[摘要] 从1998年住房市场化改革大幕开启，我国房地产业进入了10多年的繁荣发展期。在这10多年里，无数的新住房、新小区、新城镇、新市区拔地而起，住房建设带动了90多个行业，成为经济增长的重要推动力。其间，一批房地产、建筑业、建材上市公司实现了高速增长。
从1998年住房市场化改革大幕开启，我国房地产业进入了10多年的繁荣发展期。在这10多年里，无数的新住房、新小区、新城镇、新市区拔地而起，住房建设带动了90多个行业，成为经济增长的重要推动力。其间，一批房地产、建筑业、建材上市公司实现了高速增长。
“小康不小康，关键看住房”。随着经济的发展，人民群众对住的需求也不断提升，激烈竞争之下，居住产品正不断地升级换代，吸引着有条件的人们去投资和消费。我国当前商品住房市场中最主要的结构性需求是改善性需求，即换房居住的需求。而人均居住面积每提高1平方米，就会新增13亿平方米的住房需求。
而且，为了控制大中城市商品房价过快上涨，各级政府相继出台了“限购”、“房产税”等调控政策，同时力推廉租房、经济适用房和限价房等政策类住房，这有助于将保障性住房需求从改善性居住需求中分离，使房地产业发展得更加稳健，也使得房地产上市公司从“拼价格”向“拼产品”转型。
除了居民住房面积的增加，未来还将伴随着居住质量的提高。对于广大的农村居民而言，随着新型城镇化的推进，农村长期形成的自然村正在向中心村和小城镇进化。“城乡一体化”的发展将为商住型建筑群带来机会。
说到底，居民的钱袋子是支撑房地产长期发展的主要因素。2013年我国城乡居民储蓄余额接近40万亿元，这将进一步支撑未来住房的消费和投资。统计数据显示，截至2012年，我国仅有不到53%的人口在城镇工作或生活，这与美国的80%、日本的90%相比，我国城镇化的空间仍旧非常大，对城镇住房仍有很大的需求。因此，哪些上市公司能成为“新型城镇化”的弄潮儿，让我们拭目以待。
上涨股占比大幅下降
“随着新型城镇化建设的开展，房地产行业未来发展应该是稳中有升。而对于A股的房地产上市公司而言，龙头企业规模和品牌优势将愈加显现。”金证顾问分析师易凯说。
据WIND数据显示，今年以来，截至6月14日，A股市场房地产板块152只个股中，有56只个股上涨，占比36.84%。其中涨幅居前的十大龙头股分别为：天宸股份（70.51%）、中房股份（63.65%）、S舜元（65.24%）、中国宝安（49.32%）、外高桥（48.39%）、阳光城（44.48%）、香江控股（42.65%）、中国武夷（39.37%）、东方银星（39.36%）和南国置业（39.29%）。
值得注意的是，去年同期（2012年1月1日至6月14日），房地产板块有137只个股上涨，占比90.13%。其中，浙江东日（172.93%）、中茵股份（81.5%）、中房地产（75.89%）、华夏幸福（72.01%）、冠城(小区网 论坛)大通（66.97%）、丰华股份（66.77%）、中航地产（66.31%）、苏宁环球（66.22%）、金丰投资（66.01%）和多伦股份（65.71%）等10只个股涨幅居前。
从A股市场的走势看，今年以来，截至6月14日，上证A股下跌4.89%，房地产股下跌4.98%；而去年同期上证A股上涨5.94%，房地产股远远跑赢大盘21.3个百分点。“就近两年来看，2012年商业地产、旅游地产的发展为房地产行业提供了较强的支撑。随着监管日渐加严以及相关市场逐渐出现过剩现象，今年房地产市场比去年更加不明朗，反映在股市上面，房地产股就呈现弱势。”中投顾问房地产行业研究员殷旭飞说。
易凯分析认为，整体来看，今年上涨居前的房地产股，大致有几个原因，或业绩增长，或有资产重组等题材支持；而去年涨幅居前的地产股，多数因为涉及相关概念，如金改题材、涉矿等，当然也有资产重组预期个股。
“出现这种不同的原因在于，房地产调控进行到现在，主力资金对于地产行业的信心有所提升，从以往担忧调控，转而倾向于转型题材的地产股，到今年关注地产公司业绩增长预期，以及资产注入等，说明机构更加关注公司经营发展等因素，而非概念性炒作。”易凯表示。
机构青睐10只个股
影响房地产行业最基本的四大因素包括：流动性、调控政策、新型城镇化和开发商推盘策略。在资本市场中，流动性是股票上涨的要素。今年以来，A股市场机构大单资金布局10只房地产股，占比仅为6.58%，市场低迷可见一斑。数据显示，截至6月14日，152只房地产股中只有10只个股呈大单资金净流入状态。10只个股分别为万科A（12.71亿元）、华丽家族（7.11亿元）、南国置业（1.32亿元）、道博股份（8348.2万元）、银基发展（6936.02万元）、泛海建设（5630.46万元）、天保基建（4536.22万元）、城投控股（3092.16万元）、宜华地产（2421.42万元）和凤凰股份（1693.54万元）。
