[摘要] 任志强先生有两个著名的身份：房地产商与微博博主。我们邀请他总结即将过去的2012年，他的话题也围绕着楼市与微博两大主题展开。在他看来，楼市为2012年的经济增长提供了拉力，而微博则给2012年的社会发展提供了推动力。
任志强先生有两个著名的身份：房地产商与微博博主。我们邀请他总结即将过去的2012年，他的话题也围绕着楼市与微博两大主题展开。在他看来，楼市为2012年的经济增长提供了拉力，而微博则给2012年的社会发展提供了推动力。
反思楼市“限购”
年初，全社会关注的是历史上最严厉的“限购”政策是否还会继续，而这种限购、限贷、限价的延续，又是否会让房价真的进入政府决策层认为是合理的区间。
许多所谓的专家们在高喊房地产市场已经出现了泡沫，并将在严厉的政策之下破裂，让房价暴跌，甚至有人喊出了房价下降30%至50%的口号。同时，年初也确实出现了销售同比下降超过20%的记录，投资也从去年的近30%的高速增长连续下滑一半，到了15%左右才保持了平稳。但此后尽管严控的政策并未放松，却自3月份之后，销售一路回升了。今年的销售总量和我年初预测的一样，仍会和去年同比略有增长，尽管还没有到盘点的时刻，但11月份的销售数据将告诉社会，销售量会以同比为负增长转变为正增长。
房价在年初的剧烈波动中形成了不同地区的分化，有个别城市的价格大幅下降，有个别城市的房价略有上升，多数城市保持平稳。但4月份之后，价格上升的城市逐步增加了，虽然上升的幅度不大，但这种上升的趋势在7月份之后就更加明显了。“降准”和降息都无疑对市场产生了巨大的刺激作用，按所有销售面积和销售额的对比看，全年商品房价格有10%左右的上涨，而普通商品房则略有增长，保持着略高于物价上涨水平的增幅。
什么是合理的涨幅，当房价的涨幅小于收入的涨幅时，就是在提高居民的住房可支付能力，当然也就合理了。如果房价的涨幅大于了收入的涨幅，就是在拉大房价的收入比，相对而言也就是不合理的了。但房价总是按高收入家庭的支付标准确定的，而不是由平均收入水平确定的。
“限购”的政策明确的正是不许个人对房价进行投资或投机，也似乎认为住房只能用于居住而不应用于投资，但天底下除了中国之外再也不会有这种政策了，因为投资住房正是住房升级与改善的必经之路。
住房本应以居住功能为主，但并不能因此而排斥其不动产的投资功能。住房根据家庭的消费能力，本就是个从租到买、从旧到新、从小到大的逐步改善过程，而每次改善都是一次投资的过程。但“限购”则让更多的人提高了首次购房的门槛，让人们没有了递次升级的机会和可能，都必须一次性拿出更多的钱买大房子。
当十七大正确提出要增加居民的财产性收入时，就是在鼓励民众加大个人投资性理财。当国家尚无力解决好国民收入中的首次分配中的协调关系时(收入分配调节政策八年多都未能出台)，居民也很难一次性集中较大的财力实现高度改善住房的消费。本应从递次消费的方式进行从小到大的住房投资，并在解决了暂时的居住问题的条件下，实现住房资产投资的增值，并用这种增值弥补劳动收入的不足，以实现住房的逐步改善。但“限购”的政策并没有能改善居民的收入，也没有了用投资增加收入的渠道。
难道只能从股市上投[简介动态]资、以增加收入去改善住房？就不能用住房投资的去改善住房吗？从这个意义上讲，投资住房也是为了改善住房，并未否定住房居住的功能。但“限购”和限制住房投资则否定了居民递次消费、逐步改善住房条件的可能。
当房地产市场投资不断下滑时，给中国经济带来了什么呢？不是房地产市场泡沫的破裂，而是中国整体经济的下滑和财政收入的锐减。年初，大多数地方政府的财政收入从高增长变成了负增长，而GDP的增长更出现了明显的下滑，这种下滑从一季度一直延续到三季度，低于了7.5%的增长。
不过，由于房地产市场的回暖，让政府的财政收入有了好转，从全年已过去的情况看，房地产明显已成为支撑今年中国经济增长的主力军。当外贸及各产业投资都出现严重的下滑时，只有房地产市场平稳地保持着15%以上的投资增长和逐步向上的销售增长，并带动着持续增长的消费，才让中国的经济没有出现硬着陆。
无论如何不能小看的是市场的力量，不管行政的干预会对市场产生多么大的抑制和扭曲，但最终市场的力量一定会推动行政干预处于极为被动的局面，而不得不进行调整。坚持用错误的行政干预只会给市场的正常运行带来更多的后遗症。
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