[摘要] 年中已至，烟台楼市不仅新房成交平平，二手房市场的表现也不尽如人意。刚需置业者观望情绪浓厚，但开发商也咬紧牙关对价格不放松，双方博弈战不断升级，市场看多买少，且目前也没有重磅政策或事件可以彻底打破胶着状态，因此后续走势仍然扑朔迷离。
编者按：年中已至，烟台楼市不仅新房成交平平，二手房市场的表现也不尽如人意。刚需置业者观望情绪浓厚，但开发商也咬紧牙关对价格不放松，双方博弈战不断升级，市场看多买少，且目前也没有重磅政策或事件可以彻底打破胶着状态，因此后续走势仍然扑朔迷离。
烟台楼市"中考"：成交惨淡房价坚挺
前不久结束的高考让不少莘莘学子获得了一份轻松，如今分数已出尘埃落定，可谓几家欢乐几家愁，对于房地产市场来说，年中的考核也近在眼前了，如果也用数字来权衡上半年烟台市场的表现，这份答卷可能是喜忧参半的。
有开发商曾高喊：一切以不买房为目的的结婚就是耍流氓，同样，一切不落实到成交上的市场就是说白话。市场怎么样，成交说了算。以3—5月的成交为例，去年成交总量为10658套，而今年同期数据为6883，跌幅35%之高。购房者的观望情绪对市场的影响是直接的，各地不断传来的降价信息让购房心理发生转变，“等一等”和更加频繁的项目对比拉长了成交周期，对此很多开发商也在舆论上不断发声，力图让购房者了解房价全面下跌的不现实，但短期之内也难扭转局面。对这样的成交走势，烟台房天下总经理 做出了另一番解读，他说：“如果拿今年的数据和去年同期比，肯定有差距，但如果再加上2011年和2012年，从更长远的发展线上看，今年的房地产市场只是恢复到理性水平，而2013年是此前积累了很久的爆发。”
实际上不仅购房者在观望，开发商的推广进度也受到影响，本来正常进行的准备新品-宣传推广-蓄客-开盘的流程，不少项目在蓄客时达不到预期，只能“且卖且珍惜”了。6月初有40个项目曾计划开盘，以为上半年能在开盘潮和住博会的鼓动下，用翘尾的姿态收官，结果月末回看，才发现实际开盘的项目只有几个，说好的开盘潮不见了，成交也是“跌跌不休”，库存问题更是严峻。好在上半年成交虽然不理想，但让开发商稍感安慰的恐怕就是尚且坚挺的房价了，目前虽有项目拿出优惠的手段，但全面降价还只是购房者的梦想而已。
限购松绑城市横空出世 政策转向？
归根结底，烟台楼市也是受到了大环境的影响，从杭州等城市的降价潮，到后续的舆论乱战，覆巢之下无完卵。但冷淡的楼市让地方政府也坐不住了，毕竟房地产作为不少城市的支柱产业之一，直接影响着土地市场的冷热，关于限购松绑的消息不断，各地小动作频出，但敢于站出来昭告天下的，非呼和浩特莫属了——26日上午9时左右，呼和浩特房地产开发监督管理处正式发表“更正声明”，称将第七项第二行括号内“含二套住房”改为“含二手住房”。至此，呼和浩特放开限购，成正式发文确定放开限购的城市。在上半年结束的档口，该消息一石激起千层浪，让下半年走势更加扑朔迷离，这会成为打开政策缺口的敲门砖吗？
此外，房贷和利率也是影响市场的重要因素，市场主力的刚需，绝大部分还是要依靠贷款买房，首套房利率优惠的消失以及放款的紧张，在这样的市场背景下无疑会让不少人加重观望情绪。而对于想买二套房的人来说，房贷和利率的压力更大，虽然在买二套房的人中，大部分资金实力要高于刚需，但能全款支付也是少数，且不说资金充足的人是否也在观望，对需要贷款的人来说，6成的首付和至少10%的利率上浮也是亚历山大。绿叶五彩都会营销总监尚峰称，房贷收紧对购房者影响不小，其中影响的是投资、首改和再改的客户。高出的首付款及利息成为制约他们出手的主要因素。在房天下上半年的市场调查中，不少计划买二套房的网友就曾咨询，是否有项目低首付或零首付。不过目前来看，央五条并没有激起波澜，利率松动与否也将极大的影响下半年楼市走向。
下半年好转？烟台开发商首现分歧
对于下半年的走势，房天下在住博会期间采访了不少业内人士，不同于以往大家同仇敌忾共唱繁荣的情况，尽管大部分人还是表示了对下半年的期待以及各自区域的优势扩大，但也不免有“王婆卖瓜”的嫌疑。也有人表现出了对市场的的隐忧和理性分析，而分歧的重点在于何时回暖和库存压力上。
健成地产副总经理杨义波表示，目前烟台库存压力较大，现有存量要2年多才能消化完。观望情绪会随着限购政策的放松缓解，8月份回暖情况将显现。容大东海岸总经理常朝霞称，烟台库存还在正常的市场承受范围之内，对下半年烟台楼市的整体行情非常看好。而烟台越秀营销部营销总监于鹏飞则认为，下半年平稳过渡为主，市场到明年会有一个爆发，中小型开发商或将小幅降价，但大房企不受影响。融基运营总监尹玉杰表示了同样的观点，成本决定了烟台房价波动不会很大，烟台下半年仍将处于平稳状态，预计2015年在一些相关政策出台后才能影响房产走势。
不管业内人士对后市做出怎样的判断，不能否认的是，市场需求仍在，并且市场的需求不可能一直处在等待的状态，累积到了一定的程度势必会爆发，市场、舆论和政策能让观望出现，也能让需求喷发，而这两者之间往往只是一线之差。对于回暖的争议也没有影响大家对价格的坚守，对于价格走势，一致的回答是：降价不可能。
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