[摘要] “城镇化并不是房地产化。”中国房地产学会副会长、北京大学房地产研究所所长陈国强告诉记者，目前，相当一部分三四线城市的房地产市场已经供大于求，如果市场还有人曲解、炒作城镇化，借机大卖土地，推高房地产投资，将会对三四线城市的房地产发展带来巨大的危险。
本地人买不起外地人不来买。房地产跃进导致部分三四线城市陷入僵局。岁末年初，一二线城市的楼市延续着交易量火爆的局面，而有的三四线城市却陷入交易冷清、价格下跌的泥沼中。“城镇化并不是房地产化。”中国房地产学会副会长、北京大学房地产研究所所长陈国强告诉记者，目前，相当一部分三四线城市的房地产市场已经供大于求，如果市场还有人曲解、炒作城镇化，借机大卖土地，推高房地产投资，将会对三四线城市的房地产发展带来巨大的危险。
出现一个急速的带有膨胀色彩的“三四线城市房地产业”暴发性增长，有两个重要因素：一者，受政策影响之下的“误导”有关。国内经历了10余年的商品房开发，北京、上海、深圳、广州等大城市已经进入增量市场同质化产品的激烈竞争阶段。自2003年起，政府加强对房地产金融及土地政策的严格管理，提高了房地产开发的门槛。政策性对一二线城市房地产市场的收紧，“误导”一些房地产商认为那些房地产价格相对较低，并且潜在市场回报更为巨大的新兴市场发展更有机会。三四线城市房地产市场发展的“空白”和滞后恰恰带给开发商很多信心。二者，对于市场前景的“误判”。诚然，三四线城市拿地价格低，成本便宜，问题是如果出现“一涌而入”的结果，在短时间内出现大量“商品”会导致市场急速“饱和”，城镇化发展又需要一个长期的时间和过程，一些房地产投资在三四线城市深度“套牢”将不出意料。目前，三四线城市表现出来的“交易量低迷”现象，正与投资者本身的盲目和冲动有关。
三四线城市表现出来的市场僵局，令人焦心，也够令人触目惊心的。2012年年末，一些三四线城市相继爆出楼市危机的新闻。比如贵阳，住宅待消化库存高达3490万平方米，而这个城市的人口即使计入流动人口，也才500万人，这样的库存量要消化掉至少需要4年。而同属三四线城市的唐山、烟台、营口、常州等城市都在那个时期出现开发商扎堆儿，项目销售困难的局面。
这些浮在表面的“库存量”只是一个表象，其所反映出来的潜在危机和隐忧更值得关注。任何一个城市的发展不可能单靠房地产业支撑，目前一些三四线城市开发房地产“疯狂”到无视后果的地步，这种行为本身就有极大的风险，而且可能是以牺牲环境和土地资源换来的。如果这些引进来的投资和项目不能发挥预期作用，对城市经济的负面影响可想而知。
大量楼盘卖不出去，有可能即使是“赔本”也卖不出去（南方某城市楼市“崩盘”），长期“囤”的结果不仅直接影响房地产市场，对于地方金融秩序、社会秩序也会形成严重影响。一些三四线城市动辄就有“可以卖15年以上的房子”，本质上如同背负了“房地产大山”，就譬如“鬼城”、“空城”和“睡城”之类，绝非一所城市之福。
日前，一份2012年中国城市房地产市场风险排行榜发布，令人意外地是，在参与测评的287个城市中，房地产风险较高的城市则主要集中在我国西北的四线城市，风险度前50强几乎都被三四线城市占据，这与市场传统的以房价高低为衡量风险的标准大相径庭。三四线城市房地产市场的不良信号已经释放，前几年一些开发商盲目和错误的决策，包括一些城市政府的急功近利的推波助澜，最终总是会有人“买单”。然而，楼市的开发、房产的建造，不可能像小孩子过家家一样，不行就推倒重来，已经开发的土地难以恢复，已经建造好的住宅楼难以复原，这些“问题”都将成为长期发展的“拖累”。
问题已经显现，未来如何令人忧虑。在笔者看来，三四线城市房地产僵局应尽快打破，至少，在今后涉及城市建设和房地产投资的时候，应悬崖勒马力避重蹈覆辙。目前，如果能巧妙利用城镇化政策的助力，合理的降低房价、适当放宽市场，这种“危机”是可以避免和缓和的。有句俗话说，“天下没有卖后悔药的”，对于已经陷入僵局的三四线城市，理应是一个警示。
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