[摘要] 近日抢地大战轮番上演，一二线城市地王频出，房企不惜重金拿地，“面粉贵过面包”的势头愈演愈烈。业内人士指出，今年以来万科等大型房企资金面日渐好转，银行贷款、信托、境外发债等渠道的融资成本均较去年有明显下降，“不差钱”的房企拿地做多积极性高涨，或进一步强化房价上涨预期。
近日抢地大战轮番上演，一二线城市地王频出，房企不惜重金拿地，“面粉贵过面包”的势头愈演愈烈。业内人士指出，今年以来万科等大型房企资金面日渐好转，银行贷款、信托、境外发债等渠道的融资成本均较去年有明显下降，“不差钱”的房企拿地做多积极性高涨，或进一步强化房价上涨预期。
开发商押王土地出让收入飙升
楼市及土地市场预期趋乐观，加之大型房企资金面宽裕、融资成本下降，开发商加紧攻城略地。5月22日，北京大兴区三宗土地公开挂牌出让，成交金额达到35.22亿元，创下“国五条”出台以后北京单日土地成交价格的新高，其中旧宫地块楼面地价突破2.2万元/平方米。5月30日，北京世纪鸿房地产开发有限责任公司以10.4亿元的代价，竞得北京市通州区台湖镇一地块，楼面地价达到每平方米13601元，而4月之前，该区域地价不过每平方米五六千元，地价已经。
5月23日，广州白云区、海珠区又分别以接近8亿元和24.6亿元的价格拍出两块住宅用地，扣除保障性住房面积之后，两块土地的楼面价分别达到了每平方米2.4万元和3.5万元。5月29日，上海长宁区新华路街道71街坊地块拍出46亿元的高价，刷新了上海今年以来总价“地王”纪录。在此之前，上海浦东新区世博园地区两幅地块均拍出高价，一幅地块更以每平方米40079元的单价创下上海近三年来楼面地价新高。
开发商不惜重金砸向土地市常仅北京一地，今年前5个月的土地收入已超过600亿元，接近去年全年的卖地收入。中原地产研究中心数据显示，前5月京沪广深4个一线城市，土地出让金合计高达1411.8亿元，比2012年同期的314.4亿元上涨350%。
研究院研究员朱光指出，今年5月10个典型城市土地出让金收入为669.9亿元，环比4月份增长64%，同比2012年5月大增392.6%，创出了2008年以来同期土地出让金收入的新高。这主要是近期地方政府积极推地，房地产企业资金较为宽松，导致各地土地成交进一步活跃。
一些大型房企资金情况全面好转引起广泛关注。上海房地产研究院发布的房企资金报告显示，今年一季度房地产开发企业资金链整体表现为偏松状态，这也是自2010年第三季度以来，房地产开发企业资金链首次告别紧张状态，步入“偏松”区间。
开发贷持续输血 信托融资成本大降
土地市仇爆折射出的是今年开发商资金链的全面好转。今年以来由于货币政策整体宽松，房地产行业不断回暖，开发商通过各种渠道的融资成本全面下降。
一季度社会融资总量大增，新增人民币贷款同比去年增加3000亿元，大量新增资金进入房地产领域。从信贷流向来看，增量资金主要以个人按揭贷款和开发贷款形式为房地产“输血”。一季度房地产开发企业到位资金中，银行贷款增量4586亿元，同比增长18%。
在实体经济较为疲弱的大背景下，资质良好的房地产开发商，再一次成为各家商业银行眼中的“香饽饽”。上海一家上市房企财务总监表示，今年以来银行纷纷主动找开发商，贷款利率较去年明显下降，利率通常不会超过基准利率的1.1倍，房企也开始利用低利率贷款替换之前的高利率贷款，完成债务结构调整。
某国有股份制银行信贷经理表示：“今年以来房地产开发贷的需求极为旺盛，购房者的强力支撑也让银行放贷时更有底气了。”一家小银行信贷部人士直言，虽然明面上房地产开发贷没有增加，但是银行会通过一些其他的操作方式放款。在当前情况下，房企的利润率依旧远高于其他行业，楼市回暖之后房企抗风险能力也大大提高。
宜信财富投资部一位投资经理透露，目前银行的开发贷对于房企项目的门槛有所放宽，通常四证齐全，自有资金达30%，具备二级以上资质的房企就具备获得贷款的资格。如果房企在满足了以上“432”资质后还是无法从银行方面获得贷款，那也可以通过信托融资。信托融资的成本也大幅降低。
Wind资讯数据显示，从去年12月开始，地产信托产品平均率明显下降，目前降至8%-9%左右，而2011年开发商资金链最紧张时地产信托率普遍超过15%。上海一名信托经理告诉中国证券报记者：“去年以来，房地产信托率就一直下降，去年上半年一笔信托通常能做到12%的率，今年不少产品只有8%了，这表明开发商的融资成本大幅下降。”
以近期发行“华融信托万方发展特定股票权”的集合信托产品为例，信托资金用于开发企业旗下“香河未名1898”二期A区后续建设，100万元到300万元投资额的年化率仅为8.5%。
用益信托工作室的研究员分析，5月份以来成立的房地产信托的平均率低于9%。预期率的普降，一方面是因为货币政策放松，资金成本下降，开发商的资金链有所好转；另一方面是因为楼市回暖，投资者对楼市的风险预期有所好转，开发商融资风险溢价有所降低。
楼市长效机制建设步 从改变房价统计开始
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