[摘要] 作为华南某二线城市土地交易中心的副主任，唐民福（化名）近来频频接到地产开发商的饭局邀请，期望从他那里了解到更多关于政府即将拍卖地块的情况。
作为华南某二线城市土地交易中心的副主任，唐民福（化名）近来频频接到地产开发商的饭局邀请，期望从他那里了解到更多关于政府即将拍卖地块的情况。
但就在今年初，为了吸引开发商参与土地竞拍，唐民福还不得不自掏腰包，请房企老板们吃饭交流。即便如此，当时有兴趣参加的却寥寥无几。
链家地产的统计数据显示，以保利、万科为代表的10家一线房企，在今年前三季度的拿地金额大约为931亿元，其中仅第三季度的拿地金额就高达近572亿元，超过总数的一半还多。
业内人士指出，龙头开发商业绩回暖，是支撑下半年以来这波拿地潮的重要因素。近期披露的上市公司三季报表明，“招保万金”四大房企净利润增幅在三季度末全部转正，且四家公司手中合计持有货币资金逾1000亿元，资金状况明显改善。该人士表示，四季度房企拿地速度或将进一步提升，并促使土地价格不断走高，最终推动房价出现新一轮上涨。
“招保万金”三季度业绩靓丽
在今年各个行业普遍不景气的大环境下，房地产板块的三季报业绩成为意外惊喜。统计数据显示，截至10月31日，已有142家上市房企发布了三季报数据，与去年同期相比，房企的营业收入和净利润均出现增长。共计实现营业收入2931.79亿元，同比增长19.5%；实现归属于上市公司股东的净利润354亿元，同比增长4.7%。
其中，作为“四大花旦”的招商地产、保利地产、万科和金地集团表现抢眼。特别是上半年净利润增幅为负的招商地产和保利地产，依靠第三季度销售回暖，保证了净利润增幅在三季度末转正，超出市场预期。
三季报显示，招商地产今年1-9月份共实现营业收入161.46亿元，同比增长29.45%；实现归属于上市公司股东的净利润24.19亿元，同比增长16.03%。其中7-9月公司实现营业收入60.65亿元，同比增长38.45%；归属于上市公司股东的净利润11.98亿元，同比增长94.53%。一举扭转了公司上半年净利润同比下滑16.89%的颓势。
保利地产同样在今年上半年出现业绩下滑，但三季报显示公司净利润已重回正增长通道。公司前三季度累计实现营业总收入313.07亿元，同比增长43.52%；归属于上市公司股东的净利润38.21亿元，同比增长10.21%；其中，第三季度公司实现归属于上市公司股东的净利润13.10亿元，同比增长94.96%。
同时，保利地产今年前三季度共实现房地产销售签约面积669.20万平方米，销售签约金额756.28亿元，比上年同期分别增长34.03%和32.04%。
另一方面，万科在第三季度实现营业收入154.1亿元，净利润13.5亿元，同比分别增长65.3%和123.5%。至此，前三季度万科累计实现营业收入461.3亿元，净利润50.8亿元，同比分别增长57.4%和41.7%。
前三季度，万科累计实现销售面积907.9万平方米，销售金额963.2亿元，已经完成2011年销售金额1215.4亿元的八成。万科董事会秘书谭华杰在之前接受采访时表示，公司今年的推盘量前低后高，相当部分的推盘集中在第四季度，随着这批新盘的入市，全年销售增长当无悬念。
值得一提的是，金地集团在第三季度实现业绩大爆发，单季净利润猛增271倍，达4.18亿元，而上年同期公司仅实现净利润153.63万元。三季报显示，公司2012年1-9月共实现营业收入117.37亿元，同比增长80.67%；归属于上市公司股东的净利润9.21亿元，同比增长91.91%。
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拿地更趋积极
正是有了靓丽业绩的支撑，大型房企从今年三季度开始频频出手拿地。
腾讯财经统计表明，截至10月中旬，保利、万科、佳兆业、越秀、融创、中海等龙头房企已多次出手拿地，累计拿地金额超过220亿元。在此带动下，部分前期作壁上观的房企也纷纷开始加入抢地大军。
其中代表性的便是具有央企背景的保利地产。在10月10日至13日短短三天内，保利及其联合体连续在上海拿地近百亿元，包括以45亿元总价拿下徐汇区滨江地块，折合楼面地价27055元每平方米，溢价率42.9%。此举不但刷新了年内上海土地市场成交总价的记录，也造就了沪上又一“地王”。
有意思的是，在2012年半年报中，保利地产便公开宣称：“公司土地储备的区域及结构分布不够合理，北京、上海等重点城市以及中心区域的储备严重不足。”
万科在这方面也不甘示弱。资料显示，仅国庆节后，万科先以6.5亿元竞得佛山市南海区桂城街道广东金融C区内、占地面积达47253.8平方米的地块；随后又与保利携手拿下长沙今年规模地块，成交总价高达32.56亿元。
此外，金地集团先后获取了西安、沈阳、余姚、北京等一二线城市共计6幅地块，截至三季度末，公司今年共计新增土地储备125万平方米。公司称，新增项目将进一步优化公司的土地储备结构，有利于提高公司未来的周转率。
而唐民福所在的华南二线城市也吸引到万科、绿地等一线房企巨资投入，且起拍溢价率逐步趋于上升。他表示，由于当地房产销售在今年较为火热，不少过去在该市拿地并接近完成开发的房企均有意增加新的土地储备。
