楼市的明天会更好吗？
价格怎么涨上去，还要怎样掉下来。如果要划分责任，说实话，各级政府要负主要责任，然后开发商，还有部分媒体
《望东方周刊》特邀撰稿王玺北京报道
当前，楼市仍在调整，新政出台后的房价是涨是跌？未来房地产将会呈现哪种态势？对中国整体经济及房地产相关产业的影响又怎样？本刊邀请了房地产行业的知名专家学者，就上述问题进行了探讨。
专家：
牛凤瑞中国社科院城市发展与环境研究中心主任
黄兴文北京师范大学不动产研究所副所长
陈国强北大房地产研究所所长
李开发中国管理科学研究院研究员
《望东方周刊》：国家发改委、统计局数据显示，八九两月，70个大中城市房屋销售价格同比分别上涨5.3%、3.5%，环比均下降0.1%。目前我国房地产市场是什么状况？房价是下跌，还是上涨？
黄兴文：同比掩盖了真相，环比才说明问题。同比是和去年比，时间跨度是一年，把好多情况掩盖了。环比是月月相比，反映了细节。房价下跌趋势已经看出来了。
李开发：其实，房价拐点今年年初已显现。
牛凤瑞：应该说还处于一个观望期。现在我们看到的房价下降，一个是少数城市，二是少数城市的个别楼盘。好的楼盘还没有下降的趋势。只是和去年比，上涨局面没有了。
陈国强：市场出现了调整和明显观望。房地产市场产品多元化，不同档次、不同类型的产品之间的价格有差别；不同的产品，面对的群体也不一样，价格调整的情况和幅度也不同，是有差别的。
《望东方周刊》：为什么会出现这种观望的局面？
黄兴文：房价暴涨表面看是开发商唯利是图，但政府也负有很大的责任，政策措施，还有他们自身的牟利动机，以及资本市场不正常和疯狂，导致推高房价。原来的群体疯狂，现在该这个疯狂的群体为之埋单。价格怎么涨上去，还要怎样掉下来。如果要划分责任，说实话，各级政府要负主要责任，然后开发商、还有部分媒体。
李开发：在我国一线城市，特别是北京这样的特大城市，现在房价与收入之比已是15到20倍，大大超过联合国和世界银行的衡量指标，将90%以上居民消费排除在市场外。已经过高、很高，不能再高的房价严重背离了民众的承受能力。房价高涨的时候，地产商认为是市场决定的。既然市场能够决定高价，同样能够决定低价。
牛凤瑞：房地产现在的局面，跟以往连续几年的调控有很大的关系。房地产市场的基本关系是供求关系，这种关系的基本面是供不应求，需求一直持续地旺盛。对房地产市场一直以来有3套调控措施：一是所谓的关紧两个闸门，限制土地供给和资金供给，卡住了房地产发展的基本要素；二是严控房价。尽管效果没有达到，但政策一直朝这个方向努力；三是增加中间环节的税收，既抑制了供给，又抑制了需求。
陈国强：是由多种因素造成的。首先是行业的内在调整，第二是外部的经济环境变了，包括国际、国内经济环境出现了变化。三是政策方面的因素，针对房地产调控政策持续一段时间，特别是去年以来调控政策的累加效应。可以说这几个方面因素共同导致了这样一种低迷的状态。
《望东方周刊》：房地产行业存在泡沫吗？
黄兴文：消费者对房价有一个最简单、最直白，也是最准确的判断：不值。这说明房价的确偏高，也意味着房地产行业存在着“泡沫”。所谓的刚性需求，只是偷换概念，掩盖问题实质。可以滞后很长时间进行的需求不叫刚性需求。高房价首先是推上去的，包括政府、开发商、投资和投机者。很多资源被用到这个行业来，国民经济，包括政府都依赖于房地产，这是不正常的。像去年那种快速上涨比高房价更可怕，会引起恐慌。因为没法化，我认为房价在目前的基础上跌去20%至30%，会好一点，至少会减少整个国民经济的风险。
李开发： 5年来房地产的暴利，吸收了全社会各种资金进入炒作获利。到目前为止，在我国，除了中国电信、中国移动没有参加房地产炒作之外，大部分企业，非房地产行业企业，包括大名鼎鼎的中国航天集团都进入了房地产行业。那么这说明他们原有的产业利润微薄，这种现象是完全违背经济规律的。由于房地产的利润比价高，大量的资金流入，使其他行业发展缺少流动资金。如果房价的跌幅在40%以内，会挤掉其中的泡沫。
牛凤瑞：所谓泡沫，不是随便说的。我认为，市场形成的价格是真实的价格。汤臣一品，开发商要价高，两年才卖出一两套，还遭退房了；有人想要买房子，5000元一平米，才出手买。买家的出价，卖家的要价，都不是真实的价格，市场尊重价格。市场经济存在投机，但我把投机当成是中性词，资本有逐利的本质。一个产业较高的利润回报，是其他产业要素向这个产业涌入、进入的基本前提。如果没有，这个行业就要萎缩。正是有了这种大量的涌入和前几年较高的回报，才形成了房地产的较高的增长速度和更多的住房供给，才有市场的满足。
