[摘要] 10月29日下午,第三届地产金融创新峰会在北京召开。巴曙松、滕泰(财苑)、任志强、刘晓光、张民耕、王启富、张春华等金融精英、地产领袖齐聚一堂,共话变局下中国地产行业创新模式。华远地产董事长任志强对明年3月房价暴涨一说进行全面论证。
10月29日下午,第三届地产金融创新峰会在北京召开。巴曙松、滕泰(财苑)、任志强、刘晓光、张民耕、王启富、张春华等金融精英、地产领袖齐聚一堂,共话变局下中国地产行业创新模式。华远地产董事长任志强对明年3月房价暴涨一说进行全面论证。
限购令限制买第二套房、第三套房,直接导致二手房持有者不会拿出多余的二手房出售。导致市场上开发商新房及二手房存量同时出现不足,最后,最关键的问题是,限购令并未限制住购房需求,2012年新房销售额与以往相差无几,因此2012年3月,旧土地供应库存建的新房终止时,供需矛盾加剧,必导致房价暴涨。
房价暴涨理由之一:土地负增长之后房价必然暴涨
严格来说从1998年我国实施房改以来,土地负增长发生过三次。
按统计数字算,1998年2003年年均房价增长率是3.5%,1998年23号文件实行房改,同期人均收入增长是9.5%,即收入增长远远大于房价增长。1999年,上海市为鼓励大家买商品房,施行买房减免个人所得税的政策,一直到2003年6月份才征收。上述情况都证明在2003年之前看不到天价地,因为没有招拍挂,也看不到房价暴涨的情况。2003年下达的“8.31文件”之前,按月计算,土地平均增长率是40%。那之前没有出现过房价高涨的情况。
2003年“8.31政策”来源是18亿亩红线,土地转让实行招拍挂之后,土地供应量迅速下降,约连续14个月低于5%的低增长。于是在2007年就出现房价暴涨。
在2006年以前房价上涨和收入增长基本持平,所以不存在房价过高问题。但2007年以后大量的天价地和天价房出现,甚至有“面粉贵于面包”的现象,这是次土地供应负增长之后带来的反应。
第二次土地负增长来自于2007年11月份的“两房”。“两房”之后,2008年出现了一些特殊政策,比如连续加息、收紧准备金率。防止通货膨胀和经济过热,在2008年6月份以后出现了土地供应负增长,一直延续到2009年的12月份。这段时间的土地负增长的结果是,2009年开始出现房价上升,但增长最快的是2010年,房价上涨了26%。
第三次土地负增长2011年下半年启动,由于限购令等一系列政策,2011年之后土地供应开始出现下滑。今年的土地负增长比去年还严重,因为土地去年上半年还是增长的,下半年以后才是负增长的,今年全年都是负增长的。
今年、二季度负增长幅度都很大,三季度虽然有所回升,但二季度约是负增长26%,无法弥补。明年拿什么土地去保证供给呢?
2011年的土地开始下降,到2012年整体下降,这等于是第三次土地负增长的过程。“既然前两次都出现的土地负增长之后的房价暴涨,那是不是这次也会出现?因为供求关系是平衡的,除非需求下降了。但现在看来需求没有下降的可能性。”任志强言下之意,当然暴涨。
房价暴涨理由之二:限购令未限住需求。
供需矛盾导致房价暴涨
按购房需求计算,2015年及之后这段时间都是高峰。2015年是23岁适婚年龄的峰,高到2400万对,即使他/她当年不结婚,第二年、第三年或者28岁才结婚,2015年后这段时间都是高峰,换句话说,家庭分户和结婚生孩子这个阶段是住房需求最集中和的一段时间。现在还没到,2015年才是住房需求高峰,后续的需求仍然是有的。
如果从2012年发生需求的消耗量来看,尽管有40多个城市的限购政策,但销售没有出现大幅度下滑,相比年初的负增长20%,到目前已回升至4%的负增长。也就是说,三季度以后的销售增长基本把原来掉下来的20%的窟窿补平了。根据以往经验,四季度通常是增长,09、10、11年四季度的增长率都超过15%。总体来看,2012年需求并没有因为限购政策而下滑,但供给却无增长。即需求增长的时候,把原有的供给已消耗掉。
任志强强调明年3月份这个节点。“因为2010年住房需求是历史点,所以2011年有土地供应,2012年还是有供应,2011年的供应量既在2011年保留了一部分,也在2012年保留了一部分,但是旧的土地供应在明年3月份就终止了。而新的土地供应是下降的,所以供给和需求之间的矛盾就会加剧。”
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