[摘要] 编者按：“第二套房”如何界定，据银监会解释，是指借款人利用贷款所购买的首套自住房以外的房子。
编者按：“第二套房”如何界定，据银监会解释，是指借款人利用贷款所购买的首套自住房以外的房子。
追问
昨天，不少银行、地产界的人士在接受采访时表示，央行半夜出台新政，既颇感意外也显仓促。他们对新政一些表述感到不解，认为今后如何操作仍需观望。
焦点一：新政何时起执行？
本次新政为央行出台的文件，在执行过程当中需要国土、建设部门的配合，因此，新政如何与职能部门衔接成了能否顺利实施的焦点问题。同时，衔接时间多久，新政到底何时开始实施，这些目前都不可知。
记者昨天了解到，除建设银行已在范围执行“首付四成”外，目前各大商业银行广东分行均表示要等待总行的统一部署。
焦点二：囤地如何能查实？
新政原文规定，对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款。
该政策对广州而言有执行难度，因为广州目前尚未有透明的土地公示制度来保障。广电房地产武汉地区公司副总经理何志坚就表示，怎么认定企业囤积土地和房源，存有较大的浮动空间，操作起来弹性较大。
焦点三：楼未封顶不放贷？
新政原文规定，商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。
按照政府目前的规定，多层住宅必须结构封顶才可预售，但多层以上住宅可在完成主体结构的2／3后预售，无须封顶。这样，商业贷款和预售制度之间便存在时间差，中原地产项目部经理黄韬表示，北京有开发商选择先收首期，等楼盘封顶后再办按揭的办法来化解。但如此一来，买家将承担很大风险，比如与开发商发生债务纠纷，开发商等房价上涨后又毁约不卖房等。因此，黄韬认为政府应该调整预售证管理办法。
焦点四：是否还有强政出炉？
工商联住宅产业商会会长聂梅生本月在参加南方报业传媒集团举办的有关论坛时称，目前房地产仍有强政出台的可能。
其一是税收政策，去年土地增值税出来，现在持有环节上的税，也就是物业税争议还较大。但房价高居不下，物业税出台的呼声很高。
其二，在集体土地的上市流转上，政府也有出台政策的可能，“在集体土地的上市流转上，《物权法》留了一个口子。现在重庆、成都两市在进行相关试点，研究城乡同地、同权和同价”，而一旦农村土地被释放出来，对商品房的价格将带来重大影响。
有问必答
怎么样才算第二套住房呢？
答：对于第二套房的界定，之前有很多争议，因此在此次下发的文件中，央行及银监会专门对“首套自住房”和“第二套(含)以上住房”的概念进行了强调。
据银监会的解释，《通知》中的“首套自住房”是指借款人次利用贷款所购买的用于自住的房屋。“第二套(含)以上住房”是指借款人利用贷款所购买的首套自住房以外的房子。
已供完一套房，若再买还算第二套吗？
答：只要是以按揭方式购买的房子，不论是已经还完的还是正在还的，再买房的话，都算第二套。
夫妻双重购房怎么算？以父母、子女及亲戚名义买的房子又怎么算？
答：据记者了解，目前一部分银行是按照一对夫妇为单位计算住房的，即丈夫贷款买了一套房后，妻子再申请贷款买房时，就算第二套住房。但父母、子女及亲属之间购房不受影响。
还有一部分银行门槛较低，仍是按个人为单位界定住房量。据这部分银行表示，目前并没有明文规定，住房量一定要按夫妻为单位计算，因此，银行可以根据自身情况来处理。
跨地区买房怎么算？配偶是否贷款买房怎么查？
答：由于个人征信系统已经联网，市民即使在不同的城市贷款购房，银行同样可以查得出来。而以夫妻为单位界定房产情况的银行，在为个人办理住房按揭时，一定要其提交户口本，这样就可以根据户口本上记录的婚姻状况及配偶姓名，去查询她(他)的购房情况。
第二套不用商业贷款，用公积金贷款是否也算第二套呢？
答：只要是贷款买房就算。
两部委为何要这样界定第二套住房呢？据银行人士介绍，这主要是因为银行“能力有限”才不得以做出这样的决定。目前银行只能依靠“个人征信系统”来查询个人的购房情况，而该系统只记录信贷关系，即个人跟银行发生借款及还款业务时，才记录到信用档案里。如果市民以现金一次性购买住房的话，由于没有跟房管部门联网，银行就无从所知。因此在《通知》中，两部委干脆就将这一块的情况剔除，以“利用贷款”做定语，把房产的界定限制在银行能力范围之内。
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