[摘要] 7个月前，记者曾报道，上海“最牛商铺”中华商城购入时的价格只有4.86亿元，但在一年多的时间里却成功融资近10亿元。10月23日，随着上海市第二中级人民法院对相关案件的开庭审理，一种野心勃勃但风险频出的融资方式浮出水面。
7个月前，《每日经济新闻》记者曾报道，上海“最牛商铺”中华商城购入时的价格只有4.86亿元，但在一年多的时间里却成功融资近10亿元。10月23日，随着上海市第二中级人民法院对相关案件的开庭审理，一种野心勃勃但风险频出的融资方式浮出水面。
庭审中最令人震惊的是，2011年收购中华商城、金山义乌小商品城、上海滩商厦、兴宇大酒店等4个项目，并通过出售、出租其中部分商铺产权和使用权获取总额13亿多元投资款的总策划人——浙江商人李卫星自己投入的资金不过4000多万元。
然而，正是他和他旗下员工承诺对投资者的“高额回报”，使他涉嫌非法吸收公众存款，并被检察院起诉。
李卫星称上述四个项目的承诺为房价或房屋租赁价格的5%~10%。但上海业内人士介绍，上海商铺的租金目前只能保持5%左右的回报水平，上述承诺很难兑现。
1.4亿资金收购20多亿债务
在李卫星一案被公开审理前，上海媒体曾对他在这一事件中扮演的角色多有猜测。一家上海媒体曾引用知情人士的话称，李卫星之所以会“出事”，是因为出让方给出的价格很低，他甚至没有对项目做尽职调查。
《每日经济新闻》记者曾查阅了上海滩商厦、金山义乌小商品城、兴宇大酒店和中华商城等项目的开发商工商管理登记资料，发现李卫星并未担任其中大部分项目的法人代表，很多企业的股东中甚至没有李卫星的名字。
以中华商城的项目公司上海兴天实业有限公司为例，法人代表的名字是“覃红斌”；上海滩商厦的项目公司上海浦顺房地产有限公司的法人代表为“杨益方”；中华商城上海四晟投资管理有限公司的法人代表也是“杨益方”。
11月23日法院一审显示，李卫星并非“无辜”。李卫星承认，他才是这四个项目的实际控制人，而上述覃红斌等人不过是替他代持股权的员工，其中覃红斌为他的司机兼车队队长。上述4个项目的实际控制人就是李卫星。
法院庭审显示，李卫星在收购上述4个项目前自有资金只有4000多万元，但他自称有1.4亿元，另外的1亿元由金山义乌小商品的原业主借给他，他认为上述资金属于“模糊投资”。
不管是4000万元，还是1.4亿元，李卫星选择的收购方式，从一开始就注定是失败概率极高的商业行为——替原业主承担债务。公诉方统计，这些物业累计负债超过20亿元，除了银行贷款外，还有大量的民间借贷。在完成收购上述物业后，李卫星还需要承担股东收购款。这使他从一开始就必须考虑通过销售回笼资金，来支付上述欠款。
在回答检察官问题时，李卫星表示，在收购中华商城等物业前，他广泛参考江浙一带成功的专业市场，再制订销售计划后，再实施收购。
检察院统计，通过出售部分物业的产权，以及一次性收取20年租金的做法，李卫星在短短一年多时间里获取投资款总金额高达13亿元。这些资金被用于归还股东收购款、支付银行贷款和民间借贷，支付商铺的租金以及回购商铺。这些商铺的产权和租赁权在出售前，根本没有得到房屋的抵押银行同意，销售人员也未告知很多投资者这些项目的实际负债及抵押情况。
承诺回报远超过平均水平
检察院的证据称，李卫星曾对外透露，他收购烂尾楼，并不是以向社会出售、出租这些商铺为主要目的，而是希望用这些资金偿还所有债务，然后通过持有商铺来获利。
但对于“自有资金”只有1.4亿元的李卫星来说，通过高额回报吸引投资者的选择，也许从一开始就是错的。
上海百姓网上一则中华商城的广告显示，这一项目承诺：经营管理公司前5年，1~5年内商铺投资共计40%，第五年即可达到10%的高回报；第6~10年内开发商承诺业主投资不低于8%，在此基本的基础上，中华商城盈利率超出部分与业主2：8分成。十年后，客户与经营管理公司另行协商投资，将不低于前十年。
在11月23日的庭审中，李卫星也承认，其多个项目的水平在5%~10%间。
然而，按照目前上海商铺的整体水平，上述实现可能性微乎其微。此前，仲量联行报告显示，上海商业地产的目前维持在5%左右。复旦大学房地产研究中心地产运营研究所所长蔡为民昨日更进一步表示，未来几年，上海商铺租金极大可能会一路向下。
事实上，在法院庭审中，公诉方举出多项证据证明，直到案发，李卫星也并没有能够迅速完成对商铺的装修和开业，进而通过经营，来兑现对投资者的承诺。
银行融资成本堪比高利贷 中小房企陷隐性费用泥潭 华夏时报
“在没有抵押物的情况下，我上午借了150万，下午就到账，这种速度是以前无法想象的。”在广州从事民间借贷人士的私人聚会中，深圳某民营小型房企的董事长莫进荣（化名）向本报记者讲述他的融资经历，“难啊，现在是能借到钱也难，借不到钱也难，只好在夹缝中寻找生路。”