陈国强：不同区域，房地产的情况不一样。局部有泡沫，所以出现调整和市场的明显观望，不能说全部有。刚性需求促使房价上涨的判断也是对的，只不过现在刚性需求没有转化为有效需求。交易量萎缩，并不是说需求消失，而是这部分群体在外部不确定因素状况下，持币观望。房地产特定时间利润高一些，随着行业发展，利润会平均化。6万多家企业，本身还有一个洗牌重组的过程。
《望东方周刊》：政府的救市政策，是在救什么？
黄兴文：是救国民经济和GDP增长率，这是根本目的。我国国民经济对房地产有依赖。房地产对国民经济总量的贡献10%，对增量的贡献占20%至25%，这是非常可怕的。为什么地方政府这么着急，因为前一阶段，这个行业过于疯狂，政府靠它发财，开发商还有这个产业链上庞大的利益集团靠它发财，以及一部分老百姓也靠它。现在，地产业出现了问题，地方政府感觉它没钱了，要干事干不了。这一个行业的衰退，等于四分之一条腿折了。经济一衰退，要回来比较难。
牛凤瑞：不是救市，正确的说法应该是：政府调整自己的房地产调控政策。中国和美国的情况不一样，美国叫救市，因为次贷危机。中国的房贷都是优质贷款，银行他们也都承认的。中国贷款买房的都是高收入阶层。中国是高储蓄国家，老百姓今天的钱舍不得花，等到明天花。房地产价格的涨涨落落，是市场配置的房地产资源的基本形式，也是社会分配住房资源最合理、最公平、最有效的杠杆。
陈国强：地方政府和中央政府出台的政策是有差别的。中央是为老百姓考虑，地方政府为开发商考虑，缓解开发商的压力。背后潜在的动机多元一些。同时也是对过去的政策方向做一个调整。
《望东方周刊》：救市政策对房价走势影响到底如何？
黄兴文：房价还会往低走。目前的救市政策不会起到根本作用。出来快一个星期了，还在揪细节问题。对经济来说，房价要相对平稳。但中国的体制很难保证平稳，不是暴涨就是暴跌。我通过对一些楼盘的调查，判断20%到30%的幅度还会有的。
李开发：我们经过各种数据比较认为，政府能通过优惠政策给购房者的扶持是有限度的。与房地产近年来的暴利和高价相比，所起作用非常有限。社会对政策反响也极其有限，经过短期波动后，作用趋于消失，房价会继续下跌。
牛凤瑞：作用往往不是事先评估，而是事后才能做出评判。但一些具体的措施是刺激购买，在客观上对楼市过于冷清的局面，是一个利好的作用。
陈国强：不好说。政策发挥效应不是立竿见影，需要一段时间。房价涨得过多过猛的，投机投资成分多一些的市场，调整的空间大一些，时间长一些；相反，市场比较平稳，以自住消费为主导的市场调整就会小一些。
《望东方周刊》：房价是继续下跌还是逐渐回升？支持你做出判断的依据是什么？
黄兴文：市场马上就回暖，这只是一种理想状态，很难达到。房地产目前的现状就像我一篇文章的标题：北极圈的冬天。根据研究，发现房地产只要进入萧条期，时间会很长。现在是在低谷，大家失去信心了，要鼓起信心很不容易。房价既然暴涨过，老百姓和整个经济都不支持高价，那快跌比慢跌好，价格就应该跌回来，跌到正常。开发商如果死扛着，搞价格联盟，只会等死。
李开发：房价至少要连续下跌3年以上，是一个慢慢回归理性的过程，才能逐渐回归合理价位。曾经对媒体表示“赚得不好意思”的开发商，应顺应实际，大幅度调整价格，拉动消费，等待并重归健康的房地产市场。
牛凤瑞：现阶段，房地产行业在经受“倒春寒”。房价下降的情况，是非常短暂的。房价的上涨不以人的意志为转移，原材料在上涨，劳动力工资在上涨，人民的收入在上涨，让房价下来可能吗？如果那样，我们大家没房子可住了。谁去盖房子，傻瓜才去盖房子。暴跌的结果是两年以后没有房子可卖。中国处于城市化加速时期，人民的消费结构处于升级阶段，此阶段，老百姓对住房的需求是不可遏制的，持续旺盛的住房需求，必然要求持续旺盛的供给。所以从中长期来看，供求双方的持续旺盛，必定会成就中国住房市场几十年持续的春天。
陈国强：市场调整到达一个点，是消费者认可的心理价位，房价就会被接受。总体来说房价会是一个上升趋势，经济发展，收入增加，产品提升，5到10年后，房价比现在低，那除非是一种不正常状况。房地产行业在夯实基础之后，必然会迎来上升期。
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