业绩增长的上市公司成为机构。10只股票中，万科A、南国置业、银基发展和泛海建设4家公司2012年年报和2013年一季报显示，归属母公司股东的净利润同时增长。另外，宜华地产由于拥有庞大的预收账款已锁定2013年的业绩；南国置业则引进了中国水电集团这一强大实力股东；而城投控股有券商股权题材、华丽家族有石墨烯等概念。
如果“新型城镇化”战略能够促进城镇常住人口，特别是城镇非核心区域人口的城区化和市民化，则我国城镇发展的潜能有望得到激发。东方证券认为，新型城镇化的推进有利于开发中小城镇或大城市周边卫星城镇土地的相关地产类上市公司。同时，集体建设用地流转放开，土地增值给拥有土地储备的上市公司带来投资价值提升。
“目前，房地产行业的分歧加大。受此影响，资金有转向新兴产业的可能。因此，传统房地产股并没有得到实力资金的持续关注。”金百临咨询资深分析师秦洪分析认为，随着“新型城镇化”成为中国未来经济增长的主要引擎，应关注优先布局核心新兴城市圈的公司。
整体估值偏低
市盈率估值反映的是当前股价的相对合理程度，由于今年房地产股的市场表现不理想，房地产目前估值处于底部区域，具有安全边际。统计数据显示，房地产板块的市盈率为13.43倍（TTM），位居申万23个行业的第5名。其中，估值小于10倍的公司有24只，分别为中弘股份、冠城大通、世茂股份、首开股份、铁岭新城、电子城、万通地产、深物业A、世荣兆业、福星股份、金地集团、滨江集团、北京城建、新湖中宝、保利地产、万科A、珠江实业、华远地产、金融街、三湘股份、银亿股份、中航地产、广宇集团和深振业A。
对此，方正证券认为，从中长期投资角度看，目前是一个布局的时机，而且板块越调整，则越是提供了低价买入的机会。A股市场基础条件如果没有发生质的变化，未来的股价上涨将更多依赖公司业绩的提升。申银万国则认为，对于房地产开发企业而言，在“新型城镇化”进程中将经历阵痛，主要利润来自于地产增值的这种模式将不可持续。未来房地产销售速度总体放慢的情况下，房地产需要寻找新的增长点，将主要受益于保障房、旧改、大城市的卫星城建设等。目前龙头公司对应2013年的市盈率普遍在8倍左右，建议配置以快周转为特色的行业龙头和优质成长股，如万科A、保利地产、华夏幸福、金科股份、荣盛发展和南国置业等。
57家公司净利润增长
上市公司2012年度财报和2013年一季报显示，有57家房地产公司归属母公司股东的净利润同时实现增长。其中，2013年一季度归属母公司股东净利润增长幅度的前10家公司分别为：世荣兆业（9736%）、深物业A（3536.59%）、华夏幸福（2994.93%）、电子城（1491.36%）、创兴资源（1248.89%）、万通地产（591.98%）、泛海建设（581.43%）、云南旅游（514.37%）、北辰实业（397.86%）和阳光城（338.82%）。
而2012年一季度归属母公司股东净利润增长幅度的前10家公司是：中房地产、世荣兆业、园城黄金、金科股份、中国国贸、大名城、中江地产、亿城股份、渝开发和广宇发展。
总体看，2012年房地产上市公司盈利持续改善。据上海证券统计，其营业收入和净利润增速分别位列申万一级行业的位和第四位。地产上市公司2012年营收和净利润分别为5974亿元和767.2亿元，分别增长24.4%和14.9%；2013年一季度营收增长40.6%，净利润增长28.9%，毛利率总体维持在37%的相对高位。
市场专业人士普遍认为，从2012年年末以来，市场对房地产调控政策出台的预期强烈，众多购房者在政策窗口前夕集中交易，导致2012年楼市持续回暖，因此2013年初的增长可能是2012年“楼市回暖”的延续。长期来看，2020年之前，城镇住房市场仍将保持增长。
殷旭飞认为，从长远的角度把握，应关注实力强劲的龙头企业。政府的调控可以说是对行业的清理整顿，必然利好龙头企业，而龙头企业本身也具备较强的市场竞争力，对市场变化的应对能力也比较强。
招商证券也认为，行业回暖态势延续，房价的温和上涨、成交量的持续转好、资金面愈加宽松将带领板块步入稳步回升通道，长期来看，调控转入长效机制将促进行业健康稳健向前。龙头股渐臻完善，二线成长股羽翼已成，行业迎来配置的时机。推荐显著受益新型城镇化概念的优质区域性龙头股：荣盛发展、金科股份、华夏幸福、中南建设；逢低建仓大蓝筹招商地产、万科A、保利地产、金地集团。
城镇化不断推进 中心城市房价会涨得不可理喻
（来源：新快报）在2013中国高端物业投资价值论坛上，专家放言随着城镇化推进，楼市将冰火两重天：