记者近日了解到，临近年底，民营中小房企今年的资金压力并不比去年少，而多家中小房企负责人则抱怨“银行融资成本不比高利贷低”，而民间借贷继续成为房企的救命稻草。
隐性费用高企
莫进荣近两年从没间断地四处筹钱，他坦言，公司目前有几个项目，现金并不紧张，但实际上，项目运转资金几乎都是通过融资获得，高负债率和高息的压力之下，他不得不在各种融资途径中腾挪债务，“即使不断负债也要继续保持盈利面”。
近一年来，逐渐趋紧的融资环境让众多中小房企四处碰壁，莫进荣和他的公司也不例外。“尤其是去年，一个项目销售不好，另外几个刚好需要资金运转，以往关系甚好的银行也难以打开闸口。”莫进荣称，从银行贷来的款项，算上利息和各种名目的招待费用，“融资成本比高利贷还高”。
莫进荣回忆道，前几年，以往关系好的银行负责人总是找他谈借贷，由于房地产项目显著和有保障，银行负责人都希望能获得优质贷款，而莫进荣也刚好有需求，所以他比其他企业更容易贷到资金。
“现在，变为卖方市场了。”莫进荣称，如今要从银行这个狮子口中获得贷款十分困难。他强调，“这种困难不是别的，光是隐性融资成本就足以让中小型企业止步。”
收紧银根后，银行声称对房地产项目融资逐步加紧，然而，据莫进荣等中小开发商所知，银行的贷款流向房地产的项目并没有真正减少。
“繁冗的项目审批手续，让中小房企融资频频受阻。而审批流程滋生了多种隐性费用，那些有能力支付这些费用的房企才能顺利从银行贷到款。”广州某中型房企投融资管理部门高层向本报记者表示。
莫进荣因此碰过不少壁。“以往从银行借贷，这笔隐性支出也难以避免，但只要能找到关键部门负责人，事情总能办妥。”他坦言，如今的情况却越来越难。“现在每个流程都设了关卡，你总得每一步都做好打点，每个环节都有可能影响进展，隐性成本大大增加。”
莫进荣给记者举了一个例子，今年年初他和朋友拿着一个地产项目去找银行，银行在进行各种评级后定下该项目资质属优，相关负责人口头承诺了贷款一事。然而，在办理程序时，多笔隐性费用的支出让其感到“后怕”。
“一笔200万的贷款，仅招待费用就达数万元。在地产公司资金充裕之时，行业内的秘密‘回扣’并不是大事，但一旦房企资金紧张，数万元就足可以成为压垮我们的最后一根稻草。”莫进荣称。
“拆东墙补西墙”
莫进荣从朋友圈中得知，为获得银行贷款付出的成本有可能一去不回头，贷款最终也办不下来。他的朋友李立明在今年4月遭遇过类似的事情，在银行的相熟朋友告知下，他通过正常手续申请贷款，在未得到贷款前，李立明就已经付出了数万元的招待费用。由于各种原因，银行某高层将该笔款项为某知名房企提供审批，李立明的贷款无法获批，数万元的支出也打了水漂。
“银行的人告诉我，审批一笔100万的贷款，回扣如今甚至已经达到10%，除了实力雄厚的房企，其他一般的房企均做不到。”李立明表示。
此外，莫进荣与他的朋友们算过一笔账，即使最后贷款能批下来，还需要为融通关系陆续打点，最后所需要的成本预计要比民间借贷高，他们感到为获取银行贷款所付出的隐性成本并不划算。“我现在手上几个项目都是，民间借贷现行‘月息4分或5分’的融资成本，与银行那边复杂的情况相比，这些成本更为直接、高效。”莫进荣与他的朋友一致认为。
因此，即使现实中出现不少房企老板背负巨债跑路的个案，而外界更不断强调民间借贷会增加企业危险系数，但莫进荣他们只认定，民间借贷提供的融资能让“在夹缝中求生”的民营中小房企活下来。
华南某在港上市的房企融资管理部人士曾向记者透露，该公司向民间借贷斥资抵押获得借款的办法十分奏效。她指出，其所在公司不只有条件获得银行贷款，还可以通过海外市场发债融资，然而，这些方法都是较为滞后的。“一般而言，从银行贷款需要四证齐全，这些证件要尽快通通办下来，不仅花费一定的时间，还要支付一些隐性费用，算下来成本不少。”她称，即使通过海外发债，也需要繁冗的手续。
因此，她所在的房企则在近一年多来，经常以高层的名义，利用高层的关系网通过民间借贷途径融资。“上千万的借款，一般一天内就能到账，这样能十分迅速地解决问题。”同时，她也强调，以往民间借贷所需要的成本可能会拉低项目的利润，但是在其他成本也不低的情况下，民间借贷是较为优质的途径。
“今年以来，中小型房企的融资需求比去年更大，有不少房企是为了填补去年年底欠下的高息债务。”从事民间借贷多年的许东（化名）告诉记者。
他进一步表示，不少民营中小房企去年通过抵押自己的资产，包括项目股权等向银行或其他渠道融资，但今年以来，不少项目的工程进展缓慢，销售进度更是难以迅速获得充足现金流，所以不少房企必须要继续“拆东墙补西墙”。
许东指出，众多融资途径不接受二次抵押，而民间借贷不仅能接纳二次抵押，还接受无抵押物贷款，自然会受到房企的青睐。
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