[摘要] 近两三年来，城市商业综合体已经是房地产行业的最热词。放眼全国，“无处不有综合体”，各地纷纷上马的综合体项目总量有上千个之多。易居中国统计显示，2011年至2015年这五年时间，全国20座重点城市新增城市综合体总量将超过1.6亿平方米。
近两三年来，城市商业综合体已经是房地产行业的最热词。放眼，“无处不有综合体”，各地纷纷上马的综合体项目总量有上千个之多。某中国统计显示，2011年至2015年这五年时间，20座重点城市新增城市综合体总量将超过1.6亿平方米。
热点区域综合体密集分布
衡量一个城市商业综合体项目分布是否合理，主要看城市经济发展的成长性，以及城市人口的消费能力等因素。如果城市综合体过多的话，也会导致出现诸多问题。记者在调查中了解到，在我市的一些中心区域，城市综合体分布密集，一些业内人士担心“消化不良”。
位于福田中心区的卓越intown今年开业后成为不少上班一族解决午餐的去处，但对于在此办公区域经营服饰的商户来说，离生意“旺”起来还有一段距离。而在不远处，8万平方米商业面积的皇庭IA MALL正在建设中，他们的共同竞争对手包括已营业多年的购物公园、怡景中心城。在的福田中心区1公里范围内，上述4个项目的商业面积都较大。未来5年内，福田中心区一平方公里将至少供应90万平方米的购物中心。相当于在走路15到20的距离内，就有四到五个万象城扎堆在一起。
龙岗区未来购物中心的数量相当可观，在连接市中心的深惠路两侧，五年内就要建设12个综合体。深惠路龙岗段总长度约36公里，按照12个综合体计算，这意味着5年后深惠路两侧平均每3公里就会有一个综合体。
据相关机构统计，未来宝安中心区将有158万平方米商业项目推出，增长率达177%，既包括鸿隆广场这种中低档社区型商业中心，也有海雅缤纷城、中粮大悦城等中高端城市综合体。
世联地产研究数据统计：未来5年深圳一万平方米以上的商业供应量将达到504万平方米，短期内深圳购物中心将呈现爆炸式增长，到2017年深圳商业中心开发面积存量将达到1081万平方米，比目前翻了一倍。如此巨大的供应量是过去30年深圳商业面积存量的一倍。世联地产认为，短期内深圳商业购物中心的供应面临过剩。
业内预计，随着综合体的迅猛增加，深圳商业中心泛化将成为必然，宝安、龙岗将升级为城市商业的副中心。龙岗中心城、宝安中心区商业规模的爆发式增长，将导致区域内供应短期过剩，各购物中心业绩分化会大幅加剧。
已建成的综合体骤增，商业购物中心的品牌同质化竞争正大幅加剧，购物中心的运营能力将受到全面挑战。据相关统计，深圳购物中心与普通商场的比例从2003年的6%∶94%演变到现在已经达到34%∶66%。目前深圳的多间购物中心，其经营的品牌重叠度高达18%-30%，品牌同质化竞争将大幅加剧。
综合体提升“后发优势”
对于城市商业综合体，业内有一个共识：一个体量很大的城市综合体要生存发展，必须有庞大的消费力，也就意味着，一般情况下，其需位于城市的商业中心或区域性商业中心。因此，过去我市的商业综合体集中在罗湖、福田和南山一带。近年来，随着特区一体化进程加快，不少原特区外的热点区域，也将有综合体的出现。如龙华、坂田片区人口密集，原来商业配套差，综合体无疑会让周边环境得到较大的提升。
坂田街道是深圳市高新技术产业带的重要组成部分，现聚集了华为、新天下等多家国内外知名企业，四季花城、万科城、第五园等住宅小区已成为深圳中心区的“后花园”。目前，这一片区已有常住人口37万人，从业人员30多万人。然而，这里的商业服务业设施规模小，档次很低，人们要进行高质量的购物休闲活动，只有到市中心区去。因此，当有佳兆业、华润置地开发商将在坂田开发商业，建造综合体的消息传开后，这着实让当地居民感到兴奋不已。
目前深圳体量的城市商业综合体，将坐落在坂田街道办办公楼旁边。其中，15万平方米综合商业商场、五星酒店、真冰场、3D MX影院等将会进驻。居住在万科城的陈女士说，她原来居住在福田，搬到这里后，感到小区环境较好，但是周边缺乏购物休闲的地方，曾让她一度想搬回市区居住。当听到家附近近年就会有大型综合体的出现，她搬家的念头取消了。
分布不均衡现象凸显
“深圳城市综合体的开发在总量上并不存在特别大的问题，因为过去10年住宅地产开发急速增长，深圳未来几年住宅配套的开发是一种补课式行为，但在结构上存在失衡的可能。如有的片区将建10个综合体，有的只有2个，分布不均衡的现象会凸显。”综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁称。
宋丁表示，深圳城市综合体的大开发主要集中在城市更新项目上，政府对此类开发有一定的规划，但在开发的模式上主要以开发商主导的模式为主。他认为，政府一方面要对城市综合体的开发进行基本的规划；同时，为了避免未来同质化现象越来越严重，政府有必要引导开发商导入新的元素，如文化产业等。
他指出，城市综合体泛滥的现象，已经在一些城市引起规划部门高度重视。如今年5月7日，成都市规划局颁发《成都市中心城区大型城市综合体项目规划管理补充规定(试行)》。新规从2012年6月7日起实施。新规对城市综合体的地点、功能、道路配置等作出具体的界定，今后，开发商不能随意修建城市综合体。
同质化易成“致命伤”
就有关问题，记者昨天采访了市零售行业协会和连锁行业协会会长花涛。
“办城市商业综合体，的不一定是端的。”花涛建议：一个综合体有没有必要建设，要看周边的目标人群有多少。建设好的综合体在经历了“跑马圈地”的起步过程后，也应根据周边客户的需求，重视精细化管理，否则发展会受限，甚至最终落到无法经营下去的境地。
花涛认为，定位对一个大型商业综合体来说，至关重要。美国的不少百货公司十分重视顾客的需求，每一个月都会作消费者定位的调查，以调整在发展中出现的偏差。定位准，顾客的回头率就会保持在一定的水平。如我市的东门商业圈，定位是青春时尚，价廉物美，多年一直受到年轻人的热捧，以致总是人潮涌涌。可是在我市的一些大型商业综合体，由于没有明确定位，导致商品同质化，目标客户少，生意清淡。
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