[摘要] ３月，受央行降准及住建部表态支持首次置业等因素影响，各地房地产市场再度活跃。今年，货币环境整体上将比去年宽松，首套房贷利率回归、地方政府政策微调和开发商维持降价营销策略，都将推动自住需求的释放。与此同时，房企在新开工和土地购置方面将进一步收缩，"处理库存"将是今后较长一段时期内房地产业的主要任务。
３月，受央行降准及住建部表态支持首次置业等因素影响，各地房地产市场再度活跃。今年，货币环境整体上将比去年宽松，首套房贷利率回归、地方政府政策微调和开发商维持降价营销策略，都将推动自住需求的释放。与此同时，房企在新开工和土地购置方面将进一步收缩，"处理库存"将是今后较长一段时期内房地产业的主要任务。
·成交量大幅提升，楼市恢复常态
今年以来，主要城市商品住宅的成交量已连续五周回升。其中三月周，已公布数据的３２个城市中有２２个城市的房地产交易量上升，环比增幅中值为２１%。从同比角度看，已公布数据的３２个城市有１９个城市的交易量上升，同比增幅中值为１２%。与２０１２年２月的周平均值相比，３３个城市中有２８个城市的交易量上升，中值为６１%。相对而言，一二线城市的销售表现整体比三线城市强劲。
成交回升的主要原因，首先是购房者绝大部分为首次置业者，而带动成交量回升的主力，很大程度上是"限外解禁"人群。在外来人口占比较大的一线城市，符合资格的人群开始加入购房大军。其次是去年底今年初，楼市成交基数过低，尤其是１月有春节长假，加之前期楼市过度萧条。在此背景下，各地商品住宅成交量连创历史新低。进入２月，在存款准备金率下调、首套房贷利率回归基准利率的影响下，刚需置业者逐步出手。
可以判断，以自住需求为主的首次置业将受到政策支持，这将推动刚需释放，进而促进楼市库存的消化。进入３月，开发商普遍加快推盘速度。业内对未来成交回升仍持乐观态度。预计今年的月度成交量相对去年的平均成交量会逐级抬高。房价方面，销量虽有回升但调控依然严格，加上开发商资金回笼和去库存压力，预计上半年房价仍将保持"稳中有降"的趋势。
·库存量明显下降，楼市"暖春"指日可待
２０１２年初，各城市新盘上市量大幅减少，加之３月楼市成交量逐渐恢复，故３月多城市库存量小幅下降。其中，上海商品住宅可售量下降１４.４８万平方米，青岛商品住宅可售面积下降２７.０７万平方米，广州可售量增加４９.５１万平方米，南京亦下降２３.１３万平方米。
土地市场方面，由于开发商趋于谨慎，３月各大城市土地市场普遍遇冷。据中指研究院的统计，３月３００个城市共成交土地１９５７宗，环比减少１２%，同比增加６%；其中，成交住宅用地５３７宗，环比减少９%，同比减少１４%；成交面积２５６９万平方米，环比增加９%，同比减少１６%。２月３００个城市的土地平均溢价率１%，较去年同期减少１５个百分点；其中住宅类用地的平均溢价率１%，较去年同期减少１７个百分点。
新开工方面，２０１１年下半年商品住宅新开工面积同比仅增长５%，其中四季度同比增速转为-１０%。由此可见，在去库存周期内，房地产企业将继续保持较低的新开工水平，这将促使房地产市场在新的供求结构中寻找平衡。
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