[摘要] 中国房地产研究会副会长兼秘书长顾云昌指出，金融货币政策对房地产行业的需求有着决定性意义，货币金融政策是决定我们房地产冷热绝对的推动力。
下半年货币政策转向与否是影响房价的因素
在房地产市场投机性特征方面，当年的日本不比如今的中国弱；但在对房地产市场的干预方面，中国房地产市场政策的特征则更加明显。在目前情形下，我们认为只要现有的政策不变，房地产市场价格就应该沿着既定的“政策路径”运行。只有政策主要是货币政策发生转向才会促使房地产市场价格发生逆转。如果下半年货币政策出现转向，可能是基于以下几个方面的考虑：对资产泡沫的担忧；对银行信贷风险的担忧；对热钱涌入的担忧；对通货膨胀的担忧；外需的复苏；民间投资启动；国内消费启动等。
对资产泡沫的担忧主要还是伴随着股市、大宗商品价格的较大幅度上涨，房价上涨过快。这个担忧并非没有理由，以房地产市场相对市场化的广州、深圳两地为例，深圳商品房均价已经上涨接近2008年高点的水平，广州存量房均价甚至已 过了前两年的房价高点。现在中国乃至全球经济仍在复苏过程中，而国内房地产市场价格上涨已接近甚至超过前些年的高点房价，笔者认为，房地产市场价格的确存在泡沫。
对于银行信贷风险的担心主要是因为今年上半年银行新增人民币贷款大幅增加。2001年至2007年，我国平均每年新增人民币贷款都没有超过4万亿，但自2008年第四季度货币政策转向以来，金融机构新增贷款都创下了新高，2008年新增贷款超过4万亿，2009年上半年新增人民币贷款又超过了7万亿。由于人民币贷款迅速增加，导致金融机构人民币贷款余额也迅速增加，与以往相比，贷款余额的增长速度明显提高。
金融机构新增人民币贷款(单位：亿元)
金融机构贷款余额与货币供给量(单位：亿元)
向市场投放过多货币，会导致市场出现对通货膨胀的担忧。目前PPI指数与CPI指数还没有显示出通货膨胀，这主要是由于2008年前3个季度大宗商品价格一直处于历史高点，而第四季度大宗商品价格大跌，目前主要商品价格还没有恢复到大跌前的水平，因此同比看来没有通货膨胀迹象。不过，2008年第四季度大跌至今，大宗商品价格已经出现了连续反弹，正如PPI指数环比所显示的那样，我们有理由相信，到今年第四季度，不经调整的CPI指数应该能够指示出通货膨胀的发生。
国内PPI指数环比与同比
全球经济危机爆发后，外需下降，出口总额累计同比大幅下降。美国经济虽然有复苏表现，但外需还没有重新启动，我国出口状况还没有好转，此时外汇储备却仍在持续增加，这很可能是因为有海外热钱涌入我国。
国家外汇储备(单位：亿美元)
除了对上述问题的担忧之外，还有几个问题可能会影响到政策转向：一是外需重新启动；二是民间投资启动；三是国内消费启动。
目前美国经济数据，诸如GDP、PMI、新屋开工等数据都有好转，美国官方也承认美国经济已经出现复苏迹象。美国经济复苏可能带动全球进入快速复苏阶段，由此下半年有可能重启外需，或者外需逐渐恢复。虽然继续依靠外需带动国家经济是有问题的，但在目前情况下，它是我国迅速复苏并快速摆脱长时间宽松货币政策所造成的风险累计的有效方式。国内经济结构调整一直在进行，这也不是在危机或者经济放缓艰难环境下可以完成的。总体上我们依然认为，美国在2009年花了半年时间走到了经济周期的底部，在复苏初级阶段我们相信复苏的速度会相对后期缓慢，更何况美国也有长时间宽松货币政策的累计风险，因此即便美国出现较强的复苏迹象，美国政府也可能会调整现有货币政策，从而导致外需复苏缓慢。
民间投资是中央政府下半年要花大力气去推动的方向。不过我们认为，民间投资即便启动，到培育成型也需要不止半年时间，与消费启动一样都需要一定时间培育。由于对资产泡沫、信贷风险、热钱涌入与通货膨胀等问题存在担忧，市场对货币政策微调的预期会越来越强。外需复苏缓慢、民间投资与消费启动需要时间等，因此我们预计下半年政策的主基调将保持不变，货币政策的基调也会保持不变，但肯定会对货币政策进行微调，或者利用别的配套政策，比如税收政策等辅助货币政策调整。
依然看好下半年房价
一、国内房价具有适度刚性的特征
之所以说国内房地产市场价格具有“适度刚性”的特点，主要还是因为土地成本在房价中所占比例偏高。土地资源是各地方政府非常重要的资源，土地出让金也是地方政府财政收入的主要来源之一。在经济危机环境下，各地方政府迫于业绩压力，迫切需要继续拉动当地GDP增长，而地方政府所能做的就是投资或者转移支付——上马新项目、给当地大中型企业注资等等。投资与转移支付都需要财政收入的支持，由于受到经济放缓的影响，财政收入偏紧，土地出让收入就显得分量更重。房地产市场本来就是政策市，地方政府的利益掺杂在房地产市场中，更使得房地产市场价格表现出“适度刚性”——涨多跌少，涨快跌慢。
土地出让收入在地方、财政收入中的占比
二、政策基调不变，房地产价格没有下滑理由
市场中没有促使房地产价格大幅下跌的因素，或者说这些因素还发挥不了主要作用。有鉴于此，沿着目前的政策路径，加上房地产市场价格的适度刚性，以及房地产对抗通货膨胀的能力，下半年房地产市场价格没有理由出现下跌行情。这就是说，下半年房地产市场价格最坏的情况就是维持目前房价的稳定，稍好的情况是小幅上涨，更好的情况就是出现较大幅度上涨。
三、下半年房地产价格还有上涨可能
我们最基本的判断是房价不会下跌，同时认为更大的可能是房地产价格继续上涨，不过幅度、力度可能会减弱。
首先，国内经济形势有明显好转。全社会发电量、PMI指数与宏观经济景气指数中的先行指标、一致指标都已有上涨，而宏观经济景气指数的滞后指数看来也有企稳的迹象。这些关键指标都表明国家经济在持续复苏，我们有理由认为这种好转不一定会扩大，但应该能够持续。
宏观经济景气指数
其次，通货膨胀压力与预期正在增加。虽然目前CPI指数还没有迹象显示会通货膨胀，但与CPI紧密相关的PPI指数环比已经出现较大上涨。从CRB指数可以看出，2008年上半年正是全球大宗商品价格疯狂上涨的时候，经过2008年第四季度的大跌，目前大宗商品价格虽然有了较大幅度上涨，但相比2008年的高点还差不少，这也可以部分解释为什么CPI指数同比还在继续下降。此外，某些大宗商品价格走势是受中央政府政策影响较大的，比如电价、成品油价等，对它们的调整可以减弱甚至改变PPI、CPI指数的指向。
CRB指数
再次，房地产市场景气复苏。房地产行业是国家经济的支柱行业，其复苏反过来可以证明国家经济复苏的真实性，同时其复苏也可以带动国家经济复苏。数据显示，我国累计新屋开工面积虽然同比还是负增长，但下降幅度已经减缓，表明房地产市场投资将要或者已经重新启动。只要房地产市场重启，房地产业追加对房地产项目的计划投资，将会极大地带动投资增长，也必然会加快国家经济复苏的速度。房地产市场的复苏，将会极大地鼓舞投资者信心，增强购房者的信心，从而对房价形成助推作用。【来源：期货日报】
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