[摘要] 涨跌难料的房价、欲说还休的房产税、亦真亦幻的商业地产风险……凡此种种业界的憧憬与忧虑，构筑一个真真切切的行业。于2014年开年之际，就全行业关注的热点话题深入采访企业领导人、专家、学者，以十大预言的方式，呈现一个不同思维角度的2014。
地产信托兑付危机涌现
预言实现可能：★★★ 影响行业程度：★★★★
在过去的几年，由于调控带来的融资困难，信托成为了房企融资的主要渠道，这也使得地产信托的规模有大幅增长。而随着2014年A股再融资开闸和房企在海外的融资渠道拓宽，地产信托或将面临危机。
盛富资本与协纵国际总裁黄立冲向《东地产》指出，2014年房地产信托兑付困难的情况出现的频率会增多。“过去信托界有不成文的规定，就是因为大部分信托有一些国有成分，当出现兑付困难时，政府会给他们压力，使他们想办法偿付到期无法偿还的信托。当出事情的项目越来越多时，他们就开始思考信托公司能否拆东墙补西墙的问题，刚性兑付将出现无法兑现，并且出现房地产的损失。”
黄立冲还指出，更大的问题在于与地方政府和地方融资平台或者地方政府有担保的信托的偿付，这些项目本身现金流更差，更多的是投资到基建型而且回报慢的项目，由于这次的地方债务审计发现地方债务和地方或然债务达到17.9万亿，这部分的地方债和城投债偿还的问题恐怕更加突出。“纯民营的房地产项目发的债至少是由土地作为抵押的，只要项目开发，钱就可以归还，部分涉及到的仅仅是拖欠的问题，但是城投债和地方融资平台的债其实根本就没有收入做支撑，其依靠不断地卖地和政府信用作担保，这种兑付延误将蜂拥而至。”
“所以我预测，2014年将是‘信托能刚性兑付’的观念被最终摧毁的一年，不过本来信托就是一种风险级别很高的机会型投资工具，刚性兑付本来就不应该出现。信托规模方面可能会降低，率方面的要求可能会提高。”
黄立冲表示，2014年总体融资环境会比2013年恶劣，这主要体现在中小房企，大型房企有资本市场平台和银行的倾斜情况还是不错的。“2014年初房企在海外市场的融资成本会随着美元债率要求提高而提高，市场对中国房企的风险敏感性将更加强烈。需要密切关注的是性的房产登记制度的形成和房地产税何时能够落地，一旦其落地，融资环境将进一步恶劣。”
点评：当地产信托不再确保“刚性兑付”，个倒下的会是谁?
土地流转路径渐明
预言实现可能：★★★★ 影响行业程度：★★★
2013年，十八届三中全会决议中提到，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。
2013年12月，深圳进行了首宗农村集体用地拍卖，该地块最终以1.16亿元的价格拍出。这昭示着政府对土地改革的决心，农村建设用地的流转是大势所趋，而深圳“首拍”似乎预示着2014年的改革趋势。
中国房地产开发集团理事长孟晓苏认为，“首拍”的意义如下：
“一，深圳农村建设用地拍出高价，可让声称农地入市将拖低城市房价的人们明白，农民不是低价卖地的傻瓜。过去农地卖不出好价的原因是政策限制农地流转。只要让市场在资源配置中发挥决定性作用，不用别人操心，农地价格自然会紧跟市场地价。
二，农地入市如何确定使用权期限?国务院1990年55号令规定工业用地使用期50年。而深圳拍定为30年。土地使用权转让期限是由所有者定的，这块土地的所有者是村民，当然可自定时限。
三，拍让村民有两种选择：拿走一半价款，或拿30%钱再留20%物业。村民选择了后者，收取了3480万元，留物业类似于入股，另再入股9.5%并要求几年内上市。这种方式交易三方都可接受，是市场导向。说明由市场决定有利于实现资源的优化配置，并有利于公平。
四，既然土地是农民集体的，为何地价由政府拿走一半，村主任还直呼满意?这块土地位于‘城中村’，周边基础设施都很成熟，政府当然有理由从土地出让中分钱。台湾的“私地重划”即是地主、开发商与行政机构各得1/3，行政机构拿去的用于道路环境建设。”
点评：农地流转，与房价无关。
不动产登记降房价效果有限 一度遭遇地方阻力
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