[摘要] 最新数据显示，截至25日，7月全国主要城市的商品房签约量创新高，合计总签约套数达到了21.28万套，环比上涨6.9%，全月成交量有望达到28万套，预计再创2011年调控以来新高。
数据显示，截至25日，7月主要城市的商品房签约量创新高，合计总签约套数达到了21.28万套，环比上涨6.9%，全月成交量有望达到28万套，预计再创2011年调控以来新高。
助推
恐慌性买盘拉高交易量
“我4月在西红门看了一个新盘，那时不到19000元的价格，就考虑再等等，可最近去看，已经涨到22000元，看来我真得入手了。”李想说。
像李想一样想法的购房者不在少数，虽然宏观调控仍未放松，但成交量上涨、楼盘价格的提升改变了购房者的预期。有数据显示，第二季度中国购房者信心总体指数在经历了连续三个季度的下 滑 后 首 度 止 跌 回 升 ， 达106 .6点，创下自2010年二季度以来的新高。
“今年一季度更多是自住性需求释放，但从二季度开始，预期对市场带来的变化非常明显。房价上涨预期很大程度上刺激了恐慌性需求的入市。”北京师范大学房地产研究中心主任董藩在接受《经济参考报》记者采访时表示，市场反弹的原因一 方 面 是 地 方 政 府 政 策 有 松 动 迹象，另一方面，虽然不是针对房地产，但降息的确改变了部分购房者的预期，以致提前入市。
也正是预期的改变，需求者的买涨不买跌，促使了成交量的大幅上涨。数据显示，截至25日，7月主要城市的商品房签约再创新高，合计总签约套数达到了21.28万套，环比上涨6 .9%，全月成交量有望达到28万套，预计再创2011年调控以来新高。
北京中原市场研究部总监张大伟分析认为，调控已经到了最关键的时期。调控的效用明显减小，政策的影响存在倒退风险。而房价的止 跌 上 涨 使 得 购 房 者 再 现 局 部 恐慌。
的确，政策环境的差异，使各类城市出现分化，且差距在上半年愈加明显。中指院数据显示，对比今年6月与年初(1至2月月均)的成交量，各类城市均有不同程度的增长，一线城市增幅，增长2 .4倍，二、三线城市分别增长1.4倍和1.5倍；与2009年相比，一线城市的增幅明显高于2009年，而二、三线城市则相差不大。
对此，中指院认为，从政策环境来看，一线城市较二、三线城市更为严厉，受影响较大。从受影响程度来看，2010年至2011年，一线城市成交量累计降幅为56.6%，二、三线城市分别累计下降29 .8%和21 .6%，明显低于一线城市。因此，随着首套房贷优惠、降息等结构性放松政策的推出，一线城市置业者的观望情绪渐趋缓解，在刚性需求持续释放的基础上，积压已久的改善性需求也积极入市，推动一线城市成交量明显回升。
招数
地方频打“刚需”牌
除了因为预期发生变化，致使部分刚需提前入市，地方频打“刚需”牌，也进一步加快购房者的入市力度。
据不完全统计，近一年来，先后有近40个城市进行了楼市政策微调 ，内容涉及限购政策、土地出让、普通 住宅标准、调整土地出让、房源解禁、买房奖励、税费优惠、提高公积金贷款额度以及购房补贴等。
其中，芜湖、佛山、成都等在内的少数城市的“微调”政策因触及调控红线最终被“叫停”。而多数政策集中在提振刚需入市，则被通过。拿近日的“南京新政”来说，不仅加大公积金政策对首次购房和保障房的支持力度，也对“321”人才首次购房进行补贴。而郑州则推出对低收入群体进行公积金贷款限额贴息。
在此之前，重庆市将首套房公积金贷款首付由30%降低到20%，贷款额度由20万元提高到40万元。济南、厦门、重庆、郑州、南昌、合肥、吉林、南京、常州、广州、武汉、沈阳、芜湖等城市也提高了公积金贷款额度。青岛、重庆、扬州等实行首次置业补贴均被通过。
“影响本轮市场回暖的主要原因是超过40个城市的楼市微调和信贷的事实性松动，特别是信贷的松动在一、二线城市表现得最明显，在这些城市中，6月大部分首套房可以执行八五折的贷款优惠，这相当于购房者少支付近10%的房价。”张大伟表示。
北京高策房地产顾问公司董事长李国平对《经济参考报》记者指出，与国外住房不同的是，住房在我国金融属性较强。因此，在人民币贬值、股市飘绿的背景下，购房者多带着投资心理加速入市。
“我国住房需求量大是实际存在的客观现实。”李国平表示，一方面是城镇化带来的新人口的刚性需求，另一方面，城市存量人口收入增加后的改善性需求量都在不断增长。
《中国城市发展报告(2011)》显示，2011年，我国城镇化率已经达到51 .27%，城镇人口首次超过农村人口，达到6.9亿人。但总的看，与发达国家通常城镇化率达到80%的水平相比依然很低。与此同时，从人均住房面积来看，2011年，我国人均住房建筑面积约为22 .5平方米，而我国小康水平城镇居民居住目标为人均达35平方米，因此，我国房地产市场未来潜力巨大。
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