链家地产市场研究部张絮指出，从大型房企近期的拿地动作来看，龙头公司对后市发展较为看好，已开始提前在土地一级市场布局。而销售回款，融资规模的增长和财务状况改善将进一步支持大型房企的拿地和收购行动。
也正因为有了行业巨头的“示范效应”，今年四季度土地市场将持续火热已成为普遍预期。美联物业研究中心就指出认为，余下的几个月内，热点城市土地市场将异常活跃，大宗用地成交和地王有可能集中出现。
或进一步推升房价
对于这波“抢地潮”该如何解读，上海某券商房地产分析师称，诸如保利、万科等一众行业龙头开始大手笔拿地，表明这些消息灵通的巨头已确信针对房地产市场的调控不会再度加码，加上前期资金紧张的局面得到缓解，有必要对土地储备进行一轮补仓，否则待市场好转时将无米下锅。
“说个有趣的现象，去年拿地都是公司部门员工出马即可，但最近的竞拍各家房企都是派出了总经理级别的人士督战，重视程度不可同日而语。”该分析师笑言。
唐民福的观点则更为直接。他表示，去年乃至今年初开发商多是谨慎低价拿地，而今年却是不惜溢价4、50%抢地，如此自然会造成整体土地成本大幅抬升，并最终传导给房产销售价格，导致房价再度出现上涨。
他分析道：“正常来看，从拿地到卖房的周期一般在12个月以上，今年下半年拿的地，预计在明年三、四季度甚至2014年才能供应市场。但从预期这个角度来说，房企炒热土地一级市场，会立即给人房价要大涨的预期，有了这样的预期，购房者的心态就要出现波动，一旦有点风吹草动，房价很容易就上去了。”
从数据上看，近期房价正沿着上行通道缓慢爬升。11月1日，中指研究院发布报告称，今年10月100个城市(新建)住宅平均价格为8768元/平方米，环比9月上涨0.17%，连续5月维持上涨趋势。
其中一线城市价格环比上涨0.51%，价格又有所抬头。据统计，北上广深一线城市10月新房均价为21998元/平米，环比上涨0.51%，其中除上海外，北京、广州、深圳房价环比上涨幅度均有所扩大，广州涨幅依然居首，环比上涨1.04%。
还值得注意的是，在大型房企纷纷出手拿地的同时，部分政府也在不同程度地微调地产政策，如多个城市上调公积金贷款额度等。资料显示，10月24日，武汉住房公积金管理中心公告称，近日起将对住房公积金相关政策予以调整，包括异地购房可动用本地公积金还贷，以及二手房贷款限额由40万元提至60万元等。
此外，广东省内公积金互贷的城市已经增加到9个，湖南省长株潭、沈阳8市、北京和秦皇岛等地区早前也先后实施公积金“异地互贷”。截至目前，已有超过20个大中城市上调了公积金贷款额度。有分析认为，政府这一举措将有助于刺激刚需购房者进入市场，刺激房产成交量回升。
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产业链上游有望从中受益
随着房企新一轮土地开发热潮的隐现，处于房地产产业上游的钢铁和水泥无疑有望从中获益。
资料显示，受困于需求疲软和行业本身产量维持高位，钢铁和水泥上市公司今年三季报表现不尽如人意。其中，钢材价格三季度的持续下跌，导致行业上市公司出现大面积亏损；而水泥行业大部分公司也呈现净利润透光板下滑的局面。
有分析人士预测称，作为房地产建设中用量的两种原材料，钢铁和水泥的需求或将在房企大规模拿地后的持续开发过程中得到释放，进而提升业绩改善目前的尴尬境地。
该人士表示，目前建筑行业是的用钢行业，建筑用钢占整个钢材消费量的55%-56%，其中房地产建筑用钢又占整个建筑用钢的50%以上。因此，如果房地产开发持续回暖，对于钢材需求将起到明显的支撑作用。
宏源证券的研究报告也指出，四季度基建投资和房地产投资企稳是大概率事件，目前华东和华南地区水泥库存较低，这两个区域的水泥价格有望在四季度持续反弹，并一直持续到明年春节前夕。
大型房企首现集体抢地潮 土地市场仍需维持热度
局部土地市场出现明显升温迹象。据数据显示，8月以来不足45天内，万科共计新增17宗土地，平均不到3天就拍得一宗。另外，从拿地资金方面，万科、华润、招商三企业分别拿出134亿元、54亿元、45亿元用于土地储备，近一个半月的耗资量均已超过今年1至7月份的总额。
8月以来，大型房企年内首现集体抢地潮，龙头房企集中拿地现象更为明显。链家地产统计数据显示，保利、万科、龙湖、华润等10家龙头房企，年内置地金额已达820亿元。进入9月以后，万科地产、恒大、华润三家拿地金额共计95亿元。
对此，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖指出，8月以来的拿地热潮是自2011年“新国八条”调控政策以来，大型房企首次大规模储备土地。他认为，对房企而言，在经历了近20个月的持续去库存化后，使储地大户们也无地开发。因此，各房企拿地补仓迫在眉睫。
中国房地产学会副会长陈国强在接受记者采访时表示，在住宅交易回暖的背景下，房企资金回收较为明显，资金面大大改观。另外，库存减少，需求不减，房企对后市的预期与上半年相比也产生了较大的变化，加大了拿地积极性。（来源新华网2012-10-04报道）
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