[摘要] 在2010年，万科就成为中国首家年销售业绩跨入千亿门槛的房企。时隔两年，楼市限购政策依旧严厉，万科却再次成为首家销售额破千亿的房企。不过与前两年的形单影只不同，今年，“追赶者”们离得更近了，后来居上者如保利、中海、绿地等均有可能首次晋级“千亿俱乐部”。
编者按：早在2010年，万科就成为中国年销售业绩跨入千亿门槛的房企。时隔两年，楼市限购政策依旧严厉，万科却再次成为销售额破千亿的房企。不过与前两年的形单影只不同，今年，“追赶者”们离得更近了，后来居上者如保利、中海、绿地等均有可能首次晋级“千亿俱乐部”。相比之下，众多中小房企业绩大幅滑坡，不是被并购就是被迫转行，房地产市场资源更多地向几个大型房企集中，对此，有业内人士担心，楼市会出现类似香港四大家族垄断市场，推高房价的结果。楼市“四大家族”局面初现，未来房价将走向何方？
2010年，万科策马扬鞭，率先实现千亿销售额，宣告中国房地产企业发展迈入一个新的里程碑。在经历了两年独孤求败的高处不胜寒后，今年万科将迎来千亿军团的其他兄弟们：中海、保利、绿地。绿地集团地产板块前三季度超过720亿元，保利前10月销售额超830亿元，中海则突破千亿港币。看来这三家企业如果不是刻意控制销售速度，今年挺进千亿军团，已是探囊取物。
在楼市调控不会放松的大背景下，薄利多销、快进快出已经成为房企的主流模式，尤其是千亿以上规模的竞争，战略设定、人才储备、产品研发、管理体系诸多环节更是面临全新考验。挺进千亿也许并不算太难，而后千亿时代如何竞争，也许正如当年百亿俱乐部的厮杀，一切才刚刚开始。
新军加盟
对于房企来说，千亿销售额不再是神话，在千亿销售榜单上，万科也不再孤单。
数据显示，万科今年前10个月累计实现销售面积1035.2万平方米，销售金额1100.2亿元，去年前10个月，万科累积实现销售面积941.5万平方米，销售金额1074.3亿元，同比分别增长9.95%和2.41%。瑞银证券分析报告认为，万科11月推盘量将环比回落至120万平方米，低于9-10月的水平，但12月新推盘量将再创新高，达到150万平方米。与去年全年相比，万科2011年全年实现销售面积1075.3万平方米，销售金额1215.4亿元，今年全年业绩有望超过去年水平。
无独有偶，受益于年初制定的降价跑量策略，中海地产前10月实现销售额1006.8亿港元，不仅提前完成全年目标，按照平均销售速度，中海今年进入千亿军团已成定局。值得一提的是，从财务指标来看，中海地产依然受益于其较高的利润率，上半年该公司毛利率高达48.38%，超过万科26.5%的毛利率。
此外，保利正高歌猛进，向千亿俱乐部挺进。保利地产方面，今年前三季度，保利地产实现签约面积742.5万平方米，同比增长33.49%；实现签约金额833.29亿元，同比增长32.91%，比2011年全年732亿元的签约额超出约100亿元。庞大的新开工和新推货量保证了保利全年的充足货源，而抓住窗口期、大量推出刚需产品的灵活策略，也使保利业绩今年实现迅猛增长。<<<详细
年末房企手握重金集中抢地 再现11幅地王
据相关机构统计，11月份前半月，54个主要城市新建住宅销售套数达171735套，比10月同期上涨45.5%；而另一方面，土地市场在迎来9月成交高峰之后，依然保持了强劲的成交势头——地方政府密集推地，大型房企频频拿地，久违的“地王”也再次出现，9月份以来就出现了11幅“地王”。
然而，住宅销售市场和土地成交市场的“暖流”并未冲淡悬在开发商头上的33048万平方米库存红线，对于他们来说用“调仓”来形容卖房和买地的“两手抓”是再形象不过的了。
年末房企拿地已呈“集体冲动”态势。
“可以开香槟了，今年销售任务完成了。”近日一位知名开发商副总经理的微博迅速成了地产圈的谈资。
就在大家谈论2012年楼市已经进入开发商的“扫尾”行情时，多家上市房企的10月销售简报应声出炉。
