[摘要] 中国房地产研究会副会长兼秘书长顾云昌指出，金融货币政策对房地产行业的需求有着决定性意义，货币金融政策是决定我们房地产冷热绝对的推动力。
我国房地产市场最近几年体现出一些特征，我们认为最主要的特征有两个：一是房地产市场可投机性强；二是房地产市场是政策市。
一、房地产市场可投机性强
任何一项投资都是要在持有期间产生一定的现金流，而投资价格或者金额的多少就是这项投资所产生的现金流的现值。据了解，在美国，房价和住宅房产租金紧密相连，投资房产的价格，其实就是持有房产所能获得的现金流的现值。投资者投资时，现金是主要依据，而不考虑对房产的期待。房产投资，与股市股息、银行利息一样，要有一个相当的。同样数额的资金，放到银行，如果是2.5%，那么放到股市的共同基金，就可能是8%，而投资房产，则一般要求年达到8%—10%。投资人愿意出的房价，就是根据来计算的。换句话说，如果一个房产的还贷前现金收入（NOI)是每年2万美元，那么按照10%的，投资人所能承受的房价就是20万美元。对房价高的地区，房价会反映到租金上，而租金是房产能够产生现金回报的实际指标。
投资房产，租金每月增高20美元，房价就增高2400美元。如果投资一座100个单元的公寓楼，每个单元每个月增加房租20美元，就会直接使房产增值24万美元，这是公寓楼受到很多投资人青睐的主要原因。如果出租率能达60%，每单元平均租金500美元，以10%投资计算，管理费和各种费用大致是房租的35%，房价就是月租500×100单元×60%（出租率）×65%（维修）×12月/10%（）＝223万美元。如果投资者投入100万美元装修，每单元投入1万美元，把出租率提高到95%，每单元租金提高到600美元，房价就是：600×100单元×95%×65%×12/10%＝445万美元。由此可以看出，用增加现金回报的办法提高投资房产的价值，是十分有效的。
商业房产一个很重要的指标是还贷前现金净收入（NOI）。一般情况下，房租收入是减去空房率、管理费、维修费、保险费、地产税后所得的净收入。在美国，专业投资人投资房产最忌讳空置。从现金回报来看，房子收入的来源是租金，其他各项都是花销。房子空置，没有现金收入，对投资者压力很大，房主要为空置房产承担更多的花销和风险：一是房产税和物业费；二是高额的保险费，保险公司认为空房承保的风险更大，一般要收三倍的保险金。总之，投资房产要有实际的。
在我国，并不缺乏通过现金回报投资房产的投资者，正如投资股票也可以作为长线投资一样。但与美国相比，在我国投资房产的投机性则更强。在我国买入房产以后没有如管理费、保险费与地产税等固定支出，持有房产的成本相比美国小很多，投机者完全可以买入持有，待涨价后再卖出，持有过程中可以不需要租金等现金流，只需等待资产增值后一次性交易就可以获得。这种交易与国内现行的股票交易基本没有什么差别。虽然投机性需求只是房产投资中的一部分，但这种利于投机的特性足以激发投机热情。
二、房地产市场是政策市
说中国房地产市场是政策市是有原因的：一是房地产市场对银行信贷依赖度比较高；二是房地产市场开发的重要成本之一是地价成本；三是房地产企业IPO、发行债券是融资的主要途径之一；四是诸如廉租房、经济适用房等对房价有一定影响。
银行资金在房地产市场开发中资金来源的占比
银行在房地产行业中的资金占比平均为31％左右，这31％包含两部分：一是给房地产企业的直接贷款；二是个人住房按揭贷款，可见全行业对银行资金依赖性比较高。而2008年国家信贷紧缩政策也使房地产市场资金链紧张，对房价产生间接性影响。
2008年以前对房地产市场宏观调控的三个阶段
中央政府在2005年以前房地产市场相对其后几年还比较低迷时，采用的调控政策，促使房地产价格上涨，而后则更倾向于稳定房地产价格的涨势。现在看来，当初实行的政策对房地产市场的影响还是比较明显的，这种调控多少也体现出房地产市场政策市的特征。
房地产开发成本中土地成本是重要一环，统计局公布的数据显示房地产开放中土地成本平均占20％，东部地区平均为27％，在实际平均占比中，不发达地区、房价不高地区会拉低均数。
信贷、IPO、发债与土地资源均为政府所控制，而廉租房、经济适用房等住房结构调整的进度、购买者身份限制等方面也为政府政策所左右，因此我们认为房地产市场是政策市。
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