三季度烟台楼市分析：房价稳涨8月高潮

房天下  2013-10-05 08:42

[摘要] 房价方面，烟台楼市住宅报价仍然保持“温水煮青蛙”式的稳定上涨，均价维持在7000元以上；而由于上半年市场不断释放积极信号，开发商对后市信心增强，因此3季度开发商获预售的速度也明显加快；而在成交上，三季度开局堪称平淡，但在8月份迅速回升，达到年内楼市成交的顶峰，而“金九”的态势则并不明朗。

伴随着国庆即将到来的浓浓节日气息，2013年第三季度马上就要画上句号，在一片利好声中，烟台楼市可谓历经曲折。

房价方面，烟台楼市住宅报价仍然保持“温水煮青蛙”式的稳定上涨，均价维持在7000元以上；而由于上半年市场不断释放积极信号，开发商对后市信心增强，因此3季度开发商获预售的速度也明显加快；而在成交上，三季度开局堪称平淡，但在8月份迅速回升，达到年内楼市成交的顶峰，而“金九”的态势则并不明朗。

而面对即将到来的四季度，烟台楼市将会如何发展？房价是将继续稳定上扬还是开始下滑？成交是否会像2012年年底一样出现明显翘尾？开发商会集中推盘抢市还是捂盘惜售待涨？这些都将在10月份以后逐一揭晓。

【房价篇】

央行对50个大、中、小城市城镇储户3季度问卷调查:对当前房价水平，3季度当季有72.2%的居民认为“过高，难以接受”，较上季略降0.3个百分点，但仍高于去年同期7个百分点。对未来房价，当季有36.6%的居民持上涨预期，比上季大幅上升7.2个百分点，但仍低于去年同期水平4.9个百分点。虽然房价上涨预期增强，但城镇居民购房意愿没有出现大幅上升。未来3个月意欲购房的居民占比为15.6%，与上季基本持平，依然高于2008年下半年时的水平，但低于去年同期水平1.5个百分点。

据房天下数据监控中心统计住宅楼盘数据，2013年第三季度，烟台房价为上涨趋势，其中芝罘区和牟平区3个月内持续上涨。涨价楼盘42个、占烟台六区总在售楼盘数的25.6%，降价楼盘23个、占14.02%，价格不变的楼盘99个、占60.4%，超6成楼盘还是较为保守，烟台房价稳中求涨。

2013年第三季度涨价楼盘个数及比例

据房天下数据监控中心统计，2013年第三季度，烟台六区住宅项目中共有42个楼盘涨价，约占在售楼盘总量的25.6%。涨价楼盘主要集中在芝罘区和福山区，各有12个楼盘，各占全市涨价楼盘总量的28.6%，单价涨幅在50元到2000之间；牟平区8个，占比19.05%；开发区6个，占比14.3%；高新区1个，占比2.4%；莱山区3个，占比7.1%。

2013年第三季度降价楼盘个数及比例

据房天下数据监控中心统计，2013年第三季度，烟台六区住宅项目中共有23个楼盘降价，约占在售总量的14.02%。普通住宅降幅从30元/平米到600元/平米不等。在降价的23个楼盘中，的是牟平区，为8个楼盘，占全市降价楼盘总量的34.8%;芝罘区次之，共7个，占比30.4%；开发区6个，占比26.1%；莱山区、福山区皆为1个，占比4.3%；高新区无降价楼盘。

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【预售篇】

房天下数据监控中心：2013年第三季度（截至9月26日），烟台楼市三个月共有50个项目获得共57个预售证，15562套新房源入市，新入网面积1624441.63㎡。7月份20项目获24个预售证，5833套新房源入市，是第三季度获预售情况的月份。

由于上半年烟台楼市表现尚佳，市场预期较高，开发商适度加快了获预售的速度——三个月57个预售证的速度大大超过了上半年6个月54个预售证的速度，体现了开发商对市场的信心。项目获预售速度的加快也就意味着楼市库存量的不断增加，在未来一段时间内，消化库存仍将是烟台楼市的主要任务。

从项目获预售面积来看，三季度获预售的1.6万套房源的套均面积为104平，这其中包含了商业房源和办公房源，而获预售住宅房源的套均面积仅为90.94平。新获预售的住宅房源面积一般在60-110平之内，这与烟台市场主要需求为100平以下的刚需户型的情况是相符的，中小户型仍是市场主流。

具体到第三季度每个月的情况来看，大异于传统的“金九银十”，2013下半年楼市的高峰提前于7、8月份出现，“金九”的说法在今年已不再适用——不管是获预售情况、开盘数量，还是最后的成交量，都印证了这一点。

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【开盘篇】

房天下数据监控中心：2013年第三季度（截至9月25日），烟台楼市共有37项目39次推盘，同比去年三季度44次的推盘数量有所下滑。其中，7月份有17个项目开盘（越秀星汇金沙两次推盘），8月份有11个项目开盘，9月份截至25日则仅有9个项目开盘（华明星海湾两次推盘）其中市内六区仅7个项目开盘，金九成色黯淡。

与2012年7、8月份相对平静、9月份集中爆发不同，2013年，烟台楼市在开盘方面有了比较明显的变化，9月开盘数量并没有爆发式的增长。这体现了全年大环境的向好使开发商对销售节点的重视程度并不如往年。同时在蓄客周期方面，相对去年有所缩短，有的项目仅一个月内就两次推盘，少推多开成为开发商采用的主要策略。

从区域来看，三季度，烟台六城区共有31项目推盘33次，上半年大热的开发区仍延续良好趋势，三个月内7个项目9次开盘，而芝罘区8项目开盘，福山区有7项目开盘，烟台中西部依然是购房者最青睐的区域。东部地区相对沉寂，其中莱山区5项目开盘，牟平区3项目开盘，高新区仅一个项目有推盘，三区开盘数量相加也仅9次推盘。

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【成交篇】

房天下数据监控中心：烟台房产交易网数据显示，烟台楼市第三季度各月销售排行榜Top8如下：

2013年7月，烟台楼市销售套数排名前八楼盘总计网签1609套，环比上月增加588套，涨幅达到57.6%。虽然Top8楼盘网签数据较好，但是7月楼市整体成交量平淡，除少数项目成交较好之外，大部分项目销售情况都比较一般。在上榜项目中，7月份两次推盘的越秀星汇金沙共推出558套房源，截至7月31日已累计网签357套，房源去化情况良好。而奥 情、康和新城、上谷郡、建盛福海城等近期有开盘的项目销售也持续走高，四项目7月网签均过百。

2013年8月份，烟台Top8楼盘总网签2109套，成为年内Top8楼盘网签过2000的月份，环比7月份大涨500套，涨幅高达31.1%。8月最后两天，五洲国际工业博览城公寓项目以及容大东海岸集中网签上榜，造成了8月Top8楼盘的最后井喷，8月最后一天，烟台Top8楼盘单日网签262套。

截至9月26日，2013年9月份，烟台Top8楼盘总网签1027套，环比上月大跌。在9月开发商推盘力度以及购房者出手积极性均有所降低的情况下，成交走低也是必然之事。在8月份成交过两千之后，9月成交却陡然下跌，除山之韵小区停止集中网签，对成交数据造成了一定的影响之外，开发商推盘量减少也是很重要的原因。9月截至26日，六区仅有7项目推盘，除华明新海湾推688套、桦林颐和苑推368套之外，其余各项目均推盘量较少，难以支撑楼市成交。

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