年初二就开门营业，但是成交量仅仅为1290套，3月份销售量上涨明显，成交1876套，但是没有突破2000套大关。二季度成交6222套，4月份由于新盘量少仅成交1432套，红五月表现抢眼，成为本年度个成交超2000套的月份，成交2280套，6月乘胜追击成交2510套，二季度成交量上涨。三季度成交8202套，是全年度的季度，“金九”成色不足，仅成交2501套，成交量低于6、7、8月份、7月成交3482套，年度单月成交量的月份，也是一个成交超3000套的月份。8月淡季不淡，成交2748套。多为烟台业内人士预测“银十”的成交量决定了四季度的成交量，然而，“银十”不“银”仅成交1752套。11月成交2458套，12月成交2180套，2012年烟台楼市淡定翘尾，在“暖冬”中收关。
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从2012年1月-12月烟台六区商品房成交套数分布看，福山区成交7001套稳居榜首，2012年是刚需购房年，福山区企业带动刚需购房，显示了福山区强劲的成交实力，成为2012年当之无愧的成交“黑马”。福山区季度成交量较平均，7月份由于开盘数量较多，总成交1181套，一个单月成交量突破千套的月份，8月份成交量急剧下滑，之后缓慢回升。由于成交多为刚需置业者，成交面积曲线和成交量曲线基本一致。
2012年1-12月福山区成交量分布
2012年1-12月福山区成交面积分布
2012年烟台楼市是的刚需购房年，由于刚需大量释放，企业购房带动，福山区总成交7001套，成为当之无愧的成交黑马，成交均价也呈波浪式发展。2013年福山区成交量和成交均价都会出现小幅度上涨，改善型需求将会积极入市。
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芝罘区成交6138套，芝罘区作为老城区，小区配套设施成熟，烟台传统的市中心显示了其特有的魅力，根据房天下线上调查显示，芝罘区是烟台网友购房意愿最强烈的区域，芝罘区在2012年也延续了其特有的稳定性。芝罘区5、7、8、12月份的成交量较高，均在600套以上，南郊区块的楼盘较受欢迎。
2012年1-12月芝罘区成交量分布
2012年1-12月芝罘区成交面积分布
芝罘区市中心的优势使其均价一直在6000元以上，芝罘区的楼盘价格在一定程度上也反映了烟台楼市整体的走势，2013年芝罘区房价会首先上涨，但幅度较小，芝罘区一直处于价格高地，上涨空间较小。
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开发区成交4486套，排名第三，由于新盘较少，没有新盘注入活力，成交量是刚需集中区的区域。2012年上半年，由于房企集中在5-7月份开盘，东方国际、磁山颐生苑、依云小区等成交量较高，1-7月份开发区成交量上涨势头明显。然而下半年新盘较少，成交量急剧下滑，10月份仅成交163套。
2012年1-12月烟台开发区成交量分布
2012年1-12月烟台开发区成交面积分布
2012年下半年，越秀、万科相继布局开发区，即使土地供应量减少，楼盘价格会有所上涨，但房源的选择性会增多。由于芝罘区、福山区、高新区等区域可开发的地块较少，开发区土地争夺战将会在2013年上演。
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莱山区总成交2779套，保利香榭里公馆、中铁逸都、万象城这三大项目贡献了较高的成交量，莱山区并不缺乏关注度，然而由于配套等方面的原因让置业者止步，莱山区和高新区多集中改善型置业者。和其他五区不同，莱山区成交量月份是8月份，海景房、旅游地产的销售旺季带来一定的成交量，其他月份表现平平。
2012年1-12月莱山区成交量分布
2012年1-12月莱山区成交面积分布
由于政策带动区域建设，莱山区的配套建设在不断完善中，2012年底多趟公交车改路线，延伸到莱山区的各个地方。交通逐渐完善，空气环境较好，但其价格让众多置业者选择暂时观望，2013年莱山区成交量将会上涨，若项目想要超额完成销售任务，需要在价格上做一些让步。
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高新区由于配套、供暖、交通等方面的问题急需解决，2012年仅成交1244套，六区垫底。1-7月份高新区的成交量均在100套以内，8月份成交量突破百套，11月份达到2012年的点，总成交289套，主要是由于三兴御海城集中签约。成交面积方面，高新区多为中高端楼盘，成交面积中大户型居多，成交金额占比较大。
2012年1-12月烟台高新区成交量分布
2012年1-12月烟台高新区成交面积分布
2012年高新区楼盘价格领跑六区，然而其成交量一直是六区垫底。交通、供暖等配套设施跟不上，高新区房源空置率较高，中高端项目居多，即使随着高新区进程不断加快，众多企业进驻高新区，价格过高，部分客源分流到莱山区或者是牟平区。2013年高新区将会延续2012年的态势。
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牟平区成交2674套，龙湖端午节前集中放量，牟平区随即量价齐升，六月成交396套，均价9000多元/平，随后回归正常。牟平区的低房价是其的优势，然而离烟台市区较远，牟平市区的房源主要还是以本地消化为主。龙湖葡醍海湾、东海城、檀珑湾等项目备受关注，大项目的带动，牟平区下半年的成交量有所上涨，9月份成交量达到412套。
2012年1-12月牟平区成交量分布
2012年1-12月牟平区成交面积分布
随着养马岛的开发区，牟平区的房价会有所上涨，尤其是养马岛周围片区的楼盘，更是往高端项目上靠拢。
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