在限价限签的调控政策下，高端物业市场将何去何从？日前，“理性繁荣，置业——2013中国高端物业投资价值论坛”举行，著名经济评论家叶檀、独立经济学家金岩石、现代设计奠基人王受之等专家学者对此进行探讨，认为受国内宏观经济以及楼市调控局势等因素影响，针对房地产市场的投资已经进入专业化时代，抢占城市的稀缺土地资源成为投资的关键。而更有专家表示随着城镇化的推进，中心城市的房价会涨得不可理喻。
关键词
投资
楼市不再买房都赚钱，进入专业化时代
尽管一直以来，抑制房价过快上涨是楼市调控的主要目标，但各个城市却不断有豪宅刷新历史楼价。对此，叶檀表示，以前的房地产投资市场属于“台风来了，猪都会飞”，只要投资买房都赚钱。而从2012年到2013年，市场已经进入专业化投资时代。“在这样的时代，只要是高端的、真正精品、最稀缺的资源，其价值也就越高。相比之下，如果是投资中低档产品的话，在某些领域已经出现了下滑的趋势。”她还指出，这种模式美国已经走过，其地产目前仍处于全球端，帝国大厦从每平方英尺700美元，现在上升到每平方英尺2200美元，并且仍有市场和上升空间，只因其占据了最稀有的资源。“一些真正的高端物业就像奢侈品一样，价格脱离了成本的控制，完全看投资人的意愿。”
金岩石则认为，高端物业的高楼价来自于几个方面：包括奢侈品性质、信用资产以及领涨抗跌的价值属性，比如香港在1997年到2002年楼价暴跌，平均跌幅为50%—6%，豪宅跌幅为20%—3%。但是从2002年到现在，豪宅价格涨了5倍，而香港的平均楼价才刚刚回到1997年的水平。
关键词
城镇化
大城楼价继续涨，小镇楼价将相继暴跌
近几年，随着中国城镇化的推进，很多人视之为新一轮经济增长的好机会。叶檀指出，中国城镇化将出现几个大型的城市圈，体现出后发优势，最明显是中部的城市圈，包括武汉、郑州、西安、成都，以前是在谷底，现在在上升，但投资这些后发城市圈需谨慎，其中不乏黑马，但也有很大风险。但北上广深是白马，这是大家都知道的事实，也是最有保障的，在这样情况下谁出的钱多，谁就拥有这个白马。“现在是一个用钱拼白马以及挑选黑马的过程。”叶檀指出，在一线城市中，广州的楼价一直相对理性。“白马没卖出白马的价格，现在广州楼价的增长，其实是一个补涨的过程。”
金岩石就坦言，未来中国的城市化是一个大分化的过程。他预测，现在城市人口超过50%是全球城市化人口的平均值，我们则开始从50%向65%以上挺进，这个阶段，城市化会出现什么结果？就是大城楼价继续上涨，小镇楼价相继暴跌。所以冰火两重天，中心城市的房价会涨得不可理喻。
关键词
土地市场
土地溢价的地方，几年内地价都不会降
日前，尽管楼市受调控影响走势未明，但土地市场却迎来一拨大行情。北京、上海、广州等一线城市地王频出，部分城市不到半年的卖地收入就已经超过去年。叶檀认为，现在土地的投资价值不断上升，说明支撑现在整个土地财政的基本因素没有改变，税收制度没有恢复正常，政府只能经营土地。并且，作为地方政府，很多税收是收不上来的，只能靠卖地。以凤凰古城为例，当地旅游发展再好，饭店生意好，但没有一个老板愿意交税，当营业税征不上来，政府只能靠卖地。同时，她也指出，“现在并不是所有地方的土地市场都好，比如鄂尔多斯就崩掉了。但现有土地溢价的地方，这几年内都不会出现地价下跌，而下半年的土地市场预计同样火爆。现在很多地方政府负债都很厉害。”
■精彩言论
“以为狼来了，结果是一头猪。”
叶檀表示，开征房产税就像狼来了，叫了五年，结果来了一头猪。她指出，上海和成都的房产税没有打压当地的楼价，反而是越调越高。上海一年的土地交易金额差不多是1000亿左右，去年一年的房产税把商业地产也包括进去了是22亿，完全不成比例，房产税是不能代替土地财政的。如果房产税不能代替土地财政，土地就要保持增值，这样地方政府才有经营后劲。如果真正征收房产税，对房地产市场当然有抑制作用，但是问题是现在的房产税连披着羊皮的狼都不是。
“决定城市房价的，不是收入，也不是资金，而是单位空间面积的人口和财富之间的比例。”
谢国忠表示，中国房地产泡沫数月内破裂，引发了社会各界的关注与讨论。金岩石指出，在计算合理房价的时候，谢国忠以房价收入比和租金两个经济学公式来计算，理论上没错。但是这两个公式的前提是人口不流动，货币总量不增长。如果我们停留在经济学的概念下，来研究收入和房价的关系，租金和房价的关系，今天的房子肯定卖不出去。其实，房地产经营的是空间的价值，是使空间价值达到效用的分配和使用。在这个分配的过程中，货币就像无形的手，经营着货币的空间溢价，这个空间的溢价才是高端物业产生的价值。决定城市房价的，特别是决定高端物业房价的，不是收入，也不是资金，而是单位空间面积的人口和财富之间的比例。
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