[摘要] 卖房征收差额20%个税消息一出，很多人认为国家要征收高税费了，其实关于“卖房征收差额20%个税”中的个税算法的有五种解释，20%也许没那么夸张。
3月1日，卖房征收差额20%个税消息一出，很多人认为国家要征收高税费了。记者昨天专访的中介之一21世纪不动产的武汉区域市场总监黄蕾，她翻阅了相关政策后发现，征收差额20%个税没有想象得那高。
很多人认为，卖房征收差额20%个税是“一刀切”适用于所有二手房交易的政策，其实并不是这样。出售5年以上房产，并且是家庭一套住房，是免征个税的。因此，“新政”主要影响的是办证未满5年的房子。
黄蕾说，未满5年房的衡量标准是以办证时间为准。现在很多人买了新房后并不急于办证，因此住进了新房可能已 过5年，但是从房产政策来说，由于没有办证，房子属于未满5年，就要征收高额税。因此提醒新房业主，如果有条件就尽快办两证。
纳税额：差额并不等于现值减去原值
按差额20%计个税，很多人认为个税就是现值减去原值再乘以20%，事实上不是这样的。按照国税总局2005年发布的《关于实施房地产税收征收一体化管理若干具体问题的通知》要求，按差额20%计个税，是对其转让净所得额征税。也就是房产收入现值中，要减去房产原值、合理费用、转让税费等费用后的净所得额。并不仅仅是现值减去原值。
其中合理费用是指：住房装修费用、住房贷款利息、贷款手续费、公证费等。同时，在转让过程中缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税，也可以在缴纳个人所得税时进行税前扣除。上述所有扣除费用，都要提供税务认可的正式发票和正式凭据。公式为：(房产现值-房产原值-住房装修费用-住房贷款利息-手续费-公证费-其他合理费用-转让过程中缴纳的各项税费)×20% 。
黄蕾说，由于按20%缴纳个税，不仅要提供税务认可的正式发票和正式凭据，而且征税基准的核算比较复杂。所以，从2005年开始，在多年实际执行中，一直是按总价的1%征收个税，未按差额的20%征收。
卖房征收差额20%个税算法的五种解释：20% 也许没那么夸张
严格算法：一套房多交14%的首付
按照中介目前最严格的估计，如果买一套200万元的房子，该房原值是50万元，差额的20%相当于30万元，此前按照1%的个税仅交2万元，相当于多花了28万元。且交税都是要交现金，国内卖方税费一贯转嫁给买家的情况，最终相当于买家要多出14%的首付款。
房东打折法：买房至少要多花10万元
目前，多数房产经纪人给买房人的乐观算法是，即使个税上调，房主够意思降价，买房也要多支出成本。以目前一套180万元的在售老房子为例，即使房主降价10万元变成170万，按照新政，20%的差额个税也至少在20万，因此买房人仅房款和个税两项还需要支出190万元，也就是说新政落实后买房比现在至少多花10万元。
模糊算法：成本增加应刨除其他成本
多位业内人士认为重申个税是在提高买房门槛，增加购房成本。但在细则没出来前，不应该先入为主影响政府对细则的制定。知名地产商任志强认为20%的个税，应该刨除包括买房人此前的装修等多项成本，更有资深媒体人表示个税征收应该考虑到原房产的贷款利息，这些卖房人在持有房产过程中并没有增值。因此，个税增加一定成本的可能性是有，但现在被假设出来的“几十万元”吓坏买房人，有点盲目。
减法：或许比1%个税还少
4日在朝阳地税局，正在等待交税的徐先生认为现在市场听闻新政有点失去理性。在他看来，按照差额征收个税首先要有一套完善体制能公平证明“原房值”。以自己刚买的房子为例，这次网签价格和原房产价格差距甚小，“结果发现，如果按照差额20%交个税的话，比我现在按照总价1%还低”。
减免法：或许不用交个税
中原地产市场总监张大伟认为，细则可能会有部分豁免。理由是之前实行的是针对个人一套住宅超过5年出让的，减免所得税。他判断这次在细则中可能继续延续。所以政策对正常改善人群的影响不大，也就不存在误伤之说。反而从第二套房的认定上看，他认为应该是只看房不看贷款次数，更合理。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