简报显示，2012年10月份万科实现单月销售面积127.3万平方米，销售金额137.0亿元，前十月实现1100.2亿元的销售金额距离去年万科的全年销售额1215.4亿元也仅有100多亿元的差距；龙湖地产前十月销售319亿元达至去年八成业绩；恒大地产1～9月实现销售金额586亿元，完成全年销售计划的73%。而招商地产(23.07,0.37,1.63%)210亿元和世茂地产307亿元的业绩均已超额完成全年销售目标。<<<<详细
多家房企全年销售任务提前完成 提高楼盘售价
有报告指出，在前20强房企中，2011年有半数未达到全年销售目标，其中，万科、绿城、金地、远洋、世贸、富力等大牌房企均未完成年度销售任务。
“去年年底销售一个月比一个月差，房企的主题是过冬，大家对未来的预期也比较悲观。”上海中原地产研究部总监宋会雍称，今年的情况明显不一样，目前房企对未来比较有信心。
绿城集团的销售表现也许能反映房企处境的变迁。绿城集团去年底正忙于卖项目，苦苦挣扎在“死亡线”上，今年前10月已取得销售金额约413亿元，超过全年400亿元的销售目标。
业内人士普遍认为，房地产最坏时期已过。国家统计局发布的数据也显示，2012年2月为商品房销售面积的谷，同比下跌20.9%，数据曲线从3月开始逐月回升，并在2012年7月重回增长。同时，房企资金链也得到有效缓解。
中原地产市场研究部总监张大伟认为，大部分开发商上半年以价换量后都完成了全年销售业绩，整体资金情况好转，目前不少开发商调高了楼盘售价，控制销售速度。在资金充裕的情况下，开发商失去了以价换量的动力。<<<<详细
调控时代房企分化加剧 未来三年三成房企或出局
标普在近期的报告中称，今年将是楼市的“两极分化年”，部分中小房企出局会让强者愈强。
比较极端的例子就是，今年4月初，杭州 房地产开发有限公司因资金链问题正式向法院申请破产，同在4月份，另一家杭州房地产企业杭州锦绣天地公司也申请破产。之后，房地产领域的并购、出让等消息不断，行业整合加剧。
此外，在融资上中小企业成本高，而在拿地上，今年楼市销售向好后，保利、招商等大品牌开发商在大肆拿地，为后续发展储备粮草，中小企业资本金有限，竞争力小，拿地规模远不及品牌开发商，也使其生存空间不断被压缩。
一位不愿具名的地产分析师表示，强者越强、弱者越弱，这是市场规律的表现，而楼市调控加剧了房企的分化。对于大房企来说，有着几百个项目，有不同的开发周期，不同时期都有收入，可以平衡企业的业绩，风险也相对分散，企业发展也相对稳定。而中小企业项目较少，受调控影响比较大，业绩不稳定。<<<<详细
业内人士：寡头时代房价将更加坚挺
兰德咨询总裁宋延庆表示“有统计数据显示，过去两年北京93%的商品房用地被20房企拿走。如果数据准确，意味着今后房市将由20垄断，房价将更坚挺，甚至上涨可能性更大。2011年百强房企市场占有率己超28%，调控使市场集中度越来越高。但如果市场过于集中，可能比小、散、乱更可怕。”
知名财经评论员叶檀曾预计，在未来五年内，房地产开发企业将缩水至十分之一，从万家下降到千家。
这样的判断如今看来并非空穴来风。从2010年以来，房地产市场中的并购案例大幅增加，有业内人士认为，市场元素向大房企集中应该是好事，规模化、品牌化后，质量才有保障。但也有人担心，楼市会出现类似于香港的四大家族一样，由少数大型房企控制，形成垄断，从而推高房价。
开发商：推高房价的猜测不太可能出现
一位前十强房企总裁明确否认了可能形成的大房企垄断，“现在排名靠前的大房企，要么是国家支持的央企，像保利、中海、华润等，要么是与政府关系密切的私企，像万科、恒大、龙湖等。这些房企纷纷超过或逼近千亿销售额，逐渐做大，事实上将更加方便国家的监管和调控。垄断房地产资源、推高房价的猜测不太可能出现，也不会被允许出现。”
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