[摘要] ‘金九银十’再次到来，是继续7、8月份淡季不淡的态势，楼市量价继续回升还是像去年一样在这个传统旺季反而出现态势逆转，甚至出现‘铁九铜十’，目前的房地产市场依然存在不少变数。
后期走势变数颇多
国家统计局的数据显示，8月房地产商务活动指数为51.5%，环比回落0.1个百分点，房地产行业相关指数依旧低迷，其中新订单及中间投入价格指数都位于临界点以下，而业务活动预期指数也处于低位。
8月房地产商务活动指数延续7月下行的趋势，楼市在经过5个月的反弹后，出现了一定程度的降温。“这也从另一方面表现出今年的金九银十或许不会出现过度的变化。而成交回落、需求增速放缓以及悬而未决的政策压力为接下来楼市变化埋下伏笔，未来趋势依旧不明朗。”常清表示。
而外资离场和房企股权转让增多，也在一定程度上说明楼市接下来走向也许并不会像想象中的那么“美好”。今年1-7月，房地产开发企业利用外资仅228亿元，同比大幅缩水54.3%，仅占去年814亿元外资利用总金额的28%。
开发企业利用外资月度累计同比从2月份的增长24.2%变为3月份的下降22.4%，4月降幅扩大至42.9%，6月-7月降幅持续扩大至50%以上。业内人士表示，开发企业利用外资同比降幅持续加大，一方面，反映了国内房地产市场快速膨胀的形势有所缓解；另一方面，房地产调控不放松也使得外资对国内房地产市场看法趋于中性。
在8月最后一周，京沪产权交易所中，房地产股权交易均成为交易的行业。该周北交所企业国有产权成交金额34.20亿元，房地产业，电力、热力生产和供应业，建筑业居成交金额前三位。新增挂牌项目总金额1.15亿元，石油石化业，金融业和房地产业居挂牌金额前三位。
同一周上海产权市场成交金额居前两位的分别是房地产业和建筑业，一周成交金额合计分别达到3.52亿元和2.31亿元。“未来6-12个月的市场趋势依然可以说不确定性非常大。在目前市场情况下，深耕房地产的标杆企业还难免亏损。很多外行企业风险明显更大。既然盈利前景不明朗，不如赶快趁目前资产贬值不多，回收成本。”张大伟对新金融记者表示。
杨晨青认为，宏观经济的走势，将是决定接下来房地产市场局面的关键。其曾在报告中做出两个极端假设，一种情况是宏观经济在未来迅速止跌企稳，则中央对于延续房地产调控的决心将更加坚定，虽然地方政府迫于土地财政的压力依然会试图为楼市松绑，但限购限贷的红线必然会随着经济回升的收紧，市场上的改善需求、投资需求将依然被压制；另一种情况则是宏观经济继续萎靡甚至进一步下滑，这样房地产调控的压力或许会逐渐减轻，乍看之下似乎对于市场持续回暖有益，但是社会中高端群体由于对未来经济形势的不确定以及对自身未来收入预期的担忧，将使其普遍放缓类似购房这样的大数消费。
“我们对今年9月份以后的市场走势判断，首先是不敢确定、不敢过分乐观，其次需要提醒业内企业，市场发展前景也许并不如目前交易量数据所揭示的那么良好。”杨晨青对新金融记者表示。
政策走势不明
在接受新金融记者采访的业内人士中，一个普遍的共识则是，走势尚不明朗的房地产政策，将是决定“金九银十”甚至四季度的楼市走势的一个重要因素。
“随着督察组回京，市场上对于未来政策的猜测也是众说纷纭，虽然取消预售制是捕风捉影，房产税方案也没有最终确定，但坚持调控不放松是目前监管层一致释放出来的信号。”常清预计，楼市政策在经过几个月的发酵后，接下来很可能会进入实施阶段。
有专家也认为，在传统旺季的刺激下，倘若“金九银十”成色太足，出现“不合时宜”的量价齐涨局面，在十八大期间，迫于外界舆论的巨大压力，中央政策层面不排除存在变“喊话”为实际行动的可能。
“从7-8月市场发展的趋势，可以判断今年的金九银十楼市成交量上涨可能性非常大。最近是否出台政策和出台政策的力度将影响金九银十市场上涨的幅度。”张大伟表示，但在限购和限贷政策的影响下，整体市场放大的幅度有限，价格大幅上涨的可能性非常小